올해 강남권 아파트 분양이 많이 이어지고 있다. 반포동의 래미안 원펜타스, 도곡동의 레벤투스에 이어 전통 부촌인 방배동에서 1,000세대가 넘는 대규모 분양이 진행된다. 디에이치 방배가 그 주인공으로 분양가 상한제가 적용되어 로또 분양으로 이전부터 말이 많았던 아파트이다. 디에이치 방배의 안전마진과 청약하기 위해 필요한 최소 필요 금액을 정리해본다.
디에이치 방배 – 개요
디에이치 방배는 방배5구역을 재건축해서 지어지는 아파트이다. 빌라를 없애고 아파트를 짓는데 재개발이 아니고 재건축인게 다소 특이하다.
- 위치: 서울특별시 서초구 방배동 946-8번지 일대
- 규모: 지하 4층 ~ 지상 33층, 총 29개 동
- 세대수: 총 3,064세대(일반 분양 1,244세대)
- 시공사: 현대건설
- 입주 예정 시기: 2026년 9월
- 특이사항: 규제지역(투기과열지구, 청약과열지역), 분양가 상한제 적용, 계약금 20%
- 전매제한: 3년
- 실거주 의무: 없음
- 당해 지역: 입주자모집공고일(24.8.16.) 기준 서울특별시 2년 이상 계속 거주자
디에이치 방배는 이름에서 알 수 있듯 입지 설명이 필요 없는 곳이다. 서초구 방배동에 있으며 3,000세대가 넘는 대단지이기 때문에 내부 커뮤니티 시설과 고급화에도 중점을 뒀다. 무엇보다 분양가 상한제가 적용되어, 시세 대비 저렴한 분양가가 책정되었다. 얼마만큼 저렴하게 책정되었는지 계산해보자.
디에이치 방배 – 안전마진 분석
디에이치 방배의 안전 마진을 분석해본다.
디에이치 방배의 분양가를 먼저 봐야 한다. 분양가 상한제가 적용되었다고 하더라도 금액이 엄청나다.
- 59타입(59A, 59B, 59C): 15억 5,330만원 ~ 17억 2,580만원(발코니 확장, 옵션 포함 시 + 1억 원)
- 84타입(84A, 84B, 84C): 19억 3,950만원 ~ 22억 4,450만원
- 101타입(101A, 101B): 22억 9,980만원 ~ 25억 360만원
- 114타입(114A, 114B): 26억 870만원 ~ 27억 6,250만원
디에이치 방배의 분양가와 주변 아파트의 실거래가, 시세와 비교해본다.
방배동 인근에는 신축이 귀하다. 그나마 가장 신축인 아파트가 2호선 방배역 역세권에 있는 2018년 준공된 353세대 규모의 방배아트자이이다. 이 아파트의 전용 59 실거래 가격은 2024년 7월 기준 18억 4,000만원(4층)과 18억 5,000만원(5층)이다. 호가는 20억원 수준이다.
방배아트자이의 실거래가를 기준으로 비교하면 발코니 확장, 옵션 등을 포함한 디에이치 방배의 분양가와 비슷한 수준이다. 그러나 두 아파트의 연식 차이(8년), 단지 크기로 인한 고급화와 상품 가치, 프리미엄 브랜드 적용 여부 등을 고려한다면 상대적으로 디에이치 방배의 가치가 방배아트자이의 가치보다 높다고 볼 수 있다.
정량적으로 판단할 수는 없지만, 디에이치 방배가 방배아트자이보다 같은 59 대비 최소 3억원 이상은 비싸지 않을까 하고 생각한다. 이렇게 본다면 안전마진은 3억원 정도이다.
방배아트자이의 전용 84는 1층의 실거래가가 24억원을 기록했다. 호가는 23억원 수준이다. 역시 디에이치 방배 84타입에 옵션을 포함한 분양가와 비슷한 수준이다. 위에서 설명한대로 디에이치 방배의 가치가 더 높기 때문에 방배아트자이와의 시세 차이만큼 안전마진이 생길 것으로 보인다.
디에이치 방배 바로 옆에 있는 방배롯데캐슬 아르떼 아파트와의 가격 차이를 고려해 안전마진을 계산할 수도 있다. 방배롯데캐슬 아르떼는 2013년에 준공된 744세대 아파트이다. 입지적으로는 방배아트자이보다 더 유사한 특징을 갖는다. 입주 10년이 넘었지만 전용 59 실거래 최고가는 20억 7,000만원으로 전고점(20억 5,000만원)을 경신한 상황이며, 전용 84 역시 24억 3,000만원이 실거래로 찍히면서 전고점을 갱신했다.
네이버페이 부동산 (naver.com)- 방배롯데캐슬 아르떼
방배롯데캐슬 아르떼와 비교 시 보다 더 확실한 안전마진이 생긴다. 현재 시점에서 벌써 전용 59를 기준으로 보면 2억원, 전용 84는 1억원 정도의 안전마진이 형성된 상황이다.
두 아파트의 사례를 통해 분석해보면, 디에이치 방배의 안전마진은 최소 1~2억에서 최대 3~4억 수준까지도 바라볼 수 있을 것으로 보인다.
디에이치 방배 – 청약 시 필요한 최소 금액
최소 금액을 구하려면 우선 가장 저렴한 분양가를 찾아야 한다.
디에이치 방배에서 공급되는 물량 중 가장 작은 타입은 59타입이다. 59타입 중에서도 59A 1층 3개 세대가 15억 5,330만원으로 가장 가격이 저렴하다. 59중 가장 비싼 분양가는 59C타입 10층 ~ 19층 물량으로 17억 2,580만원이다. 같은 타입이지만 거의 2억 가까운 차이가 난다.
여기에 발코니 확장 약 2,000만원, 시스템 에어컨 400만원, 소셜다이닝 옵션 약 1,300만원, 바닥과 거실, 주방, 욕실, 조명 고급화까지 총 약 3,700만원의 옵션이 추가 된다. 가전 옵션까지 하면 1,500만원이 더 들어간다. 발코니 확장과 옵션 가격을 다 더하면 1억원 가까이 된다.
돈이 없음을 가정하기 위해 발코니 확장과 시스템 에어컨만 선택하는 것으로 전제한다. 필요한 총 금액은 약 15억 7,700만원이다.
디에이치 방배는 계약금 20%를 내고, 중도금 60%를 내고 잔금 20%를 내는 구조이다. 우선 계약금 20%부터 압박으로 다가온다. 내야 할 계약금만 3억 1,066만원이다.
중도금 대출은 최대 분양 금액의 50%까지 받을 수 있다. 규제 지역이라 10%p 더 적다. 중도금 대출을 최대한 받아서 중도금을 5회차까지는 해결할 수 있다. 마지막 중도금 6회차 1억 5,533만원과 잔금 3억 1,066만원, 발코니 확장비와 시스템 에어컨 비용을 마련해야 한다.
디에이치 청약에서 한 가지 유의해야 할 것이 있는데, 이 아파트는 다른 아파트들과 다르게 중도금 이자 후불제가 적용되지 않는다는 점이다. 이자를 매월 본인이 납부해야 한다. 이자 4.5%로 중도금 대출 한도를 모두 대출 받았을 때 총 이자는 약 4,700만원이다. 이를 22개월로 나누면 월 평균 약 213만원의 이자를 부담해야 한다. 디에이치 방배를 분양 받기 위해서는 약 3억 원 초반의 계약금 외에도 매월 현금 흐름에서 약 200만원의 여유가 있어야 한다는 의미다.
전매 제한은 있지만 실거주 의무가 없기 때문에, 전세를 주는 방법으로 중도금 6회차와 잔금을 납부해야 한다.
주변 전세 시세를 고려하면, 입주장이 오더라도 전용 59 기준 최소 8억 원에는 전세를 맞출 수 있을 것으로 예상된다. 마지막 중도금과 잔금을 상환하고 중도금 대출 이자에 중도금 대출 원금 중 일부까지 갚을 수 있는 금액이다. 해당 지역의 전세 시세가 비싸기 때문에 잔금 상환에는 문제가 없을 것으로 보인다.
결론을 이야기하면 디에이치 방배에 청약하기 위해 필요한 최소 금액은 계약금 20%인 약 3억 2,000만원과(옵션 포함), 매월 210만원의 이자이다. 전용 59 최고 분양가 적용 시에는 3억 5,000만원으로 다소 올라간다. 수중에 혹은 신용대출 등으로 3억원 중반의 돈을 마련하고, 매월 210만원의 이자를 부담할 수 있다면 디에이치 방배 59타입 청약이 가능하다.
정리
디에이치 방배의 안전마진과 청약 시 필요한 최소 금액을 정리해봤다.
디에이치 방배의 안전마진은 1~2억원 수준으로 생각보다 그리 크지 않았다. 그래서 분양가 상한제는 적용됐지만, 실거주 의무가 부여되지 않은 것 같다. 분양가가 시세대로 나왔기 때문에 로또 분양이라는 말 보다는 시세 분양이라는 말이 어울린다. 그러나 인근 아파트 가격과 비교했을 때 입주 시 지금 분양가 이상의 가치는 할 아파트임은 분명했다.
청약 당첨을 위해서는 60점 이상의 높은 가점이 필요해보인다. 청약하시는 분들의 좋은 결과를 바라본다.