서울 대규모 유휴부지에 대한 개발이 본격화되고 있다. HDC현대산업개발에서 광운대 물류기지 부지에 서울원 아이파크와 오피스, 복합쇼핑몰, 호텔 등을 복합 개발할 예정이고 상봉 터미널 부지에는 포스코에서 주상복합 아파트를 건설해서 분양할 계획에 있다. 이번 글에서는 상봉터미널 부지에 건설되는 포스코 더샵 퍼스트월드 아파트의 분양가와 안전마진을 예상해보고, 서울원 아이파크와 가치를 비교해본다.
상봉 더샵 퍼스트월드 – 개요
- 위치: 서울특별시 중랑구 상봉동 83-1 (상봉 9구역)
- 규모: 지하 8층 ~ 지상 49층, 5개 동
- 세대: 999세대(800세대 일반 분양) / 오피스텔 308실
- 타입: 39㎡(50세대), 44㎡(35세대), 59㎡(41세대), 84㎡(244세대), 98㎡(346세대), 118㎡(84세대) / 오피스텔 84㎡(308실)
- 용적률 / 건폐율: 737.97% / 53.79%
- 주차대수: 세대당 1.37대
- 기타: 라이프스타일 몰, 문화시설 등도 함께 들어섬 / 분양가 상한제 대상 아님
- 더샵 퍼스트월드
상봉 더샵 퍼스트월드의 경우 중대형 타입 위주의 세대 구성임을 알 수 있다. 서울원 아이파크도 중대형 중심이라는 점에서 유사점이 많다. 선호도가 높은 전용 59와 전용 84를 중심으로 높은 경쟁률이 나올 것으로 예상된다.
상봉 더샵 퍼스트월드 – 입지
상봉이 비록 강북이지만, 입지 조건은 훌륭한 곳이다. 망우역이 가장 가깝긴 하지만 바로 옆에 있는 상봉역도 걸어갈 수 있는 거리인 더블역세권 지역이다. 현재 망우역에서는 경의중앙선과 경춘선을, 상봉역에서는 7호선과 경의중앙선, 경춘선과 강릉선 KTX를 이용할 수 있다. 향후 상봉역에는 GTX-B가 정차할 예정이다. 강북의 교통 허브 중 하나가 되는 것이다.
상봉역에서 논현역까지는 23분, 종각역까지는 26분, 여의도역까지는 46분이 소요된다. 서울 3대 업무지구까지 지하철로 1시간 이내로 접근할 수 있는 우수한 입지와 교통을 갖춘 곳임을 알 수 있다.
생활편의시설도 풍부하다. 제대로 슬세권인 지역이다. 코스트코, 엔터식스, 홈플러스, CGV 등 대형 쇼핑몰과 대형마트, 영화관까지 모두 도보로 이용 가능한 거리에 있다. 강북 지역에서 이정도 교통 환경과 생활편의성을 갖춘 지역은 찾아보기 어렵다.
장점이 우수하지만, 대신 단점도 뚜렷한 편이다.
우선 학교가 멀다는 점이 가장 큰 단점이다. 초등학교도 약 900m 거리여서 저학년은 통학이 쉽지 않다. 거리도 거리지만, 모텔과 유흥시설이 가득한 인근 골목길 환경이 통학에 매우 열악하다. 중학교도 멀다. 경의중앙선과 경춘선 철로를 지나 상봉중까지 가야하는데 철로로 인한 단절이 실제 거리보다 더 멀게 느껴지게 한다. 자녀가 있는 부부가 아파트 구매의 큰 손이라고 봤을 때, 학교가 멀다는 점은 매우 큰 단점으로 다가올 수 있다.
서울 대부분 지역이 가진 단점이지만, 인근에 녹지와 공원이 부족한 것도 아쉬운 점이다. 면목천길을 따라 작은 가로형 공원이 가깝긴 하지만 규모가 아쉽고, 용마공원까지는 1km가 넘는 거리가 다소 아쉽게 느껴진다.
전반적으로 상봉 더샵 퍼스트월드의 입지를 종합해보면, 아이가 없고 도시형 라이프사이클을 가진 사람들에게 적합한 아파트라는 생각이 든다.
상봉 더샵 퍼스트월드 – 분양가 예상
상봉 더샵 퍼스트월드 인근 아파트 분양가와 아파트 시세로 분양가를 예상해본다.
가장 먼저 비교가 되는 곳은 역시나 서울원 아이파크이다. 분양 시기도 비슷하고, 강북의 교통 허브에 자리하는 주상복합이라는 공통점이 많은 곳이기 때문이다.
아이파크 서울원 – 분양가 예상(ft. 푸르지오 라디우스 파크와 비교)
서울원 아이파크의 분양가는 아직 확정되지 않았지만, 평당 3,900만원이 유력하다는 언론 보도가 있었다. 전용 59 기준 약 9억 4,000만 원, 전용 84 기준 약 13억 3,000만 원이다. 서울 평균 분양가가 3,900만 원이니 서울 평균 분양가 정도라고 할 수 있다. GTX 초역세권에 복합쇼핑몰까지 들어오는 지역이지만, 아무래도 노원구라는 입지의 한계 때문에 분양가를 많이 올리지 못한 것으로 보인다(개인적으로는 조금 더 받아도 완판에는 문제가 없을 것이라고 생각한다).
인근 지역 신축 아파트의 분양권 시세는 서울원 아이파크 인근이 더 비싸다.
상봉 더샵 퍼스트월드 인근의 리버센SK뷰롯데캐슬의 전용 84 분양권의 호가는 11억 원에 올라와 있고, 서울원 아이파크 인근인 장위뉴타운 장위자이레디언트의 전용 84 분양권 호가는 12억 8,000만 원부터 올라와 있다. 비슷한 입지임에도 단지의 규모, 인근이 뉴타운인지 일반 빌라촌인지에 따라 가격 차이가 발생하는 것으로 보인다.
인근 지역 구축 아파트의 시세를 비교해본다. 서울원 아이파크 인근에 있는 구축 아파트인 한진한화그랑빌(2002년, 3,003세대)의 지난 달 전용 84 실거래가 최고액은 8억 9,000만 원이다(전고점은 10억 5,000만 원). 상봉 더샵 퍼스트월드 인근은 상업지역이라 아파트가 없지만, 상봉역세권 지역에 있는 구축 아파트인 중화동 한신아파트(1997년, 1,544세대)의 지난 달 전용 84 실거래가 최고액은 8억 2,500만 원(전고점은 9억 1,500만 원)이었다. 마찬가지로 서울원 아이파크 주변이 조금 더 비싸다.
위의 데이터를 종합적으로 분석해보면 상봉 더샵 퍼스트월드의 분양가는 서울원 아이파크와 비슷하거나 살짝 낮게 책정될 것으로 보인다. 두 지역의 입지가 비슷하지만 서울원 아이파크의 단지의 규모나 부대시설, 학교 접근성이나 주변 환경이 조금 더 낫고, 인근 신축 분양권과 구축의 실거래가격이 상봉역쪽 보다는 광운대역쪽이 다소 비싸기 때문이다. 그래도 분양 가격이 큰 차이가 나지 않을 것으로 보이는 이유는 강남 접근성만 보면 GTX 개통 전까지 7호선을 이용할 수 있는 더샵 퍼스트월드가 낫다는 점, 인근이 상업지역이라 토지 가격 자체가 비쌀 것이라는 점 등이다.
상봉 더샵 퍼스트월드 – 안전마진 분석
상봉 더샵 퍼스트월드의 안전마진은 중랑구 대장 아파트인 사가정 센트럴아이파크와 향후 들어설 신축 아파트인 리버센SK뷰롯데캐슬을 통해 추론해볼 수 있다. 상봉 더샵 퍼스트월드의 입지를 봤을 때 차기 중랑구의 대장 아파트가 될 가능성이 매우 높다. 그렇다면 현 대장인 사가정 센트럴아이파크의 시세는 넘어설 것으로 보인다. 사가정 센트럴아이파크의 최근 최고가 실거래가는 전용 84 기준 12억 4,500만 원이었다.
만약 더샵 퍼스트월드의 분양가가 서울원 아이파크보다 다소 낮은 평당 3,800만 원으로 책정된다면, 전용 84의 분양가는 13억 원 정도가 된다. 여기서부터는 가치 평가의 영역인데, 더샵 퍼스트월드가 사가정 아이파크보다 얼마나 더 비쌀 것으로 판단하냐에 따라 안전마진은 달라진다. 만약 1억 원 정도 더 비쌀 것 같다고 하면, 발코니 확장이나 옵션 가격 등을 고려할 시 안전마진은 없다고 봐야하고, 2억 원 정도 비쌀 것이라고 생각하면 1억 원의 안전마진이 나온다.
참고할만한 자료로 인근의 동대문구와 비교를 해본다. 현재 동대문구 대장 아파트인 청량리역 주상복합 아파트의 최근 최고 실거래가격은 전용 84 기준 17억 5,000만 원이었다. 기존 동대문 대장이었던 래미안 크레시티는 같은 조건에서 14억 7,000만 원이었다. 래미안 크레시티 가격 대비 청량리 신축 주상복합의 실거래가는 119% 수준이다. 같은 비율을 사가정 아이파크와 더샵 퍼스트월드에 적용해보면 더샵 퍼스트월드의 가격은 14억 8,000만 원이 된다. 사가정 아이파크보다 약 2억 원 정도 비싸다. 이 정도면 안전마진으로 1억 원 정도는 나올 것이라고 추측해볼 수 있다.
정리
상봉터미널 부지에 들어서는 더샵 퍼스트월드의 입지와 분양가, 안전마진을 서울원 아이파크 및 인근 아파트와 비교해서 분석해봤다. 강북이고 중랑구라는 한계가 있지만, 강북의 교통 허브 중 하나인 상봉역세권에 들어서는 대규모 복합 개발 아파트여서 가치가 높음을 알 수 있었다. 서울 신축은 귀하고 역세권, 평지, 대단지 신축은 더 귀하다. 예상대로 평당 3,800만 원 전후로 분양가가 책정된다면 많은 인기를 얻을 수 있을 것으로 보이고, 평당 4,000만 원 이상으로 책정되어도 크게 이상할 게 없는 아파트라는 생각이 든다.