현재 강남 3구와 용산구만 투기과열지구로 남아있고 전국의 모든 지역이 규제 지역에서 해제된 상황이다. 정말 오랜만에 부동산 규제 지역에서 아파트 청약이 나왔다. 서울특별시 송파구 문정동에 있는 힐스테이트 e편한세상 문정이 주인공이다. 힐스테이트 e편한세상 문정은 문정동 136번지일원 재건축정비로 공급되는 아파트로 총 1,265세대이며 이중 299세대가 분양에 나선다. 2024년 9월 입주 예정이고 최고 18층, 14개동 규모로 건설된다. 용적률은 246%, 건폐율은 21%고 세대당 주차공간은 1.1대로 다소 부족한 편이다. 이번 글에서는 힐스테이트 e편한세상 문정의 기본적인 입지와 분양가, 안전마진과 투자 가치, 투자 시 최소 필요 금액 등을 분석해본다. 결론부터 이야기하면 입지 대비 분양가가 생각보다 저렴하게 나왔기 때문에 안전마진이 충분하며, 청약할 가치가 있다.
힐스테이트 e편한세상 문정 – 입지
강남3구 중 하나인 송파구, 그중에서도 중급지 이상은 되는 동네인 문정동에 있기 때문에 크게 분석할 내용이 없다. 지하철역 접근성 정도를 제외하면 전체적으로 교통, 생활편의, 직주근접, 자연환경, 교육 등의 모든 요소에서 부족함이 없는 입지를 보여주기 때문이다. 간단하게만 살펴보도록 한다.
힐스테이트 e편한세상 문정의 교통 환경을 먼저 보면 지하철과 가까운 아파트 동 기준으로 지하철 8호선 문정역까지 약 1km(도보 15분) 떨어져 있다. 5호선 개롱역까지는 약 1.3km(도보 20분)이 소요된다. 초역세권은 아니고 간신히 역세권의 정의에 부합하는 수준이다. 그러나 입지 자체가 강남과 가까운 만큼, 강남이나 잠실까지 걸리는 소요 시간은 짧다. 문정에서 잠실까지는 환승 없이 7분, 강남까지는 한 번 환승에 23분이면 이동할 수 있다. 여의도까지는 환승 한 번에 36분, 광화문까지는 환승 한 번에 44분이 소요된다. 역시나 강남까지 소요되는 시간이 짧다는게 최고의 무기다.
송파IC와 위례IC 등을 통해 수도권제1순환고속도로와 분당수서로 등을 편하게 이용할 수 있어 동서남북 어디로든 쉽게 이동할 수 있는 위치라는 점도 교통상 장점이다.
생활편의시설 역시 훌륭하다. 단지 앞에 두댐이 공원과 문정근린공원이 자리하며, 단지 뒤쪽은 서울둘레길이 지나간다. 장지동길 지하차도를 통해 위례신도시와 연결되어 있어 위례신도시의 인프라를 공유할 수 있으며, 문정역이나 장지역 일대에 자리한 법조단지나 동남권물류센터 상권(이마트, NC백화점, CGV 등)을 이용하면 도보로도 어지간한 생활편의시설은 대부분 누릴 수 있다.
직주근접환경도 우수하다. 문정동에 있는 동부지법과 동부지원 주변으로 법조단지가, 바로 남쪽으로 장지동의 동남권물류단지 등이 자리하고 있기 때문이다. 강남이나 판교 등 일자리가 많은 곳으로 이동하기에도 편리하기 때문에 수요는 충분하다.
교육 환경은 아파트 대각선으로 약 300m(도보 5분) 거리에 문정초등학교와 문정중학교가 나란히 있어서 초품아급의 위치를 자랑한다. 학군은 송파구 내에서 잠실 쪽에 비해 다소 떨어진다는 평가를 받는 지역이지만, 상대적인 비교일 뿐이며 서울 전체적으로 봤을 때는 상위에 속한다.
공급 물량
힐스테이트 e편한세상 문정의 공급 물량은 전체 299세대 중 전용 49가 총 184세대(특별공급 89세대)로 가장 많다. 이어서 전용 59가 64세대(특별공급 27세대), 전용 74가 51세대(특별공급 14세대)이다.
평면 구조
전용 49가 작은 타입이기는 하지만, 49A 같은 경우는 판상형 3베이 구조에 안방 드레스룸까지 있어 평면이 잘 나온 편이다.
전용 59는 세대수도 적고, 판상형이 아니라 아쉬우며, 전용 74도 판상형 3베이 구조인 74A는 6세대 밖에 되지 않아 아쉬움을 더한다.
더 자세한 내용은 아래 사이트에서 확인할 수 있다.
힐스테이트 e편한세상 문정 (hillstate-elife-mj.co.kr)
분양가 및 안전마진 분석
힐스테이트 e편한세상 문정의 분양가는 각 타입별 최고가 기준으로 아래표와 같다.
주변 시세 대비 분양가가 저렴한지, 비싼지 분석해본다. 사실 분양가를 분석할 필요도 없다. 분양가 상한제 적용 단지라 무조건 주변 시세보다 저렴하기 때문이다.
먼저 힐스테이트 e편한세상 문정 맞은편에 있는 문정삼성래미안 아파트와 비교해본다. 문정삼성래미안은 2004년에 준공된 1,696세대의 아파트이다. 다소 구축이긴 하지만, 입지 여건이나 단지 규모, 브랜드가 힐스테이트 e편한세상 문정과 큰 차이가 나지 않아 비교하기 적합하다. 전용 74 타입이 없어서 정확히 비교하기는 힘들지만,전용 84를 전용 74로 치환해서 가격을 내보면 호가 14억 2,000만원을 기준으로 했을 때 12억 5,000만원 정도이다(실거래가 13억 7,000만원 기준으로는 약 12억원). 힐스테이트 e편한세상 문정의 전용 74 분양가가 10억 ~ 11억원이니 최소 1억원에서 최대 2억 5,000만원 정도 저렴하다는 것을 확인할 수 있다. 옵션 비용을 제외해도 최소 5,000만원 이상은 싸게 나왔다. 20년된 구축보다 신축 분양가가 더 저렴하다. 분양가 상한제의 힘을 느낄 수 있다.
다음 비교할 아파트는 송파파인타운3단지 아파트이다. 문정동 옆 장지동에 있는 아파트지만, 사실상 문정동과 생활권을 공유하고 있다. 625세대 규모, 2008년 준공된 아파트로 세대수나 연식 모두 힐스테이트 e편한세상 문정보다 열세에 있다. 이 아파트의 전용 84 호가와 실거래가는 약 12억원 정도로 이를 전용 74로 치환하면 10억 5,000만원 수준이다. 힐스테이트 e편한세상 문정의 분양가와 비슷한 수준임을 알 수 있다. 옵션 비용을 포함하면 힐스테이트 e편한세상 문정이 더 비싸지만, 세대수와 연식을 고려한다면 저렴하다고 볼 수 있는 여지가 충분하다.
주변에 있는 아파트 중 유일하게 준공된지 10년 이내인 아파트인 송파파크푸르지오하비오 아파트와 비교해봐도 분양가는 경쟁력이 있다. 장지역 초역세권에 비교적 신축이라는 메리트 덕에 주변에서 가장 높은 시세를 자랑하고 있다. 전용 84기준 시세가 14억 2,000만원인데 전용 74로 환산 시 12억 5,000만원이고 역시나 힐스테이트 e편한세상 문정의 분양가가 더 저렴하다.
결론적으로 힐스테이트 e편한세상 문정의 안전마진은 옵션 비용 등을 포함 시 최소 5,000만원에서 최대 2억원까지도 볼 수 있다.
최소 필요 금액
다음으로 힐스테이트 e편한세상 문정에 투자하기 위해 최소로 필요한 금액을 정리해본다.
힐스테이트 e편한세상 문정은 투기과열지구라 대출 규모도 작고(중도금의 50%까지 가능, 신용대출 1억 이상 시 대출 불가), 전매제한 기간도 길고(3년), 실거주 의무(2년)까지 존재해서 투자용으로 적합한 아파트는 아니다. 아니 투자 목적으로의 구입이 사실상 불가능하다고 봐야한다. 입주 가능 시점부터 실거주를 해야하기 때문에 일단 분양가 전액을 자기 자본이나 대출을 활용해서 만들어야 한다. 전매제한이 짧은 비규제지역 아파트처럼 분양권 거래도 안되기 때문에 일단 분양가를 모두 치르고 전매 제한이 풀린 이후에 분양가 이상으로 파는 게 유일한 투자 방법이다.
따라서 투자에 필요한 최소 필요 금액을 정리하면 전용 49는 분양가와 옵션을 포함한 금액의 절반 수준인 약 4억원 이상, 전용 59는 약 4억 7,000만원 이상, 전용 74는 약 5억 5,000만원 이상이 필요하다.
하지만 일단 청약 당첨만 되고, 분양가를 다 감당할 수만 있다면 확실히 남는 건 있다. 많은 자본이 필요하지만 리스크가 낮은 투자처인 것이다. 역시 자본주의는 돈 많은 사람이 너무나도 유리한 게임이다.
청약 유의 사항
송파구가 규제 지역이라 여타의 청약과는 상당히 내용이 달라 주의가 필요하다. 가장 결정적인 차이는 거주 기간(서울 2년 이상)과 세대주 조건이다.
- 서울, 수도권 거주자 청약 가능. 단, 경쟁이 있을 시 서울특별시에 2년 연속 거주한 신청자가 2년 미만 서울특별시 거주자나 인천광역시, 경기도에 거주자보다 우선하여 당첨됨
- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입한 자
- 당첨자 발표일 기준 3년 후 분양권 전매 가능
- 최초 입주 가능일로부터 실거주 의무 2년
- 유주택자(2주택 이상 보유 세대) 1순위 청약 불가
- 세대주만 청약 가능(세대원 청약 불가)
- 60㎡ 이하 일반분양 가점제 40% / 추첨제 60% 적용
- 60㎡ 초과 85㎡ 이하 일반분양 가점제 70% / 추첨제 30% 적용(무주택세대구성원에게 75%, 무주택세대구성원 낙첨자와 1주택자에게 25%)
- 중도금 대출 50%까지 가능(이자 후불제 미적용, 매월 이자 납부)
- 2024년 9월 입주라 입주까지 1년도 남지 않아 보다 세밀한 자금 계획 필요
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