양평군은 경기도이지만 수도권 느낌이 나지 않는, 오히려 강원도에 가까운 느낌이 나는 곳이다. 그러나 서울과 철도로 연결되어 있는 지역이고 양평군 중심부에 양평역이 있어서 의외로 서울을 오가기 좋은 지역이기도 하다. 이런 이유로 요 근래 양평에서 신축 아파트가 꽤나 공급되었다. 5월 청약홈에 양평 신축 아파트 분양 정보가 있어서 간단하게 다뤄본다. 양평 하늘채 센트로힐스의 입지, 분양가, 안전마진, 향후 전망 등을 정리해봤다.
양평 하늘채 센트로힐스 – 개요
- 위치: 경기도 양평군 양평읍 덕평리 661-7
- 규모: 총 7개동, 최고 23층
- 공급량: 총 539세대 중 200세대 일반 분양(특별공급 100세대 / 일반공급 100세대)
- 타입: 59A(77세대), 59B(3세대), 74A(37세대), 74B(83세대)
- 건설사: 코오롱글로벌
- 입주 예정 시기: 2027년 3월
- 특이사항: 지역주택조합 분양 / 전매제한 6개월 / 실거주 의무 없음 / 양평군 1년 이상 거주자 우선
양평 하늘채 센트로힐스 공식 홈페이지 (hanulche-yp.kr)
입지 분석
양평 하늘채 센트로힐스는 경의중앙선 양평역에서 약 1.5km 떨어진 곳에 있다. 양평군 중심부와는 다소 거리가 있는 입지다. 논 옆의 다소 경사진 구릉 지역인데 지역주택조합원들이 돈을 모으고 땅을 사는데 성공해서 사업이 추진되었다. 위성 지도로 봤을 때는 거의 맹지 느낌의 땅으로 우선 아파트로 가는 도로부터 제대로 만들어야 할 것 같은 부지이다.
양평 하늘채 센트로힐스의 교통 환경은 좋지 않다. 양평 자체가 군 지역이고 수도권이기는 하지만 개발이 덜 된 지역이기 때문에 대중교통 사정이 좋지 못하다. 거의 자차로 이동할 수밖에 없는 환경이다. 경의중앙선을 통해 서울이나 다른 지역으로 이동해야 한다면 역까지 걸어 가는데 최소 20분, 양평역에서 서울 초입인 청량리역까지만 가는데도 1시간 넘게 소요된다. 서울시 경계를 넘어가는데만 1시간이 넘게 걸린다는 뜻이기 때문에 서울이 생활권인 사람들에게 적합한 주거지는 아니다.
생활편의환경 역시 그리 매력적이지는 못하다. 도보로 이용할만한 거리에 있는 상업시설이 전무한 상황이다. 아파트에 생기는 상가에 의존해야 할 것으로 보인다. 단 자차를 이용할 경우에는 양평읍내에 있는 하나로마트나 롯데마트 등을 이용할 수 있다. 양평이 군 단위 도시인만큼 백화점이나 복합 쇼핑몰 등은 찾기 힘들고, 인근 도시인 남양주나 하남, 광주 등으로 나가야 시설을 이용할 수 있다.
교육환경도 좋지 않다. 초등학교와 중학교 모두 1km 이상 떨어져있다. 양평읍내와 거리가 있는 곳이기 때문에 교통, 생활편의, 교육 등 거의 모든 것이 불편하다고 볼 수 있다.
유일한 장점은 경치와 자연환경이다. 남한강변에 있기 때문에 대부분의 세대에서 남한강뷰가 확보된다. 남한강변에 있는 스타벅스나 분위기 좋은 카페를 쉽게 이용할 수 있다는 점도 장점이다. 남한강과 양평 주변의 산과 공원 접근성이 좋아 힐링하는 삶을 살기에는 적합해보인다.
분양가
양평 하늘채 센트로힐스의 분양가를 살펴본다. 분양가는 전용 59가 3억 8천만원 ~ 3억 9천만원 수준이고, 전용 74가 4억 8천만원 ~ 4억 9천만원 수준이다. 수도권 인근도 아니고 교외 지역인데도 분양가가 결코 저렴하지 않음을 확인할 수 있다. 양평 하늘채 센트로힐스의 분양가를 양평읍에 있는 신축 아파트들의 가격과 비교해본다.
먼저 경의중앙선 양평역 초역세권에 있는 양평센트럴파크써밋과 비교해본다. 2022년에 준공되었고 486세대 규모의 아파트이다. 전용 63의 호가는 3억 8,000만원 수준이다. 양평 하늘채 센트로힐스 전용 59보다 입지도 좋고 면적은 넓은데 가격은 같다. 옵션 등의 비용을 제외하면 더 저렴하다고 볼 수 있다. 연식 차이는 5년 정도 나지만 입지 차이 등을 감안하면 양평 하늘채 센트로힐스의 분양가가 지나치게 비싸다고 볼 수 있다.
양평읍내에 있는 다른 신축 아파트인 양평역 한라비발디 1단지와도 비교해본다. 양평역 한라비발디 1단지는 750세대로 2023년 준공되었다. 전용 84 기준 호가는 4억 3,000만원 정도다. 양평 하늘채 센트로힐스의 전용 74 분양가보다 5,000만원 이상 저렴하다는 것을 알 수 있다. 면적은 넓은데 분양가가 오히려 더 저렴하다.
이를 통해 봤을 때 양평읍 내에서 입지가 좋은 신축 아파트들이 새로 분양하는 아파트보다 더 저렴한 상황이다. 결론만 이야기하면 양평 하늘채 센트로힐스에 청약을 할 이유가 단 1도 없다. 입지도 안 좋고 가격도 더 비싼데 사는게 이상하지 않은가?
안전마진은 커녕 사는 순간 마이너스 마진이 생길만한 아파트이다. 적정 분양가는 전용 59는 5,000만원 정도 낮춘 3억 초반, 전용 74는 1억원 정도 낮춘 3억 후반대 정도로 보인다. 분양 가격이 너무 사악해서 청약 결과가 궁금해지는 아파트이다. 중도금 무이자라거나 무상 발코니 확장이라든가, 무상 옵션 제공 등의 혜택도 하나도 없다. 이 아파트에 청약통장을 날려가면서까지 청약을 할 사람이 한 명이라도 있을지 의문이다. 미분양이 너무나도 명확한 아파트이니, 설령 청약을 받고 싶더라도 청약통장을 사용하지 않을 것을 권장한다(어차피 줍줍 예정).
정리 – 지방 청약 시장의 미래
분양 공고가 올라온 지 일주일이 다 되어 가는데도 아직 공식 홈페이지조차 운영이 되지 않고 있다. 괜히 ‘지주택이라서 그런가?’라는 생각이 들면서 지주택에 대한 편견만 강화되고 있는 중이다.
양평 하늘채 센트로힐스의 분양가는 최근 인상된 분양가와 이를 받아들일 준비가 되어있지 않은, 아니 받아들일 수 없는 현장의 상황을 잘 보여준다. 분양가는 주변 동네의 시세가 올랐든, 오르지 않았든 상관 없이 무관하게 올랐다. 주변 시세가 같이 오른 지역들은 분양가를 받아줄 여력이 있다 치더라도, 그렇지 못한 지역들은 주변 신축보다 비싸진 분양가를 받아줄 여력이 없어 보인다.
양평 하늘채 센트로힐스 같이 주변 신축보다 비싸게 책정된 분양가가 수도권 외곽이나 지방에서 앞으로 자주 보일 것 같은 생각이 드는 이유다. 사람들은 비싼 분양가 때문에 청약하지 않을 것이고, 미분양은 늘어날 것이고, 신규 주택 공급은 줄어들 것이다. 다시 신규 주택 공급이 제기되는 시점은 부동산 시세가 올라 기존의 높았던 분양가가 매력적으로 변하거나, 땅값이 떨어져 분양가가 떨어지는 시점이 될 것이다. 한 번 오른 건설비는 떨어지는 게 거의 불가능 하고 그나마 가능성이 있는게 땅값인데, 양평 하늘채 센트로힐스 전용 74의 세대당 땅값이 2,600만원(공사비는 4억 1,000만원 ~ 4억 5,000만원)에 불과한 것을 보면 땅값이 내려도 큰 의미가 없을 것 같다는 생각도 든다.
그렇지만 아무리 공사비 인상을 감안해도 양평 하늘채 센트로힐스의 분양가는 너무 높은 것 같다.