아파트 청약 시장에 훈풍이 불고 있다. 작년 말, 올해 초만해도 이렇게까지 뜨겁진 않았는데, 여름 날씨 같이 뜨거운 열기가 청약 시장을 달구고 있는 중이다. 물론 아직도 전국적으로 미분양이 4만 가구에 달해서 뜨거운 청약 시장은 서울과 수도권 지역에 한정된 이야기이기는 하다. 이번에 살펴볼 청약 아파트 단지는 청약 시장의 온기가 어디까지 미쳤는지 판단해 볼 수 있는 바로미터가 될만한 아파트인 힐스테이트 광주곤지암역이다. 힐스테이트 광주곤지암역을 청약 바로미터로 생각하는 이유는 수도권 지역이기는 하나, 핵심 수도권 지역의 입지와는 거리가 있기 때문이다. 이곳까지 청약 열기가 미친다면 수도권 중하급지까지도 아파트 가격 상승세가 이어질 가능성이 있다.
힐스테이트 광주곤지암역 – 개요
힐스테이트 광주곤지암역의 위치, 세대수, 타입, 규제 여부 등을 살펴본다.
- 위치: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 25번지
- 규모: 지하 2층, 지상 22층, 10개 동
- 세대수: 635세대 중 635세대 일반 분양
- 평형: 전용 84A(448세대), 전용 84B(179세대), 전용 139A(4세대), 전용 139B(4세대)
- 시공사: 현대엔지니어링
- 입주예정일: 미공개
- 전매제한: 당첨자 발표일로부터 6개월
- 실거주 의무: 없음
- 특이사항: 비규제지역, 경기광주시 거주자 우선 당첨
- 공식 사이트: 힐스테이트 광주곤지암역 | 라이프스타일 리더, 현대 힐스테이트 (hillstate-hec.co.kr)
아직 청약홈에 공식적인 분양 공고가 올라오지 않아서 얻을 수 있는 정보가 제한적이다. 정비사업 구역도 아니다보니 평면도나 분양가도 정확히 확인할 수 없는 상황이다. 대부분 전용 84 평형으로 구성되어 있다.
힐스테이트 광주곤지암역 – 입지분석
수도권 아파트 입지에서 가장 중요한 점은 바로 교통 환경이다. 서울로, 특히 강남으로 가는 교통망이 어떤지에 따라서 입지가 갈린다고 봐도 과언이 아니다. 힐스테이트 광주곤지암역은 교통 측면에서 봤을 땐 경기광주시에서는 나쁘지 않은 입지이다.
현재 경기광주시를 지나는 철도 노선은 경강선이 유일하다. 경기광주시에서 시세가 높은 아파트들은 모두 경강선 라인을 따라 분포하고 있다. 힐스테이트 광주곤지암역 아파트에서 경강선 곤지암역까지 도보로 15분 정도 소요된다. 버스로는 한 정거장인데 기다리는 시간이며 이동하는 시간 등을 더하면 비슷한 시간이 소요될 것으로 보인다. 역세권이라고 하기에 살짝 애매하지만, 그럼에도 도보로 철도를 이용할 수 있다는 점은 장점이다.
경강선 곤지암역에서 판교역까지는 23분, 강남역까지는 약 40분 정도가 소요된다. 역까지 거리와 경강선의 배차간격(평시 20분)을 고려한다면, 강남역까지 1시간보다 조금 더 소요된다고 볼 수 있다. 강남까지가 이정도니, 서울 강남권 외에 다른 곳으로 이동하기에는 현실적으로 무리가 있는 입지다.
주변 생활편의환경을 살펴보면 아쉬운 점이 많다. 도보로 이용할만한 편의 시설이 아파트 내부의 상가를 제외하고는 없다고 봐야한다. 주변이 그냥 다 시골… 느낌이 나는 곳이기 때문이다. 곤지암천을 건너 곤지암 터미널이 있는 읍내로 나가야 편의시설이 조금 있는 편인데 거의 1km는 걸어가야 한다. 단지 정문으로 가는 길이 생길 사거리 모습인데 이용할만한 편의시설이 거의 없다는 것을 확인할 수 있다.
초,중,고등학교도 모두 곤지암천 건너 곤지암 읍내 지역에 있다. 초등학교까지 거리도 약 700m(도보 10분)나 되어서 거리가 그리 가까운 편은 아니다. 왕복 6차선 대로인 경충대로를 육교로 지나야 초등학교로 갈 수 있다. 육교가 있어 그나마 안전한 편이기는 하나, 통학에는 마이너스 요소이다. 향후 곤지암 역세권 개발이 완료되면 인근에 학교가 생길 가능성이 높은데, 아직 사업이 구체적으로 추진되지 않고 있다.
단지 뒤가 산이고, 단지 앞이 천이라 배산임수에 맞는 명당 자리이기는 하다. 자연환경도 괜찮은 편이지만 주변에 큰 공원이 없다는 점은 아쉽다.
이 아파트의 미래 가치는 곤지암 역세권 개발 사업에 달려있다. 곤지암 역세권 개발 사업으로 곤지암역 일대에 총 3,600세대의 아파트가 들어설 예정이다. 아파트가 들어서면 관련 상권도 생기고 버스 노선도 확충되기 때문에 생활 인프라가 좋아지는 효과가 있다. 그러나 역세권 개발 규모가 그리 크지 않고, 곤지암이라는 입지의 한계 때문에 생활환경이 다소 좋아지는 정도지 아파트 시세가 튈만한 호재라고 보기는 어렵다.
힐스테이트 광주곤지암역 아파트의 입지를 정리하면, 강남까지 1시간 대로 출근 가능한 신축 아파트의 마지노선 입지로 향후 곤지암 역세권 개발로 생활환경이나 인프라의 개선 여지는 있으나, 그 한계도 명확한 지역이라고 할 수 있다. 학군이 있는 것도 아니고, 학교가 가까운 것도 아니기 때문에 실거주나 투자에 있어서 모두 애매한 곳이라고 볼 수 있다. 향수 3,600세대 역세권 아파트 물량이 나올 경우 새로 분양하는 아파트의 입지가 힐스테이트 광지곤지암역보다 낫기 때문에 시세에 불리할 수 있다는 단점도 있다.
분양가 예상
아직 힐스테이트 광주곤지암역의 분양가는 공개되지 않았다.
그러나 최근 분양 시장의 분양가를 고려하면 분양가가 낮게 책정될 가능성은 낮다. 전용 84 기준으로 6억 초반대의 분양가가 나오지 않을까 예상해본다.
인근 아파트의 시세와 예상 분양가를 비교해본다. 곤지암역 인근에 아파트가 별로 없지만, 그나마 그중에서 가장 신축이면서 역과 가까운 아파트는 삼주노블리제 아파트이다.
이 아파트는 2005년 준공된 448세대 아파트로 전용 84의 호가가 3억원부터 올라와 있다. 힐스테이트 광주곤지암역과 연식 차이는 대략 22 ~ 23년이고, 역까지의 거리나 생활편의시설 접근성 등을 고려할 때 6억원 초반대의 분양가는 비싼게 사실이고 안전마진을 찾기는 어려워보인다.
삼주노블리제 시세 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
힐스테이트 광주곤지암역과 실질적으로 비교해볼만한 아파트는 힐스테이트 초월역 아파트이다. 2024년 6월에 입주가 시작된 단지로 1블록과 2블록을 합쳐서 약 1,000세대 정도의 신축 아파트이다. 경강선 초월역까지 약 900m, 도보 13분 정도 거리에 있다. 전용 84 기준 분양가는 5억 중반이었으나, 현재 마피 매물이 나오고 있는 상황이다.
힐스테이트 초월역 시세 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
힐스테이트 광주곤지암역과 시공사도 같으며 역까지 거리와 소요 시간에도 별 차이가 없다. 입지적으로는 힐스테이트 초월역이 다소 나은게 초등학교와 중학교가 보다 가깝다는 장점이 있다. 이런 곳도 현재 마피 매물이 나오고 있는데, 이보다 입지가 떨어지는 곤지암역 인근 신축 아파트가 인기를 끌기는 어려울 것으로 보인다.
정리
힐스테이트 광주곤지암역에 대해 살펴봤다.
확실한 분양가가 나와야 확인할 수 있겠지만, 5억 후반에서 6억 초반에서 분양가가 결정된다고 봤을 때 이 아파트가 청약에 성공할 가능성은 제로에 가깝다. 당장 이보다 입지가 조금 더 나은 힐스테이트 초월역의 마피 매물이 소진될 기미가 보여야 사람들이 분양에 관심을 가질 것으로 보인다.
경기 광주시나 성남, 용인 일대가 생활권인 사람이 실거주하기에는 나쁘지 않은 곳이나, 기본적인 생활편의 인프라, 교육 환경이 많이 아쉬운 곳이다. 신축 아파트라는 것을 제외하면 수도권 지역임에도 장점이 많지 않기 때문에 투자용으로는 고민하지 않는 것이 나아보인다.