최근 신축 중심으로 서울 부동산 시장이 상승하고 있다. 이에 비해 서울 외곽이나 구축 아파트의 경우 시세 상승이 상대적으로 더딘 편이다. 이번 글에서는 강남3구지만 가장 낮은 평가를 받고 있는 송파구, 송파구 중에서도 잠실을 제외한 송파구 중남부지역에 있는 주요 대단지 아파트들을 살펴보면서 가격은 얼마 정도인지, 전고점 대비 가격 회복율은 어느 정도인지 분석해봤다.
송파구 중남부지역 개요
송파구는 서울시에서 가장 많은 인구가 살고 있는 자치구이다. 평지 비율이 높고 택지 개발로 들어선 곳이 많아 도로가 반듯하고 아파트 비율이 서울 평균보다 높다(2020년 기준 서울 아파트 비율 58.8%, 송파구 아파트 비율 60.13%). 잠실은 강남 못지 않은 상급지로 평가되고 있지만, 잠실을 제외한 나머지 송파구 지역은 잠실에 비해 낮은 평가를 받고 있다.
그러나 잠실 및 강남과의 거리가 멀지 않고 비교적 평지에 생활편의시설, 교통 인프라, 자연 환경, 학군까지 갖춰져 있어서 서울 내에서는 높은 시세를 유지하고 있는 지역이기도 하다.
송파구 중남부지역에 있는 가락동, 문정동, 장지동, 오금동, 송파동 일대에 있는 500세대 이상 중 입지가 좋은 아파트를 중심으로 살펴봤다.
송파구 중남부지역 주요 아파트 살펴보기
1. 가락동 헬리오시티
가락동에 있는 대표 아파트는 누가 뭐래도 헬리오시티일 것이다. 올림픽파크포레온이 올해 11월 입주하면 최대 규모 단지 타이틀을 뺏기게 되긴 하지만, 그래도 9,000세대가 넘는 대단지 신축 아파트라는 가치는 변하지 않는다. 가히 아파트 시장의 바로미터로 불릴만한 단지이다.
헬리오시티의 전용 84 최고 거래 가격은 23억 8,000만원이었다.
2024년 7월 현재 최고 거래 금액은 22억 5,000만원이다. 전고점 대비 94.5% 수준까지 올라온 상황이다. 현재 분위기라면 곧 신고가를 갱신할 것으로 예상된다.
2. 가락동 쌍용1차아파트
가락동 쌍용1차아파트는 3호선 경찰병원역 역세권에 있는 2,000여 세대 규모 아파트이다. 1997년 준공되었고 현재 리모델링을 추진하고 있다. 용적률이 343%나 되기 때문에 아무리 혜택을 줘도 재건축은 사실상 불가능한 단지이다.
가락동 쌍용1차 아파트 전용 84 전고점 거래 가격은 2021년 8월의 17억원이다. 현재 거래를 보면 14억원에 거래된게 최고 가격이다. 전고점 대비 82.3%의 가격 회복율을 보이고 있다.
3. 가락동 가락금호아파트
가락동 가락금호아파트는 8호선 송파역과 3호선, 8호선을 이용할 수 있는 가락시장역을 동시에 이용할 수 있는 위치에 있는 역세권 아파트이다. 헬리오시티와 대각선에 위치에 있고 1997년 준공된 915세대 규모 아파트이다. 용적률이 397%나 되어 재건축은 생각할 수 없고, 리모델링만 추진할 수 있는 상황이어서 리모델링을 추진하고 있다.
전용 84 기준 전고점 최고 거래 가격은 2021년 9월의 16억 1,500만원이다. 최근 실거래 가격은 13억 6,000만원으로 전고점 대비 84.2% 수준이다.
4. 문정동 올림픽훼밀리아파트
문정동 올림픽훼밀리아파트는 아시아선수촌, 올림픽기자촌 아파트와 함께 흔히 ‘올림픽 3대장’으로 불리는 아파트이다. 올림픽 3대장 중에서는 가장 낮은 평가를 받고 있지만, 그럼에도 4,500세대라는 규모와 역세권 입지는 매력적이다. 1988년 준공된 아파트라 40년이 다 되어가고 있다는 약점 때문에 전세가율이 주변 지역의 아파트보다 낮게 형성되어 있다.
올림픽훼밀리아파트 전용 84 거래 최고 가격 전고점은 2021년의 21억원이었다. 현재 거래된 최고 가격은 18억 2,200만원으로 전고점 최고가의 86.7% 수준이다.
5. 오금동 오금현대아파트 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
오금동 오금현대아파트는 3호선, 5호선 오금역 초역세권에 위치한 1,316세대 규모 아파트이다. 1984년 준공된 40년 된 아파트로 177%라는 비교적 낮은 용적률 덕분에 사업성이 있는 것으로 판단되어 재건축이 추진되고 있으며 정비구역지정으로 극 초기 단계이다. 지하철역과 올림픽공원 모두 가까워서 송파 중남부지역에서는 대장 아파트로 불리기도 한다.
전용 84 기준 전고점 실거래 가격은 2021년 10월의 18억 9,000만원이며, 현재 실거래된 금액 중 최고 가격은 16억 2,000만원이다. 전고점 대비 85.7% 수준이다.
6. 문정동 힐스테이트e편한세상문정
힐스테이트e편한세상문정은 입주를 앞둔 신축 아파트이다. 1,265세대 규모 아파트로 올해 9월 입주 예정이다. 상대적으로 신축 물량이 귀한 송파 중남부지역에서 거의 유일한 신축 대단지 아파트라고 볼 수 있다. 전매 제한 중이라 기존 조합원의 분양권 거래만 가능한 상황이다.
현재 힐스테이트e편한세상문정의 전용 84 분양권 시세는 18억원 정도에 형성되어 있다. 힐스테이트e편한세상이 지하철역과 다소 거리가 있어서 입지 가치가 떨어지는 곳이기 때문에 이 정도 가격이지, 역세권 입지였으면 20억은 넘어갔을 아파트이다.
7. 장지동 송파파인타운 5단지
장지동에는 송파파인타운 아파트가 모여 있다. 2007년에서 2011년 사이에 입주한 총 13개 단지 규모 5,600여 세대 대단지이다. 소형 평수 중심이고 임대주택이 많다는 단점이 있어서 다른 지역보다 시세가 낮은 편이다.
전용 84가 있고 역세권에 있는 송파파인타운 5단지의 가격 변화를 살펴본다. 전고점은 2021년 8월의 15억 5,000만원이다. 최근 거래가는 14억 3,500만원으로 전고점의 92.6% 수준을 회복했다.
8. 송파동 가락삼익아파트
송파동에는 오금동 오금현대 아파트 대각선 맞은 편에 송파동 가락삼익아파트가 있다. 1984년 준공된 936세대 규모 아파트이며 오금현대와 마찬가지로 3호선, 5호선 역세권 아파트로 두 아파트의 입지 환경은 거의 동일하다. 179%라는 비교적 낮은 용적률을 무기로 재건축이 추진 중이며, 현재 사업시행인가 단계이다. 송파구 중남부지역 정비사업 중 비교적 빠른 속도를 보이고 있다.
전용 84 전고점 거래 가격은 2021년 7월의 16억 3,750만원이며, 현재 최고 실거래 가격은 15억 1,000만원으로 전고점 대비 92.2% 회복한 상황이다.
분석
송파구 중남부지역 주요 아파트의 전용 84 최근 실거래 가격과 전고점 대비 비율을 살펴본 결과를 정리해본다.
1. 구축과 신축의 온도 차이
비교적 신축인 헬리오시티와 송파파인타운 5단지의 전고점 대비 최근 거래 가격은 90%를 넘겼다. 그러나 재건축이나 리모델링을 추진하고 있는 구축 아파트들의 회복율은 다소 차이는 있지만 전반적으로 80% 중반 수준이었다. 송파파인타운 5단지는 위에서 다룬 아파트 중 입지 환경이 가장 떨어짐에도 전고점 대비 가격 회복율은 높은 편이었다. 최근 상승장이 구축이 아닌, 신축이나 준신축 중심의 실거주가 용이한 아파트들을 중심으로 펼쳐지고 있다는 증거이다.
2. 클래스는 영원하다
송파구 중남부지역 주요 아파트들 간의 클래스, 즉 서열 관계가 명확한 것으로 나타났다.
가락동, 문정동, 오금동, 장지동 일대의 최고 존엄은 역시나 헬리오시티였다. 다른 단지들에게 실거래가에서 한 번도 추월당하지 않았음이 이를 증명한다. 헬리오시티 다음으로는 올림픽훼밀리아파트, 오금현대아파트, 가락삼익아파트가 2위와 3위, 4위를 차지했다. 나머지 단지들인 가락쌍용1차, 송파파인타운 5단지, 가락금호가 비슷한 가격대를 형성하고 있었다. 송파파인타운 5단지가 다른 두 아파트 대비 그나마 신축임을 감안하면 입지적으로 가장 떨어지는 위치에 있다고 볼 수 있다.
3. 정비사업 단계에 따른 가격 차이
송파구 송파동에 있는 가락삼익아파트는 1984년에 준공된 40년 차 아파트임에도 전고점 대비 가격 회복율이 92%를 나타냈다. 다른 재건축이나 리모델링 추진 단지들의 회복율이 80%에 머물러 있는 것에 비하면 높은 편이라고 할 수 있다. 개인적은 판단으로는 가락삼익아파트는 사업시행인가가 나서 그나마 재건축 진행 단계가 빠른 편이기 때문에 다른 구축 아파트 대비 높은 회복율을 보이고 있는 것 같다. 최근 여러 요인으로 정비사업 추진이 어려워지면서 사업 시행 가능성을 보이는 단지들에 대한 메리트가 커진 것이라고 볼 수 있다.
송파구 중남부지역에 있는 전용 84 아파트는 구축과 신축 여부를 떠나서 최소 15억원이었다. 서울 평균 아파트 거래 가격이 11억 ~ 12억원임을 감안하면 송파구 중남부지역은 상급지에 속함을 알 수 있었다. 이미 가격이 많이 올라서 매수를 결정하기 어려운 시점이나, 만약 매수를 한다면 신축보다는 정비사업 이슈로 다소 가격이 눌려있는, 정비사업이 가능할 것으로 판단되는 구축 아파트를 사는 게 메리트가 있어 보인다. 구축이라고 아무거나 사면 안되고 반드시 추후 여건 개선 시 정비사업이 가능할 것 같은 아파트를 사야 한다. 위에서 다룬 아파트들은 시간은 다소 걸릴 수 있으나, 결과적으로 재건축이나 리모델링이 가능할 것으로 보인다.