다가오는 12월 18일에 평택에 있는 브레인시티에서 두 곳의 아파트가 동시에 분양에 나선다. 브레인시티 푸르지오와 평택 브레인시티 수자인이 그 주인공이다. 이번 글에서는 평택 브레인시티가 어디에 있고, 어떤 곳인지 살펴보고 두 아파트의 분양가와 투자 가치, 향후 전망 등을 비교하고 분석해본다.
평택 브레인시티 – 개요
평택 브레인시티는 평택시에서 조성 중인 지식기반산업지구이다. 기존 평택 시가지 북쪽, 고덕국제신도시의 동쪽에 자리한다. 관과 민이 협동하여 조성하는 지구이다.
평택 브레인시티는 첨단 기술과 지식 기반의 글로벌 교육, 문화, 의료, 기업 복합도시를 목표로 하는 대규모 프로젝트다. 브레인시티의 면적은 146만 평에 이른다. 2007년부터 사업이 시작되었으나 이런 저런 이유로 추진이 지지부진하다가 2019년 기공식이 열리면서 사업이 본격적인 궤도에 올랐다.
토지이용계획도를 보면 산업시설에 할당된 부지 면적이 가장 넓지만, 아파트를 짓는 공동주택 부지, 상업시설 부지, 단독주택 부지, 학교 부지, 대학교 부지, 병원 부지 등이 마련되어 주택과 상업, 공공시설이 산업시설과 함께 개발된다. 대학교 부지에는 한국과학기술원(KAIST, 카이스트) 평택 캠퍼스가 들어선다. 경기 남부에 들어선 반도체 공장들에 인력을 공급할 목적으로 2026년에 반도체 연구센터를 중심으로 개교할 예정이다. 병원 부지에는 500병상 규모의 아주대학교 평택 병원이 2030년까지 들어설 예정이다.
두산테스나, 탑머터리얼, 한화에어로스페이스, 미코파워, KGA 등의 기업이 평택 브레인시티 산업단지에 공장을 세우고 입주할 계획이다.
또한 평택 브레인시티 내에 아파트는 총 10개 단지, 주상복합 2개 단지로 총 15,810세대가 입주할 예정이다.
브레인시티 푸르지오 vs 평택 브레인시티 수자인
12월 16일에 브레인시티 푸르지오와 평택 브레인시티 수자인이 동시에 분양을 시작한다. 두 아파트의 세대수, 평형, 분양가 등을 비교해본다.
우선 두 아파트의 청약 시작일은 같지만, 당첨자 발표일은 하루 차이가 나기 때문에 중복 청약이 가능하다는 점을 확인하고 넘어간다.
단지 규모나 브랜드로 봤을 때는 평택 브레인시티 수자인보다 브레인시티 푸르지오 쪽이 조금 더 나아 보인다. 푸르지오는 1군 브랜드인 반면, 수자인은 2군 브랜드에 가깝기 때문이다. 단지 규모도 1,000세대나 차이가 나기 때문에 수자인도 작은 규모는 아니지만 푸르지오가 더 낫다.
두 아파트 모두 초등학교와 유치원은 가까워서 교육 환경에는 큰 차이가 없다. 상업지구는 브레인시티 푸르지오 쪽이 조금 더 가까워서 생활편의성이 더 나을 것으로 보인다. 평택지제역까지 거리는 두 아파트 모두 자동차로 약 6~7km 떨어져 있어서 매우 멀다. 평면도는 이 글을 쓰는 지금까지 아직 두 아파트 모두 나오지 않아서 비교가 어렵다.
이를 종합했을 때 종합적인 입지는 브레인시티 푸르지오가 평택 브레인시티 수자인보다 더 나은 것으로 판단된다.
분양가 역시 이를 반영하고 있다. 브레인시티 푸르지오의 분양가가 평택 브레인시티 수자인보다 동일 평형 대비 1,000만 원 ~ 4,000만 원 정도 더 비싸다.
브레인시티 – 적정 분양가 분석과 안전마진
믿기진 않지만, 놀랍게도 두 아파트 모두 분양가상한제가 적용된 아파트이다. 대규모택지개발지구에서 공급되는 아파트이기 때문인 것으로 보인다. 인근 아파트 가격과 비교하며 적정 분양가를 확인해본다.
브레인시티와 가까운 곳에 신축 아파트가 꽤 있는 편이다. 평택시의 최근 아파트 공급량이 평택의 수요 이상으로 많기 때문이다.
우선 평택가재지구에 들어선 헤링턴플레이스(2027년, 1,209세대)의 분양권 실거래 내역을 살펴본다. 전용 84가 5억 2천 만원 전후로 거래되고 있다. 인근에 있는 제일풍경채(2026년, 1,152세대)는 5억 원 전후, 쌍용플래티넘(2027년, 1,340세대)도 비슷한 가격으로 거래되고 있다.
고덕국제신도시에 있는 신축 아파트인 르플로랑(2021년, 891세대) 아파트의 가격도 확인해본다. 전용 59가 4억 6,000만 원에 거래되었다.
평택지제역 인근에 있는 아파트들의 가격도 확인해본다. 힐스테이트지제역퍼스티움(2022년, 649세대) 전용 84는 올해 10월 6억 2,500만 원에 거래되었다. 전용 59도 10월에 4억 6,000만 원에 거래되었다.
브레인시티의 분양가는 평택가재지구보다는 약간 더 비싸고, 고덕국제신도시나 평택지제역 인근보다는 약 8,000만 원 ~ 1억 원 정도 저렴한 것으로 나타났다. 입지 조건과 가격이 일치하는 것으로 보인다. 평택가재지구보다는 브레인시티가 규모도 있고 보다 신축이기 때문에 보다 가치가 높을 것으로 보인다. 그러나 신도시라는 쾌적함과 서정리역이라는 철도 교통망을 가지고 있는 고덕과, SRT라는 교통망을 가지고 있는 평택지제역과 입지를 비교했을 때는 브레인시티가 다소 밀릴 것으로 보인다.
조금 더 범위를 넓혀서 분양가를 비교해본다.
최근 분양한 이천 중리동 신안인스빌 퍼스티지(2026년, 523세대)의 분양가가 브레인시티의 분양가와 비슷하고, 평택역 바로 앞에서 분양한 더플래티넘스카이헤론(2028년, 834세대)보다는 전용 84를 기준으로 8,000만 원 가량 저렴하다. 평택역 인근의 힐스테이트 평택역센트럴시티(2028년, 1,918세대)보다도 5,000만원 가량 저렴하다.
종합적으로 봤을 때 브레인시티에서 분양하는 두 아파트의 분양가는 조금 더 비싸게 받을 수도 있었는데 분양가상한제 때문에 10~15% 정도는 저렴하게 나온 듯 싶다. 평택은 평택역 인근 구도심의 신축 아파트와 새로 개발하는 택지 지구인 브레인시티의 신축 아파트의 가격을 비교해봤을 때 새로 개발하는 택지 지구인 브레인시티의 아파트 분양가가 더 저렴하기 때문이다.
대전광역시의 예를 들면 대전의 구도심에 들어서는 르에브 스위첸 아파트와 신도심에 들어서는 힐스테이트 도안리버파크를 비교했을 때 신도심의 아파트 분양가가 구도심 아파트의 분양가보다 더 비싸다. 전용 84를 기준으로 5억 원 대와 7억 원 대로 약 2억 원 차이나 날 정도로 가격 차이가 많이 난다. 브랜드 등을 고려한다 해도 신도심이 더 비싸게 나왔다.
이를 통해 보면 평택 브레인시티 분양 아파트들도 평택 구도심에서 분양하는 신축 아파트와 비슷한 가격 정도는 받을 수 있었을 것으로 보인다. 이를 통해 안전마진을 추측해보면 전용 84 기준 최대 5,000만 원 정도일 듯 싶다.
브레인시티 – 투자 가치와 투자 전망
평택은 미분양이 많이 남아있는 지역이다. 9월 말 기준 평택시 미분양 아파트는 2,847가구로 경기도 전체 미분양 아파트의 약 30%를 차지하고 있다. 평택 화양지구의 아파트가 주된 미분양 요인이다. 삼성전자 평택 반도체 공장 건설 일정이 조정되면서 평택 지역 부동산 투자 심리가 얼어붙고 있다는 분석이 많다. 평택 지역에 쏟아지고 있는 공급도 평택의 부동산 시장을 얼어붙게 하는 데 한 몫 하는 중이다. 한 해 적정 수요 기준 두 배에 가까운 물량이 향후 3년간 예정되어 있다. 이를 반영하듯 평택의 아파트 매물량은 계속 증가하고 있다.
이번에 브레인시티에서 분양하는 두 아파트 모두 분양가상한제가 적용된 아파트이기 때문에 전매제한 3년이 적용된다. 투자자 입장에서는 아주 중대한 단점이다. 분양권 전매가 안된다는 의미이기 때문에 투자 기간이 길어질 수밖에 없다. 적은 자금으로 투자가 힘들고 상당한 투자금이 필요하다는 의미다. 실거주 의무가 없다는 건 그나마 다행인 점이기는 하나, 평택에 전매제한이 걸리지 않은 아파트도 많기 때문에 투자 메리트가 떨어진다.
실거주자 입장에서도 투기과열지구 청약에 재당첨제한이 10년이나 제한된다는 점은 청약을 망설이게 하는 요인이다. 분양가상한제 아파트는 대부분 시세 차익, 로또 분양을 보고 들어가는 경우가 많은데 평택 브레인시티에서 분양하는 아파트들은 위에서 봤듯이 시세차익이 좋게 봐도 최대 5,000만 원 내외일 것으로 보이기 때문에 청약통장이 아깝다는 생각이 먼저 든다.
최근 평택에서 미분양 아파트가 많이 나오고 있으니 청약통장을 쓰기 보다는 줍줍을 노려보는 것도 좋은 전략일 것 같다는 생각이다.