도봉 금호어울림 리버파크 - 분양가와 안전마진, 실투자금 분석

도봉 금호어울림 리버파크 분양 공고가 청약홈에 올라왔다. 도봉 금호어울림 리버파크는 서울특별시 도봉구 도봉2동 95번지 일대에 자리하며, 지하 2층 ~ 최대 지상 18층 규모의 5개동으로 구성되어 있는 계단식 아파트 단지이다. 도봉 금호어울림 리버파크는 총 299세대로 299세대 중 130세대를 일반분양한다(특별공급 66세대). 도봉구에서 13년만에 들어서는 신축 아파트라 관심이 높으며, 입주예정 시기는 2026년 3월이다. 이번 글에서는 도봉 금호어울림 리버파크의 입지와 분양가, 안전마진, 청약 일정, 청약 유의 사항 등을 정리해봤다.

도봉 금호어울림 리버파크 – 공급 물량

총 299세대 밖에 되지 않는 작은 아파트이다. 분양하는 130세대의 물량 구성을 보면 59A 2세대, 75A 28세대(특별공급 15세대), 84A 5세대(특별공급 3세대), 84B 64세대(특별공급 32세대), 84C 31세대(특별공급 16세대)로 전용 84가 전체 물량의 절대 다수를 차지한다.

도봉 금호어울림 리버파크 – 입지

도봉 금호어울림 리버파크의 입지를 교통, 생활편의환경, 교육, 자연환경으로 나눠서 간단하게 살펴본다.

역세권 여부를 살펴보면 1호선 도봉역과 방학역까지 10분 내외가 소요되어 역세권 단지이기는 하다. 두 단지까지의 거리가 거의 비슷해서 동의 위치에 따라 가까운 역이 결정될 정도다. 1호선 방학역을 기준으로 서울 도심인 종각역까지는 환승 없이 35분, 강남역까지는 환승 3회에 51분, 여의도까지는 환승 1회에 53분 정도가 소요된다. 소요시간으로 봤을 때 서울 도심이 아니면 1시간 이상 소요된다고 볼 수 있다. 향후 창동역에 GTX-C 정차가 예정되어 있기는 하나, 창동역의 수혜를 직접적으로 보기에 도봉 금호어울림 리버파크는 창동역과 다소 거리가 있다. 도봉구 내에서는 그나마 1호선 역세권이라 교통이 괜찮은 편이나, 아무래도 강북인 만큼 한계가 보이는 모습이다.

생활편의환경을 살펴본다. 도봉역과 방학역 주변은 주변에 상권이라고 할만한 곳이 없는 지역이다. 북부지방법원과 검찰청 주변으로 관련 사무실과 약간의 편의시설 정도만 있는 상황이다. 그나마 1km 떨어진 곳에 홈플러스 방학점과 CGV가 있는게 위안이다. 최소한 창동역이나 노원역까지는 나가야 상권다운 상권을 이용할 수 있다.

교육환경을 살펴보면, 좋지 않다. 우선 초등학교가 굉장히 멀다. 학구 지역은 서울창도초등학교 학군인데, 학교까지 거리가 무려 1.2km이다. 중랑천과 동부간선도로를 건너서 노원구에 있는 노일초등학교나, 상경초등학교로 보낼 수도 있지만 역시 600m 이상은 가야한다. 그나마 위안은 중학교는 100m 거리에 있다는 사실이지만 초등학교가 너무 먼게 치명적이다.

마지막 자연환경을 보면 중랑천이 가까워서 산책을 하거나 자전거를 타기에는 매우 좋은 입지이다. 중랑천만 건너면 상계근린공원도 이용할 수 있어 좋다. 또한 도봉산과 북한산이 지척이라 산행을 하기에는 최적의 입지이다.

도봉 금호어울림 리버파크의 입지를 종합해보면, 도봉구 내에서는 1호선 역세권 지역이라 괜찮긴 하나, 생활편의시설과 교육환경(특히 초등학교)이 좋지 않다고 볼 수 있다.

동 배치 및 동호수 배치도

300세대 규모의 작은 아파트라 로얄동의 의미가 그리 크지 않다. 그나마 바로 옆에 있는 중랑천 뷰도 천변에 위치한 서원아파트가 다 막어버리고 있다. 재개발 사업이라 기존 조합원 물량이 빠진다. 좋은 평면인 59A와 84A를 조합원들이 다 가져가 버려서, 일반분양으로 나온 물량이 별로 없다. 아쉬운 점이다.

평면

전체 공급 물량의 절반 이상인 84B만 살펴본다(다른 평면도는 도봉 금호어울림 리버파크 (dbkhapt.com) 참조).

84A와 84C가 3베이 판상형임에 반해, 84B는 타워형 구조이다. 평면 구조가 다소 아쉬운대신, 84A와 84C에는 없는 팬트리가 있다는게 장점이다. 평면 자체에서는 다른 아파트들과 다른 특별한 특징은 없다.

분양가

도봉 금호어울림 리버파크의 분양가는 아래와 같다. 가장 눈에 들어오는 부분은 서울임에도 전용 84의 분양가가 10억원이 되지 않는다는 것이다.

도봉 금호어울림 리버파크의 분양가가 저렴한지 주변 단지를 통해 분석해본다.

먼저 도봉 금호어울림 리버파크와 바로 인접해있는 도봉 서원아파트의 가격을 살펴본다. 도봉 서원아파트는 1996년에 입주한 총 2,450세대의 대단지 아파트이다. 전용 59가 가장 큰 평수로 소형 평수 중심의 아파트이며 중랑천을 끼고 있다. 현재 호가는 4억 5,000만원 전후이며 실거래가도 4억 4,500만원으로 이와 비슷하다. 도봉 금호어울림 리버파크 분양가가 약 2억 5,000만원 정도 비싸게 책정되었다. 비슷한 입지이지만, 30년이나 연식이 차이가 나기 때문에 이정도 가격이 과해 보이지는 않는다.

주변의 신축 아파트를 비교해보고 싶었으나 도봉구에서는 5년 이내 신축된 아파트를 찾을 수 없었다. 옆 동네인 노원구의 신축 아파트인 포레나노원과 비교해본다. 포레나노원은 2020년에 입주한 1,062세대 아파트이다. 마들역 역세권이며, 상계 신시가지의 편의시설을 누릴 수 있는 입지가 좋은 아파트이다.

포레나노원의 전용 59 호가는 8억 5,000만원 전후이며 실거래가도 이와 비슷하다. 도봉 금호어울림 리버파크의 분양가가 약 1억 5,000만원 정도 저렴하다. 도봉 금호어울림 리버파크가 저렴하긴 하나, 입지 차이와 세대수 차이가 넘사벽 정도이기 때문에 더 싼건 당연하나, 1억 5,000만원 밖에 싸지 않다는 게 문제다.

비교할 단지가 마땅치 않으니, 강북 지역에서 현금 7억으로 갈 수 있는 전용 59 아파트를 살펴보기로 한다.

현재 서울에서 현금 7억으로 들어갈 수 있는 10년 이내 신축 아파트는 거의 없다. 구축을 봐야하는데, 7억이면 강북에서 입지가 괜찮은 구축 아파트를 매수할 수 있는 가격이다.

대표적인 아파트로 길음뉴타운의 길음뉴타운동부센트레빌, 노원의 하계청구아파트, 창동역 초역세권인 창동삼성래미안 등의 아파트를 매수할 수 있고, 전용 51이긴 하지만 광운대역 개발권으로 유명한 미미삼도 매수 가능한 금액이다.

신축도 좋지만, 아파트가 결국 입지라고 봤을 때 도봉 금호어울림 리버파크의 분양가는 강북의 입지 좋은 구축 대비 다소 높아 보인다. 서울에서 분양하는 다른 아파트들보다 절대적인 가격에서는 저렴하지만, 상대적인 가격을 놓고 봤을 때는 제 값을 다 받고 팔고 있다. 안전 마진은 없다.

실투자금 및 중도금 이자

도봉 금호어울림 리버파크 84B에 실거주하거나 투자할 시 필요한 금액은 아래와 같다. 발코니 확장이 무상이라 옵션 비용이 다소 저렴하게 느껴진다. 중도금 이자와 취득세까지 합산하면 실거주 시 10억 정도의 예산이 필요하다. 갭투자라면 전세 보증금으로 6억원 정도를 받을 것으로 봤을 때, 4억 정도는 필요하다는 계산이 나온다.

분양권 투자라면 계약금 10%(약 9,000만원)와 전매 제한이 해제될 때까지의 중도금 이자(약 400만원)까지 해서 약 1억원 정도가 필요할 것으로 보인다. 다만 최근 서울 부동산 시장의 거래량이 감소하고 매물도 쌓이는 것으로 볼 때 분양권 투자는 리스크가 높아 보인다.