새해에는 본격적인 청약보다는 줍줍과 무순위 청약이 많이 올라오고 있다. 대부분 10세대 미만의 적은 물량인데 성남에 있는 아파트인 판교밸리제일풍경채에서 임의공급으로 32세대나 모집하는 공고가 나왔다. 판교밸리제일풍경채에서 32세대나 분양하는 이유를 살펴보고 분양가가 합리적인지, 안전마진은 있는지 분석해본다.
고등지구 판교제일풍경채 – 개요와 청약
성남 고등지구에 있는 판교밸리제일풍경채에 대해 간단하게 알아본다.
- 위치: 경기도 성남시 수정구 고등동 590
- 규모: 최고 15층, 9개 동
- 세대수: 543세대
- 입주년도: 2020년 4월
- 시공사: 제일건설
- 난방 방식: 지역난방
- 용적률 / 건폐율: 190% / 25%
- 평형: 84A, 84B, 84C, 84D, 84E
우선 가장 먼저 확인해야 할 내용은 이 아파트는 신축 아파트가 아니라는 점이다. 2020년에 입주한 올해로 5년째 되는 아파트이다. 입주한지 5년이 지난 시점에 임의공고가 나온 이유는 민간임대 후 분양 아파트이기 때문에 임대 후 분양을 포기한 세대가 이번에 공급된다.
건폐율이 25%로 꽤나 빽빽한 아파트임에 반해 용적률은 높지 않다. 고등지구 바로 옆에 있는 성남서울공항 때문에 고도제한이 걸려있는 곳이라 층수를 높게 지을 수 없다. 층수가 낮은 대신 건폐율을 높여서 동을 많이 지은 아파트이다. 건폐율이 높아서 다소 답답할 수 있다.
이번 임의공급 청약은 무주택 여부, 세대주 자격, 재당첨 제한, 지역, 소득이나 자산 제한 없이 국내에 거주하고 있는 성인이라면 누구나 청약할 수 있어서 메리트가 더 크다고 볼 수 있다. 심지어 청약통장이 없어도 청약 가능하다. 단 입주 시 잔금 90%를 한 번에 완납해야하기 때문에 자금 계획을 잘 세운 후 청약해야 한다.
입지
판교밸리제일풍경채가 있는 성남고등지구는 수서와 판교, 분당, 구성남 사이에 있는 3,400세대 규모의 미니 택지지구이다. 입지적으로는 서울과 판교가 가까운 곳이지만 도보로 접근할 수 있는 지하철역과 중학교가 지구 내에 없다는 단점 역시 크게 작용하는 곳이다.
판교밸리제일풍경채에서 버스를 통해 이용할 수 있는 주변 지하철역은 수서역, 청계산입구역, 야탑역, 판교역 정도가 있다. 이 역들까지 갈 수 있는 버스 노선과 소요 시간은 다음과 같다.
- 수서역 – 5600번(좌석이라 요금 비쌈) 외 다수 노선, 소요시간 12분, 배차간격 8분 ~ 18분
- 청계산입구역 – 341번, 소요시간 14분, 배차간격 17분 ~ 27분
- 야탑역 – 57번 외 다수 노선, 소요시간 12분, 배차간격 6분 ~ 7분
- 판교역 – 66번 외 다수 노선, 소요시간 11분, 배차간격 10분 ~ 20분
버스 배차 간격과 소요시간을 감안하면 야탑역과 수서역 접근성이 좋다고 볼 수 있다. 버스 정류장까지의 이동 시간과 배차간격을 감안한다면 어느 역을 가든 열차를 타기까지 최소 30분은 소요된다고 볼 수 있다. 역세권이 아니기 때문에 확실히 교통이 좋은 편은 아니다. 그럼에도 서울과 물리적인 거리가 워낙 가깝기 때문에 입지 자체가 강점인 곳이다. 대중교통이 아닌 자차를 활용한다면 장점은 더 커진다. 용인서울고속도로와 분당내곡간고속화도로를 이용하기 매우 좋은 곳이기 때문이다.
판교밸리제일풍경채는 초등학교를 끼고 있는 초품아 아파트이며 고등지구의 메인도로라고 할 수 있는 대왕판교로와도 가깝고 단지 규모도 판교밸리호반써밋에 이어 두 번째로 크기 때문에 메리트가 있다.
분양가와 안전마진
이번 고등지구 판교제일풍경채 임의공급의 최고 분양가는 84A 107동 11층 매물인 12억 4,400만 원이다.
반대로 가장 저렴한 분양가는 84A 109동 1층 매물인 11억 2,900만 원이다. 층수로 인해 약 1억 원 정도 차이가 난다고 볼 수 있다.
민간임대의 분양가의 경우 감정 평가 결과로 산정된다. 그럼 이 가격이 적정한지 살펴보자.
107동 고층 매물이 12억 8,000만 원에 올라와 있다. 107동 저층 매물의 호가는 11억 5,900만 원이다. 임의공급 분양가보다 약 3,000만 원 정도 비싸다.
실거래가로 봐도 84A 2층이 11억 6,400만 원, 84A 11층이 12억 5,400만 원에 거래되었다. 실거래가를 통해 봤을 때 최근 시세와 크게 다르지 않게 분양가가 책정 되었음을 알 수 있다. 이 정도면 시세대로 판매하는 것이지 로또 분양은 아니다. 따라서 집의 컨디션이나, 잔금 계획, 인테리어 상태 등을 고려한다면 임의공급 분양보다 기존 매물을 매매하는 게 더 나을 수도 있다.
판교제일풍경채와 가격이 비슷한 아파트는 분당 야탑역 역세권 구축인 장미마을 코오롱(1993년, 1,082세대), 장미마을 동부(1993년, 1,134세대), 인근의 센트럴타운(2012년, 1,039세대) 아파트이다. 판교와 인접한 탑마을1단지(1992년, 976세대) 아파트의 시세도 비슷하게 형성되어 있다. 구성남쪽에서는 신흥역 하늘채랜더스원 1단지(2022년, 1,267세대)이나 e편한세상금빛그랑메종 1단지(2023년, 1,135세대)의 시세가 비슷하다.
시세대로 분양가가 책정되었기 때문에 안전마진은 없다. 꼭 판교제일풍경채에 살고 싶다면 개인적으로는 임의공급 분양보다는 급매로 나오는 물건을 살펴보는 게 더 나을 것 같다는 생각이 든다. 11억 ~ 12억의 예산이라면 분당 구축과 구성남 신축 중에서도 선택 가능하니 선택의 범위를 넓혀보는 것도 나쁘지 않다.
정리
만약 성남고등지구에 중학교도 있고, 도보로 이용 가능한 지하철역이 있었다면 국평 기준 15억 원 이상은 갔을 것이라고 생각한다. 분당과 판교, 수서 접근성이 모두 좋은 곳인데 신축 아파트이기 때문이다. 그러나 교통과 중학교 부재라는 단점이 명확하기에 이 입지에 신축임에도 12억 원 정도에 가격이 형성되어 있다.
3호선 연장선으로 추진되고 있는 경기남부선이 추진된다면 고등지구에 역이 생길 수도 있지만 극초기 단계 사업이라 역이 지어질 가능성은 현재로써는 없다고 봐야한다. 역이 생기면 럭키비키해지겠지만 가능성은 낮다는 점을 염두해두고 들어가는 것이 좋아 보인다.