분당 정자동에 한솔마을 4단지라는 아파트가 있다. 다른 아파트들이 선도지구 지정을 위해 각고의 노력을 기울이고 있을 때 아무 것도 하지 않은 분당에서 몇 안되는 단지 중 한 곳이다. 소유주들이 재건축에 관심이 없나 생각했는데 몇 달 전부터 재건축 추진을 위한 모임을 만들었다는 현수막이 붙어있다. 이번 글에서는 분당 한솔마을 4단지의 재건축 사업성 분석을 해본다.
한솔마을 4단지 – 개요
- 위치: 경기도 성남시 분당구 백현로 206
- 규모: 10층 ~ 25층, 총 17개동
- 세대수: 1,651세대
- 형태: 복도식
- 준공: 1994년
- 세대당 주차대수: 0.39대
- 타입: 전용50(611세대), 전용51(210세대), 전용 57(534세대), 전용61(296세대)
- 용적률: 148%
- 건폐율: 13%
한솔마을 4단지는 10평대의 소형 평수로만 구성되어있는 아파트이다. 정자역에서 한 블럭 안쪽에 위치해서 역까지 거리는 조금 멀지만 걸어갈만한 거리이다. 학교는 초등학교, 중학교, 고등학교 모두 가깝다. 초등학교는 한솔초 학군인데 한솔초가 폐교를 걱정해야 할만큼 학생수가 적다는 게 단점이다. 중학교는 내정중 배정 가능이라 괜찮은 편이다. 소형 평수 중심의 구축 아파트라 주차 환경이 매우 좋지 않다. 지하주차장은 1곳 뿐이며 그리 크지도 않다. 지상 주차장은 좁아서 이중 주차가 기본이다. 또한 모든 세대가 복도식이라 거주하기에 다소 불편한 감이 있다.
바로 옆에 붙어있는 한솔 7단지가 영구 임대 아파트라 환경적으로 손해보는 게 많은 아파트다. 영구 임대 아파트 옆에 거주하다보면 임대 아파트에 대해 없던 편견까지 생기게 될 정도다.
정자역 역세권이고 소형 평수라 그나마 가격이 낮기 때문에 사회 초년생이나 신혼부부, 노인들이 많이 살고 있다. 평수가 작은 구축 아파트라 집주인보다는 임차인이 많이 살고 있는 편이다.
한솔마을 4단지 – 용적률과 세대당 대지지분
※ 오류 주의 – 재건축 사업성 분석은 경험이 적어 오류가 있을 수 있습니다.
재건축에서 중요한 요소 두 가지는 용적률과 대지지분이다.
통상적으로 용적률은 낮을수록, 대지 지분은 클수록 재건축에 유리하다.
한솔마을 4단지의 경우 모든 타입이 10평대이나 생각보다 대지 지분은 많은 편이다. 세대당 평균 대지 지분이 10.3평으로 절대적으로 보면 적지만 전용면적을 고려하면 적지 않은 수준이다. 용적률이 150%가 되지 않기 때문에 상대적으로 대지 지분이 높게 나온다고 볼 수 있다.
한솔마을 4단지 – 대지지분과 연면적으로 재건축 사업성 살펴보기
국회에서는 1기신도시 특별법(노후계획도시 특별법)을 통과시켰고 법에 따라 1기신도시가 있는 각 지자체에서는 정비기본계획안을 작성해서 고시한 상황이다.
성남시에서 발표한 분당신도시 정비기본계획안을 살펴보면 한솔 4단지의 용도인 3종주거지역의 경우 기준용적률로 326%가 적용된다.
분당신도시 정비기본계획안을 보면 현재용적률에서 기준용적률까지는 10%, 기준용적률에서 최대용적률(450%) 구간에서는 41%~50%의 공공기여율이 적용된다. 한솔마을 4단지의 용적률은 148%로 기준용적률인 326%까지는 178%p의 여지가 있다.
기준용적률 최대치인 326%를 적용한다고 가정하면, 모든 세대가 33평을 받는다는 가정 하에 세대당 대지 지분으로 10.1평이 필요하다. 총 대지면적의 10%를 기부채납으로 빼 간다면 총 대지면적은 17,054평에서 15,349평이 된다. 15,349평을 10.1평으로 나누면 총 1,519세대를 공급할 수 있다는 계산이 나온다. 현재 한솔마을 4단지의 세대수가 1,651세대이기 때문에 공급할 수 있는 세대가 줄어든다. 이러면 재건축이 진행될 수 없다. 모든 세대가 33평을 받으려면 평수를 줄이거나 용적률을 높여야 한다.
용적률로 400%와 최대용적률인 450%를 적용 받으면 어떻게 되는지 계산해본다.
이번에는 대지면적이 아닌 연면적으로 계산해보려고 한다.
한솔마을4단지 아파트 대지면적 17,054평에 용적률 148%를 적용하면 연면적으로 25,240평이 나온다. 용적률 326%가 적용되면 늘어난 연면적의 10%를 제외하고 연면적이 52,560평으로 늘어난다. 용적률 400%가 적용될 시 늘어난 연면적의 41%를 제외한 값을 더하면 60,005평으로, 450%가 적용될 시 늘어난 연면적의 50%를 제외한 값을 더하면 64,268평으로 늘어난다. 이를 정리하면 다음과 같다.
- 용적률 148% – 연면적 25,240평(세대당 15.28평)
- 용적률 326% – 연면적 52,560평(세대당 31.83평)
- 용적률 400% – 연면적 60,005평(세대당 36.34평)
- 용적률 450% – 연면적 64,268평(세대당 38.92평)
참고로 1,507세대에서 2,678세대로 재건축 하면서 용적률 276%가 적용된 잠실래미안아이파크는 같은 방법으로 계산했을 때 세대당 34.31평이 나왔다. 한솔4단지의 경우 용적률을 360%는 적용 받아야 비슷한 수치가 나온다. 문제는 늘어나는 세대 없이 지금과 같은 1,651세대 그대로 계산했을 때 비슷한 수치가 나온다는 점이다. 이렇게 되면 일반분양으로 추가 수익을 낼 수가 없어서 분담금이 기하급수적으로 커진다.
만약 세대수를 늘려 2,000세대가 된다면 수치는 세대당 28.25평으로 떨어진다. 사실 세대수를 늘리긴 했지만 이정도 늘려서는 임대주택 몫을 빼면 크게 남는 것도 없다. 최대용적률 450%를 적용하고 600세대를 늘린다고 했을 때 세대당 28.55평이 나온다. 한솔마을4단지 아파트는 아무리 용적률을 올려서 재건축을 하더라도 모든 세대가 30평 대로는 갈 수가 없다는 것을 의미한다. 일부는 30평대를 받을 수 있겠지만, 일부는 20평대를 받아야 한다.
문제는 용적률이 올라갈수록 고층으로 지어야 한다는 점이고, 고층으로 짓게 되면 건설비가 크게 올라간다는 점이다. 건설비가 올라가면 사업성은 떨어진다. 건설비 때문에 용적률을 무조건 많이 받는 게 오히려 불리할 수 있다. 건설비와 용적률 사이의 함수 값에서 적정 비율을 찾는 게 관건이지만 지금 주어진 자료로는 이 지점을 찾을 수 없다.
한솔마을 4단지 – 상계주공 5단지와 비교
한솔주공 4단지처럼 소형 평수가 많으면서 재건축을 추진 중인 서울의 상계주공 5단지의 사례와 비교해본다. 상계주공 5단지는 모든 세대가 11평 밖에 되지 않지만, 대지지분은 12평으로 오히려 한솔주공 4단지보다 더 많다. 용적률이 93%밖에 되지 않기 때문이다.
이런 상계주공 5단지가 34평을 받기 위한 분담금으로 5억 원 ~ 7억 원이 나왔다. 위와 같은 연면적 방식으로 계산했을 때 재건축 후 상계주공 5단지의 세대당 연면적은 22.96평이다. 현재 세대당 연면적인 10.84평에서 두 배 정도가 늘어나는 수준이다. 참고로 상계주공 5단지는 일반분양 물량이 거의 없는 형태로 추진된다.
상계주공 5단지의 사례를 봤을 때 한솔마을 4단지도 재건축을 위해서는 상계주공 5단지와 비슷한 수준의 분담금이 필요할 것으로 보인다. 그래도 한솔마을 4단지는 상계주공 5단지 용적률(현재 220%, 사업성보정계수 도입 시 상향 가능)보다 훨씬 높은 용적률을 적용 받기 때문에 분담금 부담 면에서 다소 유리한 점도 있어 보인다. 세대수를 늘려도 상계주공 5단지와 비슷한 세대당 연면적을 받을 수 있기 때문이다. 세대수를 늘려 일반 분양 물량을 늘리면 일반 분양 분양 대금으로 분담금을 일부 충당할 수 있어서 분담금이 줄어드는 효과가 있다.
정리
한솔마을 4단지 재건축 사업성을 세대당 연면적을 통해 잠실래미안아이파크, 상계주공 5단지 사례와 비교해보면서 분석해봤다. 계산이 정확하지 않고 계산 방법도 검증된 방법이 아니기 때문에 완전히 신뢰하긴 어렵지만, 300%가 넘는 용적률을 기준용적률로 인정해줌에도 한솔마을 4단지의 재건축 사업성이 높지는 않다는 결론을 내릴 수 있었다.