LH청약센터를 가끔씩 살펴보면 괜찮은 공공분양 매물이 나와있다. 이번 주에는 평택고덕국제화도시에서 2개의 공공분양 물량이 나왔다. 이번 글에서는 그중 하나인 A39블록 고덕국제신도시 아너스의 입지, 분양가, 투자가치, 안전마진, 필요 자금 등에 대해 분석해본다.
고덕국제신도시 아너스(A39블록) – 개요
- 위치 : 경기도 평택시 고덕율포1로 10 고덕국제신도시 아너스
- 세대수 : 811세대
- 타입 : 전 세대 전용 59
- 추가 분양 물량 : 1세대(921동, 1103호 / 전용 59)
- 준공 시기 : 2022년 11월
- 용적률 : 164%
- 건폐율 : 18%
- 세대당 주차 대수 : 1.2대
- 난방 방식 : 지역난방
- 전매 제한 : 해제됨
- 실거주 의무 : 없음
- 재당첨 제한 : 없음
- 건설사 : 태왕이앤씨, 덕동산업
더 자세한 내용은 아래 링크 참조
신청 자격
- 입주자모집공고일(23.11.3.) 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상의 무주택세대구성원
평택 외 거주자나 청약통장 미가입자도 지원 가능하며 소득 기준이나 자산 기준 역시 적용되지 않는다.
입지
평택 고덕국제신도시 서쪽 끝에 자리한 아파트이다. 고덕국제신도시 내에서의 입지는 삼성전자 평택캠퍼스와 1호선 서정리역, 지제역 접근성에 의해 결정된다. 고덕국제신도시 아너스는 위의 두 가지 조건 모두 만족하지 못하기 때문에 입지는 다소 아쉬운 편이다.
역세권 아파트는 아니다. 수도권에서도 멀리 떨어진 평택에서는 역세권 아파트를 찾아보기 어렵다. 서정리역까지는 버스로 약 25분, 지제역까지도 버스로 약 25분 정도 소요된다. 단지 앞 도로인 고덕순환대로의 중앙 BRT를 통해 버스가 이동하기 때문에 버스를 이용하기에는 용이한 편이다. 5401번을 통해 강남역까지 환승 없이 한 번에 이동이 가능하다는 점도 장점이다. 서울까지는 거리가 멀고 교통도 좋지 않은 편이고, 평택이나 인근의 화성, 안성, 천안, 아산에 생활권을 가진 사람이 살기에 적합한 지역이다.
신도시인만큼 주변의 주거환경은 우수한 편이다. 공원과 녹지가 가깝고 초등학교(고덕초등학교)도 약 400m(도보 6) 떨어진 곳에 있어서 통학이 편리하다. 북쪽으로 도로 하나 건너서는 상업지구와 업무지구가 있어서 도보권 내의 생활편의환경도 괜찮아질 예정이다(아직 건물이 들어서지는 않았다). 대형마트와 백화점, 영화관의 경우 자차를 통해 이동해야 이용 가능하다.
고덕국제화도시의 개발이 아직 끝나지 않았기 때문에, 향후 몇 년간은 인프라의 부족 속에서 살아야 한다는 단점이 있다. 그러나 개발이 차차 마무리되면 더 많은 시설과 사람들이 들어오면서 자연적으로 안정화 될것으로 기대된다.
분양가
이번에 모집하는 평택 고덕국제신도시 아너스 59B 1세대의 분양가는 3억 1,894만원이다. 참고로 발코니 확장 비용과 드레스룸과 시스템에어컨 옵션 비용까지 모두 포함한 금액이다. 수도권에서 전용 59 아파트 분양가가 3억원 초반 수준이니 매우 매력적이라고 할 수 있다.
현재 고덕국제신도시 아너스 59B 매물의 호가는 4억 8,000만원 ~ 5억원 수준이다. 분양가보다 최소 1억 5,000만원 이상 비싸게 형성되어있다. 다만 실거래 가격은 59A가 올해 10월 4억 1,800만원에 거래되어 호가와 5,000만원 이상 차이가 나는 상황이다. 그러나 실거래가와 비교해도 1억원 정도의 안전마진은 형성되어 있다고 볼 수 있다. 실거래가 대비 20%가 하락하더라도 손실은 아니다.
59B타입 평면은 아쉽게도 4베이 판상형이 아닌 타워형이다. 남동향이 주 향이며 방들은 북서향을 보고 있다.
계약금 10%만 있으면 바로 계약이 가능하며, 잔금은 12월 8일 부터 2월 5일까지 납부하면 된다. 만약 잔금납부기간을 어기면 이후부터는 연체일수에 8.5% 이자가 적용된 연체료를 내야하니 유의해야 한다.
안전마진과 투자 가치 및 필요 자금
위에서 살펴봤 듯 안전마진은 실거래가 대비 1억원, 호가 대비 1억 5,000만원 수준이다. 분양가가 3억 초반으로 워낙 저렴하고, 전세가율도 높으며, 전매 제한이나 실거주 의무 등의 제약이 없기 때문에 투자가치는 괜찮은 편이라고 볼 수 있다.
현재 고덕국제신도시 아너스의 전세 시세는 2억 3,000만원에서 2억 5,000만원 수준이다. 분양가 대비 전세가율을 계산하면 72% ~ 78% 수준이다. 따라서 갭으로 투자할 시 실제 필요한 현금은 7,000만원 정도라고 볼 수 있다. 서울 평균 전세가율이 50% 남짓인 것과 비교하면 갭투자의 메리트가 큰 지역임을 확인할 수 있다.
고덕국제신도시 내에서 다소 아쉬운 입지라는 점과 84가 아닌 59라는 점, 평면이 4베이 판상형이 아니고 타워형이라는 점, 브랜드 아파트가 아니라는 점이 마이너스 요인이다. 그러나 워낙에 저렴한 분양가와 향후 발전될 고덕국제신도시의 메리트가 더 크기 때문에 부동산 상승에 기대를 거는 투자자라면 투자할만한 가치가 있어 보인다.