재개발과 재건축 매물 투자는 비싼 신축 아파트를 비교적 저렴한 가격에 미리 매수할 수 있다는 장점이 있는 투자 방법이다. 서울의 노후 아파트가 20%를 넘어가고 있는 시점에서 재개발과 재건축 같은 정비사업은 앞으로 활성화 될 가능성이 매우 높다. 서울에는 빈 땅이 거의 없기 때문에 새로운 아파트를 짓기 위해서는 기존에 있는 빌라나 아파트를 다시 짓는 수밖에는 없기 때문이다. 그러나 재개발과 재건축은 충분한 시간을 필요로 한다. 새로운 아파트가 지어지기까지 거쳐야 할 단계가 많고 복잡하기 때문이다. 이번 글에서는 재개발과 재건축의 사업 추진 과정 5단계와 각 단계에서 진행되는 일들에 대해 정리해본다.
재개발과 재건축 사업 추진 과정 1단계 – 계획 수립과 추진위원회
정비기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회 설립
재개발과 재건축 사업 추진 과정의 시작은 지방자치단체가 수립하는 정비기본계획이다. 정비기본계획을 수립하기 위해 주민 설명회를 하고 정비기본계획안에 대해 주민공람도 한다. 정비구역으로 지정됐다는 것은 주택재개발 사업이 필요하다고 지자체가 인정했다는 의미이다. 이후 조합을 설립하기 위해 추진위원회가 구성되는데 지자체로부터 공식적인 추진위원회 구성을 승인 받기 위해서는 해당 지역에 부동산을 소유한 예비조합원인 ‘토지등소유자’ 중 과반수의 동의를 얻어야 한다. 정비기본계획수립부터 추진위원회 설립까지 1년 ~ 3년 정도 소요된다. 추진위원회는 여러 개가 있을 수 있는데 가장 먼저 과반수의 동의를 받는 추진위원회가 공식적인 추진위원회가 된다. 이 과정에서 서로 갈등이 발생하기도 한다.
2단계 – 조합설립인가
조합설립인가
추진위원회 설립 이후 조합을 설립하려면 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받아야 하고, 동의한 이들이 소유한 토지 면적의 합이 사업장 전체 토지 면적의 50%(재건축은 75%) 이상이어야 한다. 참고로 재건축의 경우 동별 구분소유자의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 조합이 설립되었다는 것은 비로소 본격적으로 재개발이나 재건축이 시작됐다는 의미이다. 투자자 입장에서는 최소한의 안전망이 갖춰졌다고도 볼 수 있다.
시공사 선정
아파트를 지을 시공사(건설사)를 선정한다. 입지가 좋고 사업성이 좋은 구역에서는 메이저 건설사들이 서로 수주를 따기 위해 경쟁하는 모습이 펼쳐진다. 시공사는 조합원들의 투표를 거쳐 결정된다.
3단계 – 사업시행인가
사업시행인가
정비구역지정 단계에서 개략적인 건축계획(조감도, 배치도, 세대수, 분양)을 세웠다면, 사업시행 단계는 이를 더욱 구체화하는 과정이다. 조감도, 배치도, 평면도, 공급세대수 등 건축계획을 세우고 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 평형 구성, 임대아파트 세대수 등 세부적인 내용을 확정한다. 확정한 건축 계획에 대해 지방자치단체의 검토를 거쳐 승인을 받는 단계라고 이해하면 쉽다.
종전자산평가
부동산 거래에서는 감정평가, 줄여서 감평이라고 부르기도 하는 과정으로 조합원들이 소유한 자산의 가치를 구체적인 금액으로 수치화하는 단계이다. 종전자산평가가 진행되면 새 아파트를 받는데 필요한 분담금이 결정된다. 이 단계가 지나면 분담금과 프리미엄이 거의 정확하게 정해진다. 불확실성이 해소되는만큼 투자하기에는 더욱 안전해지지만, 그만큼 가격도 비싸진다.
조합원분양신청
조합은 조합원들에게 사업시행인가가 고시된 날로부터 60일 이내에 감정평가액, 개략적인 분담금 내역, 조합원분양신청 기간 등을 공지해야 한다. 조합원은 분양 신청 시 희망하는 평형을 신청하게 되는데 감정평가액이 높을수록 평형 선택 우선권이 주어진다. 조합원 분양 신청 기간에 신청하지 않으면 현금청산 대상자가 되니 반드시 분양 신청을 해야 한다.
4단계 – 관리처분인가
관리처분인가
정비사업의 8부 능선이라고 불리는 과정으로 이후 남은 과정은 이주와 철거, 착공밖에 없다. 사업의 리스크가 대부분 해소된 상태이기 때문에 안정적인 투자가 가능하다. 관리처분인가에서는 비례율의 윤곽이 뚜렷해진다. 대부분의 내용이 관리처분인가 단계에서 확정된다.
이주 및 철거
공사를 시작하려면 먼저 구역에 사는 사람들이 이주해야 한다. 이주가 끝나면 철거작업이 시작되고 비로소 착공에 들어간다.
조합원 동호수 추첨
철가가 완료되면 조합은 착공신고를 한 후 일반분양을 한다. 조합원동호수 추첨은 일반분양 전후에 진행된다. 같은 조합원분양 물건이라도 로열동과 로열층 물건의 가격이 더 오르는 경우가 많다. 이주가 마무리되면 조합은 주택멸실신고를 하는데 주택멸실신고 전에 매수하면 거래가액에 따라 1~3%의 주택 취득세를 낸다. 그러나 주택 멸실신고 후에는 토지에 대한 취득세 4.6%를 적용 받는다.
일반분양
재건축재개발 사업에서 일반분양이 중요한 이유는 일반분양의 성공 여부에 따라 정비사업의 사업성이 최종 결정되기 때문이다. 미분양 없이 높은 가격에 높은 경쟁률로 일반분양이 마무리되면 조합과 조합원은 큰 수익을 낼 수 있다. 반면 미분양이 나고 쉽게 해소되지 않는다면 기존 조합원들이 추가분담금을 통해 더 많은 부담을 가져야 할 수도 있다.
5단계 – 준공, 입주, 이전고시, 청산
공사가 계획대로 진행되면 착공된지 3년 정도면 입주가 시작된다. 입주하면 소유권이전등기를 할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 집합건물은 이전고시가 나야 소유권이전등기를 할 수 있다. 참고로 이전고시란 공사가 완료됐음을 고시하고 조합원 주택의 지번을 모두 지은 후 새로 지어진 아파트 동호수에 맞게 대지권을 나눠 이전하는 것을 말한다. 이전고시까지 나면 사실상 사업은 완료된다.
이후 조합은 정산 등의 과정을 거치고 청산하게 된다.
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