LH청약센터 홈페이지에는 공가 세대라고 해서 분양 공고가 계속 올라온다. 사람들의 관심이 청약홈에 몰려있을 때, 가끔 LH청약센터에 와서 청약 공고를 확인하면 괜찮은 청약을 건질 수도 있다. 이번 달에는 남양주 금곡역 역세권에 있는 아파트인 금곡신도브래뉴 아파트 1세대가 공가 분양을 한다는 공고가 올라왔다. 이번 글에서는 금곡신도브래뉴 공가세대 청약의 분양가는 적절한지, 입지와 투자 가치, 실거주 여건은 어떤지 분석해본다.
금곡역 금곡신도브래뉴 – 개요
먼저 금곡역 금곡신도브래뉴가 어떤 아파트인지 기본 정보부터 파악해본다.
- 위치: 경기도 남양주시 금곡동 776
- 규모: 최고 23층, 3개 동
- 세대수: 186세대
- 평형: 전용 59(59세대), 전용 84A(37세대), 전용 84B(85세대)
- 연식: 2008년 준공(16년차)
- 시공사: 신도종합건설
- 용적률: 249%
- 건폐율: 19%
- 세대당 주차대수: 1.03대
- 난방 방식: 개별 난방
- 공가 세대 분양 물량: 1세대(전용 59, 103동 401호)
- 공가 세대 청약 자격: 국내(전국) 거주 중인 성인인 무주택세대구성원
금곡신도브래뉴는 남양주시 금곡동에 있는 200세대도 안되는 나홀로 아파트이다. 이번에 공가 세대로 나온 아파트는 4층으로 24평, 판상형 3베이 구조를 갖추고 있다. 참고로 공가세대란 임대 아파트로 사용하다가 분양 전환을 하게 된 아파트를 말한다. 기존 임차인이 분양 전환을 포기해서 공가세대로 분양하게 된 것이다. 지역 제한도 없어서 국내 거주 중인 무주택세대구성원 성인이라면 누구나 청약할 수 있다. 이 아파트의 입지 조건을 조금 더 자세히 살펴본다.
금곡역 금곡신도브래뉴 – 입지
금곡신도브래뉴는 아파트 이름답게 경춘선 금곡역 초역세권 입지이다. 아파트에서 역까지 약 200m, 2분 정도면 도착할 수 있다. 단, 지나는 노선이 경춘선이라서 환승을 하지 않으면 상봉역이나 광운대역까지밖에 갈 수 없고 경춘선의 배차 간격이 20분 ~ 30분이기 때문에 시간표를 잘 보고 나와야 한다는 단점이 있다. 다행히 시간표만 잘 보고 나오면 전철을 놓칠 일은 없을 정도로 역과 가깝다.
금곡역에서 종각역까지는 약 50분, 논현역까지는 약 51분, 여의도역까지는 약 1시간 10분이 소요된다. 남양주 금곡이라는 이름 치고는 서울과 그리 멀지 않은 위치임을 알 수 있다. 실제로 금곡역은 서울시청에서 반경 20km 정도 거리에 있는데, 이정도 거리에 속하는 지역은 성남시 야탑역, 하남시 스타필드, 군포시 금정역, 부천시 상동역, 고양시 정발산역 등이 있다. 1기 신도시 정도 거리에 떨어져 있다고 볼 수 있어서 서울과의 거리는 명성에 비해 그리 멀지 않다.
교육 환경도 나쁘지 않은 편이다. 남양주시 금곡동에 금곡초, 금곡중, 금곡고가 몰려 있어서 초등학교에서 고등학교까지 도보로 통학할 수 있기 때문이다. 학교는 가깝지만 학군지는 아니라 학원가나 사교육 시설은 찾기 어렵다는 단점이 있긴 하다. 초등학교도 직선거리로는 훨씬 가깝지만, 바로 갈수가 없어 다소 돌아가야 한다는 점도 아쉬운 점이다.
생활편의시설은 다소 아쉽다. 금곡동 자체가 규모가 있는 동네가 아니라 중소 규모의 마트만 자리한다. 패스트푸드점도 롯데리아만 하나 있고, 버거킹, 맥도널드, 스타벅스 등의 브랜드는 옆동네인 평내호평까지 나가야 한다.
주변 주거 환경도 그리 쾌적한 편은 아니다. 아파트보다는 오래된 저층 구축 연립이 많은 편이다. 금곡역 바로 앞 신축 아파트인 금곡역 한신더휴 정도를 제외하면 16년차 된 금곡신도브래뉴가 신축 아파트일 정도로 신축 공급이 희소한 지역이다.
서울시청에서 20km 떨어진 성남, 하남, 군포 등이 대도시 번화가인 것과 다르게, 같은 거리만큼 떨어져 있는 금곡역 주변은 도시라기보다는 시골 읍내에 가까운 느낌이다.
금곡역 금곡신도브래뉴 – 분양가
이번 공가세대 분양가는 2억 9,450만원이다.
같은 평형은 올해 3월에 3억 800만원에 18층 매물이 실거래되었고, 올해 6월에는 1층 매물이 2억 7,400만원에 실거래 되었다. 현재 네이버 부동산 기준 올라온 매물은 없는 상황이다. 이번 공가세대는 4층 매물인데 부동산 가격이 전반적으로 오른 7월이니 올해 3월에 실거래된 18층 매물과 시세가 비슷할 것으로 추정해볼 수 있다.
금곡역 신도브래뉴 가격 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
시세 대비 1,000만원 정도 저렴하게 나왔다고 볼 수 있지만, 가격 메리트가 그렇게 크지는 않다. 만약 매물이 있다면 합의로 충분히 낮춰볼만한 가격 메리트밖에 안된다.
참고로 2025년 2월 입주를 앞둔 금곡역 앞 신축 아파트인 금곡역 한신더휴의 경우 전용 59의 분양가는 최대 4억 4,000만원이었다. 현재 시세는 매물이 없어서 확인할 수 없지만, 이와 비슷하거나 소폭 올랐을 것으로 추정된다. 4억 5,000만원 정도라고 가정하면 연식 20년 차이에 4억 5,000만원과 3억, 약 1억 5,000만원 차이니 감가를 고려하면 적당한 가격 차이라고 볼 수 있다.
경춘선 역주변 아파트를 보면 20년 이내, 3억원 초반대 역세권 아파트는 금곡신도브래뉴가 거의 유일하다. 마석역까지 나가면 신축 아파트도 구할 수 있지만 서울과 너무 멀고, 평내호평에서는 비슷한 연식의 아파트는 구할 수 있으나 역까지 거리가 많이 멀어진다. 생활편의시설 인프라고 따지면 평내호평이 낫지만, 3억원으로는 평내호평역에서 먼 변두리 지역 아파트밖에 구할 수가 없다.
경춘선을 통해 서울로 출퇴근 해야 하는 사람이라면 금곡신도브래뉴가 출퇴근 시간을 최소화 할 수 있는 가성비 있는 아파트가 될 수 있는 이유이다.
정리
금곡역 초역세권 아파트인 금곡신도브래뉴에 대해 정리해봤다.
생활편의시설 인프라는 다소 아쉬운 지역이었지만, 경춘선 금곡역 초역세권에 저렴한 아파트 가격이 매력적인 곳이었다. 남양주에서 경춘선을 이용하기 편한 가성비 아파트를 찾는다면 금곡역 금곡신도브래뉴가 괜찮은 대안이 될 수 있을 것 같다. 공가세대 분양가 역시 기존 시세보다는 약간 저렴한 편이었다.
단, 세대수가 200세대도 안되는 나홀로 아파트급이라는 점, 금곡역 일대에 큰 호재가 없다는 점, 금곡역 한신더휴 신축 아파트가 들어서면 추후 매도가 더 어려워질 수 있다는 점 등의 단점은 고려해봐야 한다. 부동산 시장에서 싼 곳은 확실히 싼 이유가 있기 때문이다.