날씨가 풀리고 봄에 접어들면서 청약 시장도 기지개를 켜고 있다. 수도권 곳곳에서 분양이 진행되고 있는데 이번에는 일신건영이라는 중소 건설사에서 일산 식사동에 휴먼빌 일산 클래스원을 분양한다. 휴먼빌 일산 클래스원은 고양 풍동2지구 3블럭에 들어서는 신축 아파트이다. 이번글에서는 휴먼빌 일산 클래스원의 입지, 분양가, 최소 투자 금액, 청약 유의사항 등을 분석해봤다.
휴먼빌 일산 클래스원 – 개요
- 위치 : 경기도 고양시 일산동구 식사동 1110번지 일원
- 총 세대수 : 529세대
- 규모 : 지하 2층 ~ 지상 34층 4개동
- 분양 물량 : 전용 84A(296세대), 전용 84B(233세대)
84A 평면 구조는 판상형, 84B 평면 구조는 LDK 구조가 반영된 판상형이다. 평형도 단순하고 구조 자체는 잘 나왔다. 정비사업이 아니어서 로열층, 로열동 당첨 가능성이 높다는 것도 장점이라 할 수 있다.
- 난방 방식 : 지역난방
- 입주예정시기 : 2027년
- 용적률 및 건폐율 : 239% / 13%
건폐율이 13%로 요즘 지어지는 아파트들과 대비하면 상당히 낮은 수준이다. 넓은 동간격을 확보해 쾌적할 것으로 예상된다.
참고로 ‘휴먼빌’이라는 아파트 브랜드는 일신공영이라는 건설사에서 사용하는 브랜드이다. 일신공영은 2023년 기준 도급 순위 74위에 오른 중소건설업체이다.
입지
휴먼빌 일산 클래스원의 입지를 교통, 생활편의, 교육환경, 자연환경의 측면에서 간단하게 분석해본다.
교통환경부터 살펴보면 그리 좋은 위치는 아니다. 역세권 아파트가 아니기 때문이다. 가장 가까운 지하철(전철)역은 경의중앙선과 서해선을 이용할 수 있는 백마역이다. 백마역까지 약 1.7km, 도보로 27분이 소요된다. 버스를 이용한다고 해도 최소 10분은 이동해야 한다. 백마역에서 을지로입구역까지는 약 40분, 여의도역까지는 약 45분, 신논현역까지는 약 1시간이 소요된다. 역까지 이동하는데 걸리는 시간을 감안하면 서울로 가는데 최소 1시간 이상 걸린다고 볼 수 있어서 서울 접근성은 다소 떨어지는 입지이다. 버스를 이용하면 빠르다고? 출퇴근 시간에 강변북로와 올림픽대로를 한번 이용해보기 바란다. 서울뿐 아니라 일산신도시 중심부로 이동하는 데도 생각보다 오랜 시간이 걸린다.
휴먼빌 일산 클래스원 주변을 지나는 철도로 가좌식사선, 식사트램 노선이 제2차 경기도 도시철도망 구축계획에 반영되어 있다. 만약 위 노선이 완공된다면, 풍동과 식사동 일대는 교통 오지라는 오명에서 벗어나 고양은평선과 3호선, 경의중앙선, GTX-A노선까지를 모두 환승 한 번으로 이용할 수 있게 된다. 그러나 아직 극초기 단계이며 사업성이 높은 편도 아니라 실현 가능성은 그리 높지 않아보인다.
생활편의시설을 보면 휴먼빌 일산 클래스원이 자리한 풍동(행정구역만 식사동이고 풍동 바로 옆이라 생활권은 풍동임)에는 이미 많은 아파트가 입주해 있어서 기본 상권이 형성되어 있다. 도보로 커피, 빵, 분식, 작은 마트, 동네 병원, 유명 프랜차이즈 등을 이용하는데는 전혀 불편이 없다. 이와 같이 갖춰진 기본 상권에 추가로 일산신도시와 북쪽의 식사지구(위시티) 인프라까지 누릴 수 있는 지역이다. 단, 일산의 중심상업지구인 3호선과 중앙로 라인까지 3km나 가야하기 때문에 도보로는 어렵고 버스나 자차를 이용해야 한다.
교육환경은 우수한 편이다. 아파트 단지 양 옆으로 초등학교가 나란히 있다. 더블초세권 학교이며, 중학교와 고등학교도 반경 500m 이내에 있어서 통학이 편리한 입지다. 기본적으로 빌라보다는 아파트가 많은 지역 특성상 학생들이 거주하고 생활하기에도 쾌적한 지역이다.
자연환경이나 공원 등의 입지도 나쁘지 않다. 큰 규모는 아니지만 은행마을공원이 단지 앞에 있고, 추가로 공원이 조성될 계획이다. 규모가 좀 되는 공원인 식골공원까지가 600m, 식사지구에 있는 방아고개공원까지는 최소 1km가 넘는건 다소 아쉬운 부분이다. 평지가 많은 일산의 특징답게 주변에 높은 산은 없다.
휴먼빌 일산 클래스원의 입지를 종합해보면 종합적인 주거 환경적으로는 크게 부족한 게 없지만, 교통 환경이 너무 뒤쳐진다는 게 큰 단점인 것으로 보인다.
실투자 금액(최소 필요 자금)과 분양가 분석
휴먼빌 일산 클래스원의 분양가는 최저 6억 9,500만원에서 최고 7억 3,700만원으로 책정되었다. 발코니 확장과 시스템에어컨을 포함한 옵션, 중도금 이자(금리 3.5% 가정), 취득세까지 모두 포함한 실질적인 분양가는 약 8억 3,000만원이다.
계약금 5%, 5%(총 10%), 중도금 10%씩 총 6회, 잔금 30%를 내야한다. 전매제한이 풀리는 1년 후까지는 계약금 10%와 중도금 1회분 10%만 납부하면 분양권 거래가 가능하다. 중도금 이자는 이자후불제 방식으로 지불해야 한다. 분양권 투자를 위한 최소 필요 자금은 계약금 약 7,300만원에 발코니 확장 계약금과 여러 옵션 계약금 약 500만원, 중도금 이자(금리 3.5% 가정) 약 100만원을 더한 8,000만원 정도이다.
분양권 거래가 아닌 입주장까지 끌고 가려면 더 많은 투자금이 필요하다. 입주장에 전세를 놓아 갭투자를 하려고 한다면, 주변 신축 전세 시세를 고려했을 때 받을 수 있는 전세보증금을 약 5억원으로 잡으면 약 3억 1,000만원 이상의 투자금이 필요하다. 만약 전세보증금이 위의 시세에 미치지 못한다면, 더 많은 돈이 필요해질 수도 있으니 갭투자 시에는 자금을 여유 있게 가져가는 것이 좋다.
안전마진 분석
휴먼빌 일산 클래스원의 안전마진을 확인해본다. 풍동2도시개발구역에 자리한 다른 신축 아파트인 풍동 더샵 더데이앤2단지 아파트의 가격을 살펴본다. 풍동 더샵 더데이앤 2단지는 737세대 규모 아파트로 2025년 3월 입주 예정이다. 휴먼빌 일산 클래스원은 도보로 지하철역 접근이 불가능하지만, 풍동 더샵 더데이앤 2단지는 약 15분이면 경의중앙선과 서해선을 이용할 수 있는 풍산역에 도착할 수 있다. 브랜드도 메이저이며 일산신도시와도 더 가깝고 기타 환경은 비슷하기 때문에 입지적으로 휴먼빌 일산 클래스원보다 더 나은 입지라고 평가할 수 있다.
풍동 더샵 더데이앤 2단지 전용 84 분양권 시세는 약 7억 5,000만원 전후로 형성되어 있다. 분양가만 비교하면 휴먼빌 일산 클래스원이 더 저렴하지만, 발코니 확장 등 옵션 비용까지 고려하면 휴먼빌 일산 클래스원이 더 비싸다. 입지는 떨어지는데 가격은 더 비싼셈이다.
인근 식사지구 신축인 일산자이센트리지(일산자이2차) 전용 84 시세와도 비교해본다. 일산자이센트리지는 2020년에 입주한 802세대 규모 아파트이다. 이 아파트 전용 84의 호가는 고층 기준 7억 5,000만원 전후로 형성되어 있다. 풍동 더샵 더데이앤 2단지와 비슷하며, 휴먼빌 일산 클래스원의 옵션 등을 포함한 분양가보다 저렴하다.
주변 아파트 시세를 통해 봤을 때 휴먼빌 일산 클래스원의 안전마진은 없는 것으로 평가된다.
청약 유의사항
- 당첨자 발표일 기준 1년 후 분양권 전매 가능
- 실거주 의무는 없음
- 중도금 이자는 중도금의 최대 60%까지 가능하며 이자후불제가 적용됨
- 유주택자 청약 가능
- 가족끼리 중복 청약가능(세대원 청약 가능)
- 청약통장 가입기간 12개월 이상, 지역별 및 면적별 예치금 충족 시 1순위 청약 가능
- 경기도 고양시에 1년 이상 계속 거주하는 신청자가 서울특별시, 인천광역시, 고양시 외 경기도, 고양시 1년 미만 거주하는 신청자보다 우선 당첨됨
- 85㎡ 이하 일반분양 가점제 40% / 추첨제 60% 적용(무주택세대구성원에게 75%, 무주택세대구성원 낙첨자와 1주택자에게 25%)
- 청약은 청약홈에서 진행
※ 같이 보면 좋은 글
고양 장항 제일풍경채 – 분양가, 로얄동, 안전마진, 필요금액 분석 (landstockbiz.com)
고양 장항지구 신혼희망타운(A2블록) 분양 – 평면과 분양가 분석 (landstockbiz.com)