노후도시 특별법으로 1기 신도시에 사람들의 관심이 쏠려있지만, 안산도 노후도시 특별법이 적용되는 지역이다. 안산 반월공단 조성 시 많은 아파트들이 건설되었고, 노후화되면서 다수의 재건축 사업이 진행 중에 있다. 작년에 안산 중앙주공 5단지 2구역의 정비사업으로 공급되는 중앙 롯데캐슬 시그니처가 분양했고, 올해에는 고잔연립9구역을 재건축한 안산 한화 포레나 고잔2차가 분양한다. 이번 글에서는 신안산선 성포역 인근에서 분양하는 안산 한화 포레나 고잔2차 아파트의 입지와 분양가, 안전마진과 투자 시 필요 금액 등을 정리해본다.
안산 한화 포레나 고잔2차 – 개요
- 위치 : 경기도 안산시 단원구 고잔동 648번지
- 규모 : 4개동, 지하 2층 ~ 지상 27층
- 세대수 : 472세대(이중 178세대 일반분양)
- 타입 : 53(91세대), 59(78세대), 74A(2세대), 74B(3세대), 84A(2세대), 84B(2세대)
- 입주예정일 : 2026년 9월
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 6개월
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 이자후불제 적용
한화포레나 안산고잔2차 (hanwhaforena.co.kr)
4층짜리 저층 연립이었던 곳을 재건축해서 공급하는 아파트이다. 전체 공급 물량의 37% 정도가 일반분양으로 공급된다. 이정도면 정비사업 치고는 사업성이 나쁘지 않다. 전매제한 기간이 6개월로 수도권에서도 짧은 편에 속한다. 왼쪽에 있었던 저층 연립은 이미 재건축 사업이 완료되어 2023년 포레나 안산고잔으로 입주를 시작했다. 대부분 전용 59 이하의 물량이고, 전용 84가 있긴 하지만 4세대 밖에 되지 않을뿐더러 이중 2세대는 최저층인 2층이다. 따라서 이번 글에서는 전용 59를 중점적으로 살펴본다.
입지
안산 한화 포레나 고잔2차 입지의 핵심은 현재 공사중인 신안산선 성포역이다. 지금은 전철역이 1.5km가 넘게 떨어져 있어 도보로 20분 이상 걸리지만, 성포예술광장 지하에 공사중인 신안산선 성포역이 완공되면 도보 7분 500m 거리에 역이 생기게 되기 때문이다. 비역세권 아파트가 역세권 아파트로 바뀌기 때문에 안산 포레나 한화 고잔2차에게 신안산선은 특히 더 중요하다고 할 수 있다.
신안산선만 개통되면 한양대에리카캠퍼스역에서 여의도까지 급행열차로 30분 이내에 갈 수 있을 것으로 보인다. 성포역에 급행열차가 정차할 확률은 높지 않지만, 완행열차를 이용하더라도 여의도까지는 30분 내외가 소요될 것으로 예상된다. 소요시간을 35분으로 가정했을 때, 현재 안양역에서 여의도역까지 35분 내외가 소요되기 때문에 신안산선 개통 시 안산이 아닌 안양 정도의 거리로 서울과 가까워진다고 볼 수 있다.
신안산선 자세히 보기 – 신안산선 역 주변 대장아파트 분석 네이버블로그 (naver.com)
교통 외에도 안산 한화 포레나 고잔2차는 장점이 많은 곳이다. 우선 생활편의환경이 우수한 편이다. 성포예술광장과 월피공원 주변에 육각형으로 만들어진 블록에 상업시설이 몰려있기 때문이다. 중앙역 주변에 있는 안산센트럴푸르지오, 힐스테이트중앙과 비교하면 다소 아쉽긴 하지만, 생활하기에 크게 불편한 점은 없을 것으로 보인다.
광덕체육공원, 안산중앙공원, 월피공원, 안산천 등 녹지나 공원, 하천변 산책로가 잘 갖춰져 있다는 것도 장점이다. 초품아는 아니지만 대각선으로 초등학교(덕성초)가 있다. 중학교와 고등학교는 가깝지는 않지만 1km 이내 거리에 있다.
안산 한화 포레나 고잔2차의 입지를 종합하면, 안산에서 대장급의 입지는 아니지만, 구축이 많은 곳에서 희소성 있는 신축 아파트이고, 생활하기에 편리하며, 신안산선 개통에 따른 호재를 직접적으로 누릴 수 있는 곳이기 때문에 미래 가치가 있는 곳이라고 평가해볼 수 있다.
분양가 및 안전마진 분석
안산 한화 포레나 고잔2차 전용 59의 분양가는 최고가 기준 5억 4,760만원이다. 여기에 옵션과 취득세, 중도금 대출 이자(금리 4% 가정) 비용 등을 모두 더하면 약 6억 2,000만원이 된다. 가전은 빼더라도 발코니 확장과 여러 옵션을 포함한 가격만 약 4,500만원이다. 옵션 몇 개를 뺀다고 치면 6억 정도라고 볼 수 있다.
참고로 작년에 분양했던 중앙 롯데캐슬 시그니처(중앙 주공5단지 2구역)의 전용 59 분양가는 약 6억 4,000만원이었고 발코니 확장과 옵션 등을 포함하면 7억원이 넘었다. 중앙 롯데캐슬 시그니처보다는 1억원 정도 분양가가 저렴하게 책정되었다.
분양가가 적절한지 바로 옆에 있는 신축 아파트인 안산 포레나 고잔과 비교해본다. 세대수도 비슷하고 건설사도 같기 때문에 비교하기에 아주 적합하다. 한화 포레나 고잔 전용 59의 호가는 5억원에서 5억 5,000만원 사이에 형성되어 있다. 분양가와는 비슷하지만, 옵션 등을 포함한 가격과 비교하면 안산 한화 포레나 고잔2차의 분양가가 6,000만원 정도 더 비싸다. 연식은 3년 차이고 입지는 신안산선 성포역 접근성을 고려할 때 안산 한화 포레나 고잔2차가 조금 더 낫기는 하다. 그래도 6,000만원 차이는 조금 비싸지 않나란 생각이 든다.
안산 중앙역 앞에 있는 힐스테이트중앙의 전용 59 호가도 살펴본다. 이 아파트는 2018년에 준공한 1,152세대 아파트로 4호선, 수인분당선, 신안산선 트리플 환승역이 될 중앙역 역세권이고 안산 중앙역 로데오거리를 이용할 수 있는 아파트여서 안산 내에서 높은 가격을 형성하고 있다.
안산 힐스테이트중앙 전용 59 시세는 6억 5,000만원 전후이며, 실거래가도 이와 비슷하다. 안산 한화 포레나 고잔2차 옵션 포함 분양가보다 약 4,000만원 정도 비싸다.
위의 결과를 종합해 봤을 때 안산 한화 포레나 고잔2차의 안전마진은 거의 없을 것으로 보인다. 조건이 비슷한 한화 포레나 고잔1차 아파트보다 분양가가 더 비싸고, 주변 대장 아파트와 비교해봐도 가격 차이가 크지 않기 때문이다.
투자 시 필요 금액
전매 제한이 6개월이기 때문에 6개월 이후인 올해 9월부터는 분양권을 매도할 수 있다. 분양권 투자를 위해서는 계약금 10%와 중도금 1회분이 필요하다. 별다른 대출이 없다면 계약금도 신용대출 등으로 마련할 수 있다. 전용 59를 기준으로 계약금과 중도금 이자를 포함해 약 6,000만원 정도면 분양권 투자가 가능하다.
입주장까지 가져간다면 계약금과 중도금이 필요하다. 중도금은 중도금 대출로 마련한다고 봤을 때 이자후불제(금리 4% 가정)로 이자 약 1,680만원이 필요하다. 한화 포레나 고잔의 전세 보증금은 최근 입주장이기 때문에 전용 59 기준 시세가 다소 낮은 금액인 약 2억 8,000만원 내외로 형성되어 있다. 전세 시세를 3억원으로 가정하면 갭투자를 위해서는 옵션 등을 포함한 분양가에서 전세 보증금을 뺀 약 3억 2,000만원 정도가 필요할 것으로 보인다.
실거주 목적이라면 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때 감정가가 얼마로 평가될지가 중요하다. 만약 6억원 정도로 평가 된다면 70%인 4억 2,000만원 대출이 가능해진다. 입주 시 약 2억원 정도는 내가 마련해야 실거주가 가능할 것으로 보인다.
정리
중앙 주공5단지 2구역인 중앙 시그니처 롯데캐슬보다는 분양가가 1억이나 저렴해서 분양가가 싸보이는 착시가 보이긴 하는데, 사실 중앙 시그니처 롯데캐슬이 너무 비싸게 나왔다고 생각한다. 비싸게 나온 롯데캐슬도 완판 되었는데 이보다 저렴하게 분양하는 안산 한화 포레나 고잔2차도 분양과 완판에는 문제가 없을 것으로 보인다.
당분간 안산에 공급되는 신축 물량이 없을 것으로 보이는데 그런 점에서 안산 한화 포레나 고잔2차 투자는 괜찮은 투자처가 될 것으로 보인다.
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