신혼희망타운 모기지 - 금리, 만기, 한도, 조기상환수수료 정리

신혼희망타운에는 분양형과 임대형 두 가지 종류가 있다. 분양형은 일반 분양처럼 집을 사는 것이고, 임대형은 반전세처럼 일정 보증금을 맡기고 임대료를 내면서 거주하는 것이다(100% 전세, 100% 월세 형태는 없다). 신혼희망타운은 국가나 지방자치단체에서 공급하는 국민주택의 일종이기 때문에 신청 자격도 까다롭고 기타 제약도 많은 편이다. 대표적인게 최근에 도입된 ‘수익공유형 모기지’ 제도이다. ‘수익공유형 모기지 ‘제도는 신혼희망타운 중 분양형은 분양 받는 아파트의 분양가에 따라 ‘신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품’에 의무 가입해야 하는 제도이다. 이번글에서는 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품인 신혼희망타운 모기지의 개요, 내용, 의무가입 대상, 대출 기간과 수익 공유 비율 등에 대해 정리해봤다.

신혼희망타운 모기지 – 개요

시세에 비해 비교적 낮은 분양가로 분양하는 신혼희망타운에 당첨되는 사람들이 전매제한기간이 끝나고 주택을 매도할 때 과도한 이익을 가져간다는 비판이 제기되었다. 민영주택이라면 모를까 신혼희망타운은 일정 부분 세금이 투입되는 공공주택의 형태이기 때문에 이러한 문제를 해결하고자 정부는 청약 당첨자가 아파트 매도 시 수익금을 일정 부분 국가와 공유하는 모기지 상품에 의무가입 하도록 제도를 변경했다. 과거엔 모든 수익을 주택 보유자가 가져갔다면, 이제 매도 시 수익금 중 10% ~ 50%는 주택도시기금에서 가져가게 된다.

상세 내용

신혼희망타운 모기지는 주택도시기금에서 운영하고 있다.

의무 가입 대상, 적용 금리와 만기, 대출 한도, 상환 방법, 조기상환수수료는 아래와 같다.

의무 가입 대상

주택 공급가격(주택분양가격)이 총자산가액(3억 7,900만원)을 초과하는 주택의 입주자로 선정된 분

※ 참고로 신혼희망타운 청약 당첨자 중 만 19세 이상 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자인 자라면 신혼희망타운 모기지 대출 희망 시 대출 신청이 가능하다.

적용 금리와 만기

적용 금리 : 연 1.6% 고정금리 적용(23.10.1.기준)
만기 : 20년 또는 30년 중 선택

대출 한도

집값(분양가)의 70% 이내(최소 30%에서 최대 70%까지 10%p 단위로 선택 가능)
신청 시 반드시 분양가의 30%는 신청해야 함(총자산과 분양가 차액의 30%가 아닌, 분양가의 30%임)
최대 4억원까지 가능

상환 방법

1년 거치 19년 원리금균등분할상환 또는 1년 거치 29년 원리금균등분할상환 중 선택 가능
중도상환 시에는 전액 상환만 허용

조기상환수수료

대출취급일로부터 3년이 경과된 후 대출금액 전액 상환만 가능
조기상환수수료 없음

정산 비율

신혼희망타운 모기지에서 가장 중요한 정산 비율을 살펴본다. 정산이란 주택 매각 시 수익이나 손실금을 주택 보유자와 주택도시기금이 나눠 갖는 것이다. 수익도 나누고 손실도 나눈다.

대출 기간, 자녀 수, 대출 비율에 따라 최소 10%에서 최대 50%까지 정산 비율이 달라지게 된다.

정산 비율을 최소화하려면 대출 비율을 낮게, 대출기간을 길게, 자녀를 많이 낳으면 된다. 자세한 비율은 아래 첨부파일을 참조하면 되며 주요 비율은 아래 표와 같다.

표가 복잡하니 간단하게 설명하면, 대출을 30% 받고 자녀를 안 낳은 상황에서 9년 만에 대출을 모두 상환했다면, 이때 정산 비율은 7(소유자) : 3(주택도시기금)이 된다는 의미다. 4억 분양가 주택이 9년 뒤에 7억이 되어 3억원의 매각 차익이 발생했다면 3억원의 70%인 2억 1,000만원은 소유자가, 9,000만원은 주택도시기금이 갖게 된다. 최대 정산비율이 50%이기 때문에 주택도시기금이 매각 차익의 절반 이상은 가져가지 않는다.

만약 대출을 모두 상환하지 않은 상황에서 주택을 상환한다면, 시세 감정가격과 부동산거래신고필증상의 주택 매각금액과의 적정성 검증을 통해 처분가격을 적용한 상태에서 대출 기간, 자녀수, 대출 비율이 적용된 아래 표대로 산정비율을 결정한다. 원칙적으로 채무인수가 불가능하기 때문에 매도와 함께 대출금은 상환해야 한다. 대출을 모두 상환했다면 시세 감정가격이 처분 가격이 된다.

신혼희망타운-전용-주택담보장기대출-정산표 다운로드