작년 12월 26일, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기신도시 특별법)이 국회를 통과했고 올해 4월 27일부터 시행될 예정이다. 법안은 기본적인 방향만 정하고 구체적인 내용은 해당 법안의 시행령에서 규정하고 있다. 1월 30일, 국토교통부에서는 1기신도시 특별법 시행령 내용을 마련했다. 1기신도시 특별법 시행령으로 발표된 내용 중 중요한 핵심 내용만 정리해본다.
국토교통부 보도자료 – 1기신도시 특별법 시행령 입법 예고 (molit.go.kr)
1기신도시 특별법 정의
1기신도시 특별법의 정식 명칭은 위에서 봤듯 노후계획도시 정비 특별법이다. 1기신도시가 혜택을 받기 좋아서 1기신도시 특별법이라고 부를뿐, 법안과 시행령은 노후계획도시라면 모두 적용된다. 시행령에서는 법안에서 정의한 노후도시를 더욱 구체화시켰다. 덕분에 안산 반월, 창원 국가산단 배후도시 등이 추가로 노후계획도시에 추가되었다.
법안에서 정의한 노후도시
“노후계획도시”란 대규모 주택공급 등을 목적으로 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 대통령령으로 정하는 바에 따라 100만㎡ 이상인 지역으로 제6조에 따라 노후계획도시정비기본계획이 수립된 지역
시행령에서 정의한 노후도시
노후계획도시를 택지개발사업, 공공주택사업 등 주택공급 목적의 개발사업과 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업을 포함. 법률에서 정한 단일택지가 100만㎡ 이상인 경우 외에 인연접 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상인 경우도 노후계획도시에 포함.
시행령에서 지정된 지역 목록
- 서울 : 개포, 목동, 고덕, 수서, 신내, 상계, 중계, 중계2, 가양
- 경기 : 일산, 분당, 중동, 평촌, 산본, 수원영통, 부천상동, 광명하안, 고양화정, 광명철산, 의정부금오, 고양능곡, 안양포일, 안산반월, 수원매탄1, 수원정자, 수원천천2, 용인수지, 용인수지2, 평택안중, 하남신장, 고양중산, 의정부송산, 오산운암, 고양행신, 구리교문토평인창, 수원권선매탄, 용인기흥, 평택비전합정, 평택송탄
- 인천 : 구월, 연수, 계산, 만수, 부평
- 강원 : 원주구곡, 원주단관, 강릉교동2, 원주단계, 춘천퇴계후평석사
- 충청 : 대전노은, 대전둔산, 대전둔산2, 대전송촌, 청주용암, 청주용암2, 오창산단, 대전중리, 청주하복대, 청주분평, 청주가경복대산남, 대전관저원내, 천안쌍용백석, 청주봉명운천, 충주 금릉
- 전라 : 상무1, 하남, 문흥, 일곡, 풍암, 전주아중, 목포하당, 여주문수여서, 익산영등2, 전주서신2, 대불산단, 전주서신서곡, 군산나운조촌, 광주상무운남금호, 전주삼천효자, 순천조례금당연향
- 경상 : 해운대1, 해운대2, 화명2, 칠곡, 성서, 칠곡3, 울산화봉, 김해장유, 김해내외, 김해북부, 창원산단, 대구상인, 대구대곡, 대구동서변, 대구월배, 대구시지, 양산서창, 부산만덕화명금곡, 울산태화삼호옥동, 부산다대, 부산개금학장주례, 대구범물지산안심, 대구용산월성송현, 구미옥계구평, 경산사동옥산백천임당, 김해내동구산
1기신도시 특별법 시행령 – 특별정비구역 지정 요건
1기신도시 특별법 시행령에서는 주거단지 정비형, 중심지구 정비형, 시설 정비형, 이주대책 지원형 4가지로 특별정비구역 지정 요건을 구체화했다. 특별정비구역으로 지정되면 용적률 등에서 보다 많은 혜택을 누릴 수 있다.
- 주거단지 정비형 : 25미터 이상 도로로 구획된 일단의 토지(단, 지정권자가 여건을 고려하여 달리 적용 가능)
- 중심지구 정비형 : 역세권(철도역 승강장 경계로부터 반경 500m 이내) 및 상업·업무지구의 고밀·복합 개발 구역
- 시설 정비형 : 기반시설 및 광역교통시설을 확충 또는 개선하는 구역
- 이주대책 지원형 : 이주단지 공급을 목적으로 개발·정비하는 구역
선도지구 지정 기준
1기신도시에서 재건축을 추진 중인 단지들이 가장 관심을 가지는 게 선도지구 지정이다. 선도지구에 지정되어야 가장 빨리 재건축 사업을 추진할 수 있기 때문이다. 이번 1기신도시 특별법 시행령에서 선도지구 지정 기준으로 주민 참여도, 노후도 및 주민불편, 도시기능 향상, 확산 가능성 4가지 지정 기준이 고시되었다. 시행령에서는 원론적인 수준으로 다루었고, 배점 등의 기준은 지자체별로 공개될 예정이다. 1기신도시 특별법과 시행령의 특징은 지자체에 대부분의 권한을 넘겨줬다는 것이다. 지자체의 부담과 책임이 크게 늘어났고, 재건축에 대한 각종 민원이 끊이지 않을 것으로 예상된다.
- 주민 참여도 : 토지 등 소유자가 공감대를 형성하여 사업의 실현 가능성이 높은 지역
- 노후도 및 주민 불편 : 건축물 노후화와 편의시설 부족으로 정주 환경 개선이 시급
- 도시 기능 향상 : 기반시설·공공시설이나 자족용지 제공으로 도시 기능 향상에 기여
- 확산 가능성 : 생활권 내 주요 거점으로서 사업 추진 시 파급효과가 큰 지역
건축규제 완화
1기신도시 재건축 활성화를 위해 건축규제도 크게 완화한다. 건축물 종류와 높이, 건폐율, 용적률, 공원과 녹지 확보기준이 완화되었다.
- 건축물 종류 : 건축물 종류 제한이 세분화된 용도지역별 제한에서 용도지역별 제한으로 완화
- 건축물 높이 : 대지경계선에서 건물 높이의 0.25배 이격으로 완화(기존 0.5배), 동간격은 건물높이의 0.5배로 완화(기존 0.8배)
- 건폐율 : 국토계획법 상한 적용 허용(준주거 70% 가능)
- 용적률 : 국토계획법 상한의 150%까지 완화
- 공원·녹지 확보 기준 : 적용 배제
안전진단 면제
1기신도시 특별법 시행령에는 일정 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우 안전진단을 면제할 수 있다는 내용도 담겨있다. 안전진단에 소요되는 비용과 기간을 줄여 빠른 사업 추진과 신속한 정비를 유도하겠다는 방침이다. 이에 따라 1기신도시 재건축에서는 사실상 안전진단이 면제 될 것으로 보인다.
공공기부체납(공공기여) 비율
노후계획도시별 기준용적률을 기준으로 기부체납 비율을 2개 구간으로 차등화한다. 특별법 혜택 없이도 올릴 수 있는 용적률 범위에서는 기부체납 비율을 비교적 낮게 적용하고, 특별법으로 증가된 용적률에 대해서는 높은 기부체납 비율을 적용해 공공성을 높이겠다는 의미다.
- (1구간) 현재 용적률에서 기준용적률까지는 증가된 용적률의 10~40% 범위에서 기부체납
- (2구간) 기준용적률에서 특별정비계획으로 결정된 용적률까지는 증가된 용적률의 40~70% 범위에서 기부체납
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