5월에는 서울에서 아파트 분양이 진행된다. 은평구에서는 대조1구역 힐스테이트 메디힐레가, 구로구에서는 고척4구역 고척 푸르지오 힐스테이트가 청약을 시작할 예정이다. 귀하디 귀한 서울 신축이다. 이번 글에서는 구로구 고척동에서 분양하는 고척 푸르지오 힐스테이트의 예상 분양가와 안전마진을 살펴보고, 광명뉴타운 및 인근 아파트와 가격을 비교해 본다.
고척 푸르지오 힐스테이트 – 개요
고척 푸르지오 힐스테이트에 대한 기본적인 내용을 정리해 본다.
- 위치: 서울특별시 구로구 고척동 148-1번지 일대(고척4구역)
- 규모: 지하 3층 ~ 지상 25층, 아파트 10개 동, 총 983세대
- 공급규모: 576세대(전용 59 – 452세대, 전용 84 – 124세대)
- 입주 예정 시기: 2028년
고척 푸르지오 힐스테이트 – 입지
고척 푸르지오 힐스테이트의 입지를 지도를 보면서 간단하게 살펴본다.
역세권과는 거리가 좀 있는 아파트이다. 가장 가까운 지하철역은 1호선 개봉역으로 약 1km(도보 15분) 떨어져있고, 2호선 지선 양천구청역과는 1.5km(도보 23분) 거리이다.
초품아는 아니지만 초등학교는 250m 거리에 있어서 가까운 편이며, 중학교와 고등학교도 멀지 않다. 아쉬운 점은 양천구 목동 아파트 단지가 가깝기는 하지만 학군이 달라서 학교 배정은 다르게 된다는 점이다. 대신 목동에 있는 학원가는 가까워서 이용하기 용이하다. 라이딩이나 학원 버스 이용을 쉽게 할 수 있지만 대중교통으로 가기는 힘들다(바로 가는 버스 없음).
영등포구치소 자리에 들어선 고척 아이파크에 코스트코와 아이파크몰이 들어와 있다. 스타벅스와 키즈카페, 여러 브랜드의 옷 가게가 들어와 있어서 생활 편의 인프라 환경이 우수하다.
안양천까지도 그리 멀지 않아서 산책이나 자전거를 타러 나가기도 나쁘지 않은 위치다.
아쉬운 점은 김포공항으로 접근하는 항공기의 항로가 지나가는 지역이라 항공기 소음이 심하다는 것이다. 직접 가서 들어보면 알겠지만 야외에서는 소리가 꽤 크게 들리며 비행기 바퀴까지 보일 정도로 비행기가 낮게 난다. 학군이 아쉽고 주변 환경이 어수선하다는 점도 단점이다.
고척 푸르지오 힐스테이트 – 분양가 예상
고척 푸르지오 힐스테이트의 분양가는 아직 나오지 않았다. 주변에서 분양한 신축 아파트의 가격을 통해 예상해보려고 한다. 호반써밋 개봉, 트리우스 광명, 목동센트럴아이파크위브 세 개 아파트를 통해 고척 푸르지오 힐스테이트의 합리적인 분양가를 도출해본다.
1. 호반써밋 개봉(2024년, 317세대)
2023년 8월 분양 당시 34평 기준 거의 10억 원에 분양한 아파트이다. 가격이 비싸서 입주가 시작된 지금까지도 완판되지 않았다. 평당 3,000만원에 나온 셈인데 시장에서는 이 가격도 비싸다고 판단하고 있는 것이다.
2. 트리우스 광명(2025년, 3,344세대)
2023년 10월 분양 당시 34평 분양가는 11억원 후반대였다. 펑당 3,500만원 정도이다. 지금 분양권도 분양가와 비슷한 가격에 거래되고 있다. 트리우스 광명은 7호선 광명사거리역과 500m ~ 1km 떨어져 있는 아파트여서 역과 거리가 있는 고척 푸르지오 힐스테이트와 비교할만하다고 생각했다.
3. 목동센트럴아이파크위브(2020년, 3,045세대)
2020년 입주한 목동센트럴아이파크위브 34평 실거래가는 11억원 후반대이다. 신축 효과가 끝나가는 아파트이지만 광명의 신축과 가격이 동일한 상황이다. 2호선 지선 신정내거리역까지 1km 정도 떨어져 있고, 목동 학원가와 거리도 비슷해서 고척 푸르지오 힐스테이트와 비교할만하다고 생각했다.
고척 푸르지오 힐스테이트 분양가는 확실히 호반써밋 개봉보다는 비쌀 것이다. 고척 푸르지오 힐스테이트가 단지 규모도 더 크고, 목동도 더 가깝고, 주변 환경도 더 좋기 때문이다.
트리우스 광명과 비교해보면 역까지 거리에서 고척 푸르지오 힐스테이트가 더 밀린다. 강남 접근성 역시 7호선을 이용할 수 있는 트리우스 광명이 더 낫다. 단지 규모도 트리우스 광명이 3천 세대 대단지라 메리트가 크다. 고척 푸르지오 힐스테이트의 장점은 풍부한 생활 인프라, 서울이라는 점이다. 종합적으로 고려하면 트리우스 광명과는 비슷한 시세를 형성할 것으로 예상된다.
목동센트럴아이파크위브와 비교해 봤을 때도 목동센트럴아이파크위브가 근소 우위에 있다. 신정뉴타운과 신트리 아파트로 이루어진 생활 환경이 보다 쾌적하고 초품아라는 장점도 있다. 행정구역이 양천구라는 점도 구로구보다는 메리트가 있다. 그래도 고척 푸르지오 힐스테이트가 8년이나 신축 아파트이기 때문에 위와 같은 단점이 있지만 가격이 크게 밀릴 것 같지는 않다.
종합해보면 고척 푸르지오 힐스테이트의 분양가는 트리우스 광명을 대표로 하는 광명뉴타운, 목동센트럴아이파크위브와 비슷해야 합리적이다. 그러나 최근 분양가가 많이 올랐고 분양 전략이 어떻게든 완판만 되게끔 최대로 높게 책정하는 것이기 때문에 평당 3,600~3,700만원 선에서 결정될 것으로 예상해본다.
정리
고척 푸르지오 힐스테이트의 입지를 살펴보고 분양가를 예상해봤다. 구로구에서는 귀한 신축 아파트이기 때문에 분양가가 비싸더라도 완판은 무리 없이 가능할 것으로 예상된다. 지하철역이 멀고, 학군이 안 좋아도 서울 브랜드 대단지 아파트가 가지는 메리트는 크기 때문이다.
분양가가 주변 대비 싸게 나올 것 같지는 않아서 안전마진은 없다. 그래도 신축 아파트에 살고 싶은 사람이라면 메리트는 있어 보이고 서울 신축이라는 장점 때문에 청약을 하더라도 향후에 손해는 보지 않을 것 같다.