HDC 현대산업개발이 11월부터 광운대 역세권 부지 개발을 본격화한다. 10월 25일 착공식에 이어, 11월에 HDC 현대산업개발이 시행하는 광운대 역세권 개발 사업인 ‘아이파크 서울원’이 분양에 나설 예정이다. 광운대역 역세권 지역은 강북의 새로운 구심점이 될 것으로 예상되는 곳이다. 이번 글에서는 광운대 역세권 개발 사업인 아이파크 서울원의 입지와 개발 호재를 분석한 후 두 가지 방법으로 분양가를 예상해본다.
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아이파크 서울원 – 브랜딩
서울원은 아이파크에서 내세우는 새로운 브랜드이다. 대우건설 푸르지오의 ‘그랑블’처럼 일반적인 아파트 브랜드가 아니라 특정 단지를 위한 브랜딩을 따로 한 사례라고 볼 수 있다.
서울원은 서울과 원의 합성어이다. 글로벌 4대 메갈로시티인 서울과 단순하지만 가장 완성도가 높고, 완벽한 안정감을 지닌 도형인 원을 합성한 단어로 지역 문화와 함께 소통하며 지속 가능한 도시의 미래를 그리는, 모든 삶의 요소가 온전히 채워지고 일, 주거, 문화, 휴식이 자연스럽게 연결되는 하나의 거대한 바운더리를 뜻한다.
아이파크 서울원을 기준으로 반경 1km 원 이내에 Live, Work, Play, Rest 4가지 기능이 모두 갖춰진 환경이라는 것을 어필하는 측면도 있다. 설계를 할 때 10분 이내에 모든 일상 경험이 이루어질 수 있는 도시를 목표로 설계를 했다고 한다.
모빌리티 혁명의 중심이 되기 위한 준비도 이루어진다. 로봇 딜리버리, 테라스 특화 드론 택배 시스템, 단지 내 퍼스널 모빌리티(PM) 운영, 로봇 발렛 주차 서비스 등 미래 지향적이고 기술 집약적인 모빌리티 서비스가 제공될 예정이다.
아이파크 서울원의 설계는 UNStudio의 벤 반 베르켈이, 조경은 일본의 야마구치 히로키가 담당했다. 이래저래 HDC 현대산업개발에서 사운을 걸고 개발하는 프로젝트라는 것이 잘 느껴진다.
아이파크 서울원 – 구성
아이파크 서울원은 아파트만 들어서는 것이 아니다. 복합쇼핑몰, 오피스, 호텔, 웰니스 레지던스, 공공 기숙사 같은 시설도 들어오게 된다. 각각의 시설들을 간단하게 살펴본다.
1. 웰니스 레지던스
웰니스 레지던스는 노인들을 위한 프리미엄 주거 시설로 호텔식 어메니티, 서울아산병원 예방의료센터와 연계한 건강관리 프로그램, 헬스케어 솔루션 등의 서비스를 운영한다. 프리미엄을 표방하는만큼 항공, 호텔, 골프, 레저 등의 예약을 담당하는 컨시어지 서비스와 분리수거, 세탁, 청소 등을 담당해주는 하우스키핑 서비스, 각종 식사 제공까지 호텔 같은 삶을 누릴 수 있다.
2. 복합쇼핑몰
복합쇼핑몰은 실내 공간과 실외 스트리트 몰을 동시에 운영한다. 복합쇼핑몰에는 각종 의류 매장과 식당, 엔터테인먼트 시설이 입점할 예정이다. 이전에 없었던 자연 친화적인 숲속 스트리트 몰 컨셉의 복합쇼핑몰이 어떤 반응을 이끌어 낼지 주목된다. 복합쇼핑몰에 입점이 예상되는 브랜드는 이마트, 트래이더스, 아이파크몰, 영화관 등이다.
3. 오피스
오피스 시설 역시 이전 오피스 시설과는 느낌이 다소 다르다. 오픈 스페이스, 높은 천장, 자연 채광 등이 오피스의 주된 컨셉이다. 직원 간의 소통을 위한 크리에이티브 라운지, 유연한 업무가 가능한 코워킹 스페이스, 건강을 위한 피트니스 시설도 마련된다. HDC 현대산업개발 본사가 용산 아이파크몰에서 아이파크 서울원으로 이전할 예정이다.
4. 호텔
호텔은 5성급 호텔이 들어선다. 200여 개의 객실, 3개의 레스토랑, 야외 테라스, 인도어 풀 등의 시설이 마련된다. JW메리어트 호텔이 들어설 것으로 보인다.
단지 내부의 조경도 일반적인 아파트 수준의 조경이 아닌, 하나의 도시에 걸맞는 조경 컨셉이 적용될 예정이다.
그러나 우리가 궁금한 건 바로 아파트이다. 이제부터 본격적으로 아파트를 살펴본다.
아이파크 서울원 – 입지
아이파크 서울원 입지의 핵심은 사실 첫째도 GTX, 둘째도 GTX이다. GTX가 아니었다면 강북에 이정도 규모의 시설이 들어서기 쉽지 않았을 것이라 본다. GTX가 강북을 강북이 아니게 만들어주기 때문이다. 광운대역에서 삼성역까지는 GTX-C 노선 이용 시 불과 2정거장, 고작 10분 거리에 불과하다. 2호선을 통해 서초역에서 삼성역까지 가는 것과 비슷한 시간이다.
GTX의 약점이 대심도이기 때문에 열차를 이용하기 위해 플랫폼까지 내려가야 하는 시간이 오래 걸린다는 점이다. 만약 역까지 이동시간마저 오래 걸린다면 GTX의 경쟁력은 떨어지게 된다. 그러나 아이파크 서울원은 GTX 광운대역 바로 옆이기 때문에 시간 손실이 적다. GTX 광운대역까지 지하로 연결되는 통로까지 있었다면 더 좋았겠지만, 이제 막 공사를 시작한 GTX-C 노선이기에 이건 무리가 있다.
GTX에만 집중했지만, 광운대역은 GTX가 없어도 이미 더블 역세권인 곳이다. 1호선과 경춘선이 광운대역을 지나고 있다. 홈페이지에는 동북선 개통도 호재라고 적어놨지만, 동북선 역까지 거리가 1.5km나 되기 때문에 동북선 역세권이라고 보기는 힘들다. GTX가 코앞인데 동북선이 아쉬울리 없다. 정 아쉬우면 300m 거리의 6호선 석계역이나 중랑천 건너 약 800m 거리에 있는 7호선 공릉역을 이용해도 된다. 의외로 주변에 지하철역이 동서남북으로 포진되어 있는 곳이다.
교통이 아이파크 서울원의 가장 큰 장점이지만, 다른 장점도 많은 곳이다.
주상복합이기 때문에 생활편의시설이 많다. 서울원이라는 이름대로 이동하지 않고 한 곳에서 의식주를 해결할 수 있다. 복합쇼핑몰을 걸어서 이용할 수 있고 초등학교도 초품아 급으로 단지 바로 옆에 있다. 잘 조성된 중랑천 산책로와 경춘선 숲길을 이용할 수 있어 자연환경도 우수하다. 정치적으로도 호재가 많은데 현 서울시장이 강북 개발에 진심이라는 점이다. 아이파크 서울원 개발 지원을 위해 경춘선 숲길을 800m 연장하고, 동서연결도로, 보행 육교 등을 추가로 건설한다.
교통과 편의시설, 교육환경 외에도 각종 장점이 많은 곳이다. 기존 조합원이 없는 분양이라 로열동, 로열층 당첨 가능성이 열려있다는 점, 주변에 높은 건물들이 없어서 평균적으로 20층 이상이라면 서울 강북의 시티뷰를 누릴 수 있다는 것도 장점이다. 바로 옆에서 정비사업을 추진 중인 미미삼까지 재개발에 성공하면 광운대역 일대는 지금과는 다른 새로운 스카이라인이 형성될 것으로 보인다. 옆 아파트가 좋아지면 우리 아파트도 좋아진다는 것이 부동산 시장 불변의 법칙 중 하나다.
다만 단점도 있다. 가장 눈에 보이는 단점은 초등학교는 가깝지만 중학교와 고등학교가 주변에 없다는 점이다. 또한 GTX 초역세권이기는 하지만, 입지 자체가 동쪽과 북쪽으로는 중랑천, 남쪽으로는 북부간선도로와 우이천, 서쪽으로는 1호선 철로로 둘러 쌓여있는 섬과 같은 곳이어서 답답함이 느껴지고 이동에 불편함이 있을 수 있다는 점도 단점이다. 지역 특성상 학군도 약점이기는 하지만 강북에서는 그래도 중계동 라이딩이 가능한 지역이라 나쁘지 않다. 전체적으로 장점에 비해 단점이 적어서 크게 티가 나지는 않는다.
아이파크 서울원 분양가 예상 – 방법1. 서울 강북 신축 분양가와 비교
아이파크 서울원은 총 6개동, 최고 47층, 총 1,856세대가 분양한다.
아직 평면도는 나오지 않았지만, 전용 59 이상의 중대형 평형 중심으로 분양할 것으로 알려져 있다.
인근 아파트 시세와 최근 서울 강북 신축 아파트의 분양가를 통해 아이파크 서울원의 분양가를 예상해본다.
먼저 올해 서울 강북 지역에서 분양된 아파트의 분양가를 살펴본다. 서울이 진짜 공급 가뭄이 맞긴 한게, 강남권을 제외하면 올해 강북에서 분양한 300세대 이상 아파트가 고작 3곳 밖에 되지 않는다. 장위뉴타운의 푸르지오 라디우스 파크(718세대), 서대문 센트럴 아이파크(409세대), 마포자이힐스테이트 라첼스(463세대)가 그 주인공들이다. 각 아파트들의 국평 기준 최고 분양가는 다음과 같다.
- 푸르지오 라디우스 파크(서울 성북구) – 12억 1,100만 원
- 서대문 센트럴 아이파크(서울 서대문구) – 12억 2,220만 원
- 마포자이힐스테이트 라첼스(서울 마포구) – 17억 4,500만 원
참고로 아이파크 서울원의 행정구역은 서울특별시 ‘노원구’이다. 노원구이기는 하지만, 성북구와 바로 인접하기 때문에 노원구 중에서는 가장 남쪽에 있다. 아래는 서울 각 자치구별 평균 아파트 매매가격을 나타낸 지도이다.
확실히 마포구가 제일 비싸고 그 다음이 서대문구, 성북구, 노원구 순서임을 알 수 있다. 아래 평균 매매 가격을 기준으로 위 3개 아파트 34평 가격과 분양가와의 차이, 분양가 대비 비율을 구하면 다음과 같다.
- 푸르지오 라디우스 파크(서울 성북구) – 9억 3,900만 원( – 2억 7,200만 원 / -22.5%)
- 서대문 센트럴 아이파크(서울 서대문구) – 10억 6,080만 원( – 1억 6,140만 원 / -13.2%)
- 마포자이힐스테이트 라첼스(서울 마포구) – 14억 4,300만 원( – 3억 200만 원 / – 17.3%)
계산 결과 분양가 대비 평균 매매가격이 13 ~ 23% 정도 낮음을 알 수 있다. 이와 같은 가격 차이는 당연하다. 평균 매매가격은 해당 지역에서 거래 된 모든 아파트를 대상으로 하기 때문에 구축 아파트가 섞여있지만, 분양가는 신축 아파트만 대상이기 때문이다. 신축이 구축보다 비싼 건 모두가 아는 사실이다. 우리가 봐야할 건 얼마나 차이가 나느냐이다.
아이파크 서울원이 있는 노원구를 같은 계산 방법대로 계산해서 예상 분양가를 산출해보면 9억 8,000만 원 ~ 11억 원이다. 근데 이건 아무리 봐도 말이 안된다. 아이파크 서울원이 푸르지오 라디우스 파크보다 저렴할 수는 없다. 이 방법은 잘못됐다. 다른 방법을 찾아본다.
아이파크 서울원 분양가 예상 – 방법2. 푸르지오 라디우스 파크와 비교
푸르지오 라디우스 파크와 아이파크 서울원의 입지는 거의 유사하다. 행정구역과 광운대역까지의 거리가 다소 차이가 있을 뿐 두 아파트가 광운대역을 기준으로 서쪽과 동쪽에 자리하고 있음을 확인할 수 있다. 아이파크 서울원 가격의 준거는 푸르지오 라디우스 파크가 되는 것이 맞다.
푸르지오 라디우스 파크 홈페이지 – Live your life, PRUGIO
푸르지오 라디우스 파크에서 광운대역까지 거리는 약 1km이다. 반면 아이파크 서울원에서 광운대역까지는 가까운 단지를 기준으로 약 300m 이내일 것으로 보인다. 두 아파트에서 광운대역까지 거리 차이는 약 700m이다. GTX 접근성으로 인해 집값이 천지 차이가 나는 대표적 지역인 동탄신도시의 아파트들과 가격을 비교해본다.
동탄의 대장은 누가 뭐래도 동탄역 롯데캐슬이다. 전용 84가 올해 9월 15억 5,000만 원에 실거래되었다.
다음 티어는 속칭 ‘우포한’ 이라고 불리는 동탄역시범우남퍼스트빌, 동탄역시범더샵센트럴시티, 동탄역시번한화꿈에그린프레스티지이다. 이중 더샵센트럴시티는 역까지 거리가 가깝고 나머지 두 단지의 GTX역까지 거리가 푸르지오 라디우스 파크와 아이파크 서울원까지 거리와 비슷하다.
동탄역시범우남퍼스트빌의 전용 84 실거래가는 올해 9월의 11억 7,000만 원이다. 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지의 전용 84 실거래가는 올해 9월의 10억 8,000만 원이다. 각각 동탄역 롯데캐슬의 75.5%, 69.7% 수준이다.
이를 역산해서 푸르지오 라디우스 파크와 아이파크 서울원에 대입해본다. 계산하면 아이파크 서울원의 예상 분양가는 15억 9,800만 원 ~ 17억 4,400만 원이다. 스펙트럼 최상단이 올해 마포에서 분양한 마포자이힐스테이트 라첼스와 비슷한 수준임을 확인할 수 있다.
만약 같은 돈으로 마포 갈래? 노원 갈래? 라고 물으면 당연히 마포가 압승이겠지만, 5호선 애오개역 초역세권 마포자이힐스테이트 라첼스 갈래? GTX-C 광운대역 초역세권에 복합쇼핑몰이 코 앞에 있는 노원 갈래?라고 물으면 고민이 될 듯 싶다.
종합해보면 아이파크 서울원은 설계나 브랜딩에서 아이덴티티가 있고 49층의 고층 건물이기 때문에 시공비가 많이 들었을 것으로 보여 예상보다 높은 값을 받을 것으로 보인다. 강북 지역의 랜드마크가 될 지역인데 분양가가 싸게 나오는 게 이상할 것이다. 아이파크 서울원의 분양가는 국평 기준 최소 17억 원 이상일 것이며 비싸다면 18억 원도 넘어갈 수 있을 것으로 보인다.
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