서울시에서 정비사업 활성화와 미래도시 공간 정책 추진을 위해 지구단위계획 용적률 체계를 개편한다고 발표했다. 서울시에서 발표한 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안 내용을 정리 해본다.
지구단위계획이란
지구단위계획이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 보다 합리화하고 기능 증진 및 미관 개선을 통해 양호한 환경을 확보함으로써 그 지역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획의 한 유형이다. 법적 근거로는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정하고 있다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 국가법령정보센터 | 현행법령 > 법령명 (law.go.kr)
쉽게 이야기하면 도시나 특정 지역을 개발할 때 체계적으로 개발하기 위해 수립하는 계획이라고 할 수 있다.
재건축이나 재개발 같은 정비사업을 추진하기 위해서 지자체로부터 지구단위계획이나 정비구역 지정 등을 받아야 하기 때문에 부동산 투자에서 중요한 요소로 꼽힌다.
2022년 목동신시가지 지구단위계획이 서울시 도시건축공동위원회를 통과했다는 기사가 이슈가 됐는데, 서울시에서 목동신시가지 아파트 단지 재건축을 사실상 승인한 것이기 때문에 이슈가 된 것이다. 지구단위계획이 통과되고 1년 반이 지난 지금 목동신시가지 각 아파트 단지들은 지구단위계획 내용에 따라 정비계획을 수립하는 중이며, 최근 목동 14단지는 6단지에 이어 최고 60층으로 재건축을 하겠다는 계획을 발표했다.
목동의 사례를 통해 지구단위계획 수립은 서울의 재개발과 재건축 같은 정비사업에 있어 매우 중요한 요소임을 파악할 수 있다.
용적률 개편
서울시는 지구단위계획이 현행 체제를 유지한 지 너무 오래 되어 민간개발을 활성화 시키기 위해 용적률 개편을 추진한다고 밝혔다. 이번 정책의 핵심은 아래 3가지다.
- 상한용적률 대상 확대
- 용적률 운영체계의 단순화 및 통합화(기준용적률 하향 폐지)
- 시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련
하나씩 자세히 살펴본다.
상한용적률 확대
준공업지역 등에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 조성을 통해 시행령 용적률 최대한도의 120%까지 용적률을 받을 수 있게 된다.
기준용적률 하향 폐지
지금까지 지구단위계획구역에서는 기준용적률을 조례에서 허용하는 조례용적률 대비 낮게 설정한 후, 인센티브 항목에 따라 용적률을 높여주는 방식을 사용해왔다. 그러나 앞으로는 기준용적률 하향이 사라지고 기준용적률이 조례에서 설정한 조례용적률과 동일하게 적용된다. 기본적으로 지구단위계획에 적용되는 용적률을 늘려주겠다는 의미와 같다.
용적률 산정기준 통일
동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영되어온 용적률 체계를 2000년 당시의 체계로 통일한다.
지금은 91년 5월 11일 이전, 91년 5월 11일 ~ 2000년 6월 30일, 2000년 7월 1일 이후로 기준이 3개로 나뉘어 사용 중이다.
시 정책에 부합하는 인센티브 항목 마련
서울시 정책 방향에 부합하는 항목 도입 시 최대 110%까지 인센티브를 받는 것으로 변경된다. 서울시 정책 방향에 부합하는 항목은 미래도시정책, 공공성 관련 내용이다.
구체적으로 살펴보면 로봇 친화형 건물, UAM 시설, 탄소 중립, 녹지생태도심, 디자인 혁신, 전선 지중화 등의 항목이다.
자세한 내용은 아래 내용을 참고하면 된다.
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