분당 한솔마을은 아직까지 재건축보다는 리모델링을 추진하는 모습이다. 한솔 5단지는 분당에서 가장 먼저 리모델링 조합이 설립된 아파트고 절차적 하자와 여러 소송 때문에 사업이 오래 지연되었지만 곧 다가오는 2026년 봄 무렵 이주를 준비 중이다. 바로 옆 6단지도 2025년 12월 리모델링 조합이 설립되어 본격적인 리모델링 추진의 길로 들어섰다. 이번 글에서는 한솔 6단지 리모델링 사업성과 현재 호가대로 매수 시 안전마진을 평가해보려고 한다. 과연 투자 목적을 가지고 현재 매매가로 매수했을 경우 얼마나 마진이 있는지 분석해보자.
한솔 6단지 개요
한솔 6단지는 주공에서 시행한 중소규모 평형의 아파트이다. 한솔마을은 뒤쪽 블록에 있는 1~3단지를 제외하면 전부 중소규모 평수의 주공 아파트로 건설되었다는 특징이 있다. 총 세대수는 1,039세대고 용적률은 173%로 그리 높은 편은 아니다. 그러나 중소형 평수 중심 구성이라는 한계로 세대별 대지면적이 작아서 재건축 사업성이 높지 않다. 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유다.
한솔 6단지는 공급 면적 기준 16평(445세대), 18평(238세대), 24평(177세대), 26평(179세대) 네 가지 타입으로 나뉜다. 바로 옆 5단지와 타입이 비슷하면서도 다르다. 참고로 한솔 5단지는 17평, 19평, 22평, 30평 타입이 있다. 이처럼 한솔 6단지는 한솔 5단지보다 더 적은 평수로 구성되어 있다.
전부 복도식 아파트이며 16평과 18평은 1베이에 거실, 주방, 방 1개, 화장실 1개 구조이며 24평과 26평은 거실, 주방, 방 2개, 화장실 1개 구조이다.
한솔 6단지 현재 가격
현재 한솔 6단지의 타입별 실거래 최고 가격은 다음과 같다.
- 16평: 10억(2025년 12월)
- 18평: 9.8억(2025년 12월)
- 24평: 11.9억(2025년 9월)
- 26평: 13억(2025년 12월)
16평과 18평 실거래 가격이 역전된 상황인데 지금까지 항상 18평의 가격이 더 높았던 것을 보면 향후 거래 시 다시 역전될 가능성이 높다. 그래프를 보면 알겠지만 같은 서열과 비슷한 기울기로 가격이 변해왔음을 확인할 수 있다.
한솔 6단지의 리모델링 마진을 확인하려면 아무래도 바로 옆에 있는 한솔 5단지와 비교를 할 수밖에는 없어 보인다.
한솔 5단지와 비교
한솔 6단지의 리모델링을 논하려면 한솔 5단지의 리모델링을 말할 수 밖에 없을 것 같다. 유사성이 많기 때문이다. 세대수도 비슷하고 대지면적이나 평형 구성도 유사하다. 복도식 아파트라는 구조도 동일하다. 따라서 한솔 5단지의 분담금을 토대로 한솔 6단지의 분담금을 유추할 수밖에 없다.
분당 한솔 5단지 리모델링 – 평형별 안전마진을 위한 매수 가격 분석
분당 한솔마을 5단지 리모델링 – 현황과 사업 지연 이유 분석, 소송 결과(ft. 이주 예상 시기)
한솔 5단지의 경우 분담금이 1억원 미만 ~ 4억원 대 범위에서 책정된 것으로 알려져 있다. 신축동으로 가는 경우가 가장 비싼 분담금을 내야하며, 같은 평수를 받는 경우 분담금이 1억원이 되지 않는다. 대부분 평수를 3~5평, 많게는 10평까지도 넓히게 되는데 분담금이 적으면 2~3억원 대, 많으면 3~4억원 대 정도로 알려져 있다.
한솔 6단지의 경우 한솔 5단지보다 시공 시기가 늦기 때문에 착공 때까지 물가상승률을 반영하면 분담금은 더 늘어날 것으로 보인다. 물론 부동산 가격이 오르는만큼 일반 분양가를 더 높일 수 있겠지만 늘어나는 물량은 전체 세대수 기준 15%에 불과해서 초과 수입보다 초과 지출이 더 클 것으로 보인다.
한솔 5단지는 30평이 있어서 34평이나 35평을 받을 수 있었지만, 한솔 6단지는 최고 평수가 26평 밖에 되지 않기 때문에 34평을 못 받거나 받더라도 매우 적은 세대가 받을 수 있을 것으로 예상된다. 리모델링 이후에는 대부분 세대가 20평대가 될 것이고 일부만 30평대가 될 가능성이 높다.
정확한 정보가 없기 때문에 한솔마을 6단지에서 평수가 가장 큰 26평으로 34평을 받을 수 있다고 가정해본다. 8평이 늘어나는만큼 분담금은 최소 5억원 이상이 될 것으로 예상된다. 러프하게 6억원을 잡아본다. 현재 한솔6단지 26평의 실거래가가 13억원이니 19억원에 34평 리모델링 신축을 매수하게 되는 셈이다. 이 가격이 적절한지 한솔5단지와 비교해본다.
현재 한솔마을 5단지 30평의 실거래 최고 가격은 15.68억원이다. 34평을 받는 매물에 분담금 4억을 가정하면 총 투자 금액은 약 20억원 정도다. 두 아파트의 사업속도 차이를 감안하면 한솔마을 6단지의 26평 13억이라는 가격은 다소 과해보인다. 실제 두 평형의 가격 비교에서도 과거 항상 한솔5단지가 더 높았지만 지금은 두 평형의 실거래가가 붙어버린 상황이다.
이번에는 한솔마을 6단지에서 가장 작은 평형인 16평으로 21평을 받을 수 있다고 가정해본다. 5평이 늘어나는만큼 이 경우에도 분담금이 적지 않을 것으로 예상된다. 3억원 정도를 분담금으로 잡아본다. 그럼 현재 실거래 가격 10억에 3억을 더한 13억원으로 21평 리모델링 아파트를 받게 된다. 이 경우도 한솔마을 5단지와 비교해보면 17평 가격인 10~11억원에 분담금 1~2억원을 더한 12~13억원 수준에 21평을 받을 수 있을 것으로 예상되기 때문에 한솔5단지와 큰 차이가 없다. 한솔6단지 26평과 마찬가지로 사업 속도 고려 시 별 메리트가 없어 보인다.
두 사례의 결론은 곧 리모델링 이주를 앞둔 한솔5단지나 이제 조합 설립에 들어간 한솔6단지나 가격 차이가 거의 없다는 것이다. 이렇다면 조금이라도 빨리 리모델링이 완공되고 편의를 누릴 수 있는 한솔5단지가 낫지 않나 싶다.
느티마을과 비교
그럼 지금 리모델링 착공에 들어가고 분양까지 마친 느티마을 리모델링과 비교를 해본다.
느티마을 3단지의 35평 신축동은 27억원에 가까운 가격으로 분양했는데 수십 대 일의 경쟁률로 완판되었다. 따라서 이보다 더 높은 가치를 가지고 있다고 봐야한다. 리모델링동은 이보다 1~2억원 정도 낮은 가격에 분양했는데 역시나 완판이었다. 현재 매물을 보면 35평 리모델링 평면이 배정되는 28평 매물이 26억원에 올라와 있다. 분담금 3억 중반대를 감안하면 가격이 30억에 가깝다고 봐야한다.
느티마을 3단지 28평 대비 한솔마을 6단지 26평의 가격 비율을 시계열로 비교해본다.
- 2006년 1월: 82.3%
- 2010년 11월: 75.9%
- 2015년 12월: 75.9%
- 2021년 1월: 82.2%
평균적으로 한솔6단지 26평이 느티3단지 28평 대비 79%의 가격 수준을 형성해왔다. 이 추세를 대입한다면 느티마을 가격 30억원의 79%인 23.7억원이 한솔6단지 26평이 34평으로 리모델링 됐을 때 가격으로 볼 수 있다.
현재 나와 있는 한솔6단지 26평의 실거래가인 13억은 1층 매물이다. 고층이 이보다 13%인 2억 정도 높다고 가정하면 15억원이다. 매수 가격 15억원에 분담금 6억을 더하면 21억원이다. 느티마을 가격과 비교 시 2.7억원의 차이가 난다. 평균이 아닌 낮았던 비율인 75%를 적용해도 22.5억원으로 1.5억원 이상 마진이 있다. 느티마을 가격만 놓고 비교하면 현재 호가로 매수해도 안전마진으로 1~3억원 정도를 볼 수 있다는 계산이 나온다.
느티마을 분양이 리모델링 사업임에도 대박이 나고 분당이 몇 주째 부동산 상승률 상위권을 지키면서 점점 한솔6단지 리모델링에 안전마진이 생기는 구조가 되는 것으로 분석된다. 리모델링과 관련이 없고 재건축 추진위원회조차 제대로 결성되지 않은 한솔4단지 아파트 가격이 크게 오르는 것을 봐도 그렇다.
한솔마을 4단지 재건축 사업성 분석 – 용적률과 연면적 활용
그럼 이어서 느티마을3단지 28평 대비 한솔5단지 30평의 가격 비율을 시계열로 비교해보자.
- 2006년 2월: 93.1%
- 2010년 10월: 91.9%
- 2016년 11월: 80.4%
- 2018년 8월: 68%
- 2021년 1월: 104.7%
- 2023년 5월: 77.2%
한솔5단지 30평과 느티3단지 28평을 비교한 가격 비율은 널뛰기가 심하다. 적게는 68%에서 많게는 104%로 한솔5단지가 느티3단지보다 비싸게 거래된 적도 있었다. 시계열로 보면 두 단지의 차이가 점점 커지고 있다는 것을 알 수 있다.
가장 최근 비율인 77%를 적용하면 한솔5단지 리모델링 35평 가격은 23억원이 된다. 만약 평균 비율인 85.5%를 적용하면 25.6억원이다. 느티마을과 비교 시 23억원 ~ 25.6억원의 가격을 형성할 것으로 예상된다.
참고로 한솔5단지는 35평 리모델링동을 받을 수 있는 30평 매물 호가가 18.5억원이다. 분담금 4억원을 가정하면 총 투자 금액은 22.5억원이다.
22.5억원에 매수 시 안전마진이 0.5억원에서 3억원 정도 있다고 볼 수 있다. 한솔6단지와 한솔5단지의 안전마진이 비슷해보이는데 이는 두 아파트의 사업 속도를 고려해 봤을 때 한솔5단지가 더 낫지 않나라는 생각을 하게 된다.
결론은 한솔 6단지와 더불어 한솔 5단지의 리모델링 사업성을 주변 대장인 느티마을이 끌어 올리고 있다는 것이다.
정리
한솔 6단지 리모델링 사업성을 한솔 5단지와 느티마을과 비교해서 살펴봤다. 결론은 다음과 같다.
- 한솔 6단지의 현재 가격은 리모델링 이주를 직전에 둔 옆 아파트인 한솔 5단지와 큰 차이가 없다.
- 한솔 6단지와 한솔 5단지 리모델링은 현재 호가에 매수하더라도 느티마을의 현재 호가와 비교해봤을 때 안전마진이 있다.
분당의 상승세가 어디까지 지속될 지 궁금해진다. 분당이 이 정도 포텐이 있는 지역이었나하고 다시금 생각해보게 된다. 부동산에서 비슷한 구성원이 거주하고 있다는 동질성과 신축에 대한 기대감은 생각보다 더 높은 가치를 가지는 것 같다.