올해 구성남 최대 분양 중 하나이자 산성역 일대 마지막 재개발 퍼즐인 산성역 헤리스톤의 분양가가 공개되고 본격적인 분양 절차에 들어갔다. 산성역 헤리스톤의 분양가가 공개되면서 분양가가 비싸다는 의견과 비교적 적절한 수준이라는 의견이 갈리고 있다. 이번 글에서는 산성역 헤리스톤과 분양가가 어느 정도인지 살펴본다. 이후 산성역 헤리스톤 분양가와 가격이 비슷한 주변 아파트들을 찾아보고 산성역 헤리스톤의 분양가가 적정 수준인지 판단해본다.
산성역 헤리스톤 분양가
산성역 헤리스톤은 산성구역 재개발로 들어서는 아파트이다.
총 3,487세대 아파트이며 이중 1,224세대를 일반분양한다. 일반분양 물량 중 대부분이 전용 59제곱미터 이하 타입이며, 전용 74 이상 타입은 최대 5층까지만 물량이 배정되었다. 재개발 아파트이기 때문에 기존 조합원들에게 높은 층이 돌아갔기 때문이다.
시공사는 대우건설, GS건설, SK에코플랜트 3개사 컨소시엄이지만, 대우건설이 대부분을 시공한다.
역세권, 3,000세대 이상, 1군 시공사의 브랜드 아파트이고 사우나와 수영장 같은 고급 커뮤니티 시설도 들어설 예정이라 구성남의 모습을 한 단계 업그레이드 해줄 아파트로 기대를 받고 있다.
HERISTONE | 산성역 헤리스톤 (prugio.com)
산성 헤리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥, 남위례 에듀포레 – 분양가, 입지 비교 (landstockbiz.com)
좋은 건 알겠는데… 문제는 분양가이다.
전용 59 기준 최고가가 9억 5,640만원(3블록 21층 이상), 전용 84 기준 최고가가 11억 8,940만원이다(4블록 5층). 분양가가 끝이 아니다. 발코니 확장에 시스템 에어컨, 기타 옵션들까지 고려하면 가격은 더 올라간다. 분양가에 옵션, 중도금 이자, 취득세까지 포함하면 전용 59는 10억 9,000만원, 전용 84는 13억 5,000만원까지 가격이 올라가게 된다. 3년 뒤 실거주를 위해서는 꽤나 큰 비용이 필요한 셈이다.
중도금 이자와 취득세를 제외한 가격인 전용 84 기준 12억 6,000만원을 가지고 산성역 헤리스톤 인근 아파트 가격과 비교해본다.
산성역 포레스티아와 비교
지금 8호선 산성역, 아니 구성남 지역 대장 아파트는 산성역 포레스티아이다. 산성역자이푸르지오가 더 신축이기는 하지만, 역까지 거리 등의 이유로 대장 아파트는 바뀌지 않고 있다.
산성역 포레스티아는 2020년 준공한 4,089세대 산성역 역세권 대단지 아파트이다. 현대산업개발, 롯데건설, 포스코건설로 구성된 컨소시엄에서 시공했다. 전용 59에서 전용 98까지 중소형에서 중대형 평수까지 다양한 평수가 있다.
현재 전용 84 기준 산성역 포레스티아의 최저 호가는 저층 기준 10억 9,000만원이다. 역에서 가장 먼 113동 기준 매물로 이 아파트에서 가장 깊숙한 곳에 위치한다. 중층 정도로 높이면 11억 4,000만원 전후의 매물이 많다. 산성역 헤리스톤보다 약 1억원 정도 저렴하다. 분양가 안전마진이 아닌 역마진이 발생했다.
산성역 헤리스톤이 입주하는 2027년이 되면 두 아파트는 7년의 연식 차이가 나게 된다. 7년 차이에 1억원이면 그렇게 큰 가격 차이는 아니다. 산성역 헤리스톤 분양가가 주변 아파트 시세와 비슷하거나 조금 더 비싸다고 볼 수 있다.
위례역 푸르지오 6단지와 비교
산성역에서 한 정거장 떨어진 남위례역 인근 위례신도시 내에 있는 아파트인 위례역 푸르지오 6단지와 가격을 비교해본다. 위례역 푸르지오 6단지는 2017년 준공된 620세대 아파트이다.
현재 전용 83 2층 매물 호가가 13억원에 올라와 있다. 저층은 13억 2,000만원이다.
위례역 푸르지오 6단지가 산성역 헤리스톤 전용 84 분양가보다 6,000만원 정도 비싸다. 연식이 10년 차이가 나고 세대수 차이도 큰데 위례는 위례인지 산성역 새 아파트보다 비싼 시세를 형성하고 있다.
광명 자이힐스테이트SK뷰와 비교
이번에는 지역을 서쪽으로 옮겨서, 구성남과 위치과 비견되는 광명에서 분양하는 신축 아파트와 가격을 비교해본다. 광명뉴타운에서 가장 최근에 분양한 광명 자이힐스테이트SK뷰 전용 84A 3층 분양가를 살펴보면 10억 7,400만원이다. 여기에 발코니 확장, 시스템에어컨과 옵션 등의 비용을 포함하면 약 11억 3,400만원이다. 산성역 헤리스톤의 분양가가 광명 자이힐스테이트SK뷰보다 약 1억 2,000만원 정도 비싸게 책정되었음을 확인할 수 있다.
분양탭 : 광명 자이힐스테이트SKVIEW 네이버 부동산 (naver.com)
광명이 성남보다 강남 접근성이 다소 낮기 때문에 더 낮은 평가를 받아야 된다는 점을 감안한다면, 1억 2,000만원 차이는 감안할 정도라고 보여진다.
정리
산성역 헤리스톤의 분양가를 산성역 포레스티아, 위례역 푸르지오 6단지, 광명 자이힐스테이트SK뷰와 비교해봤다. 비교 결과 놀랍게도 산성역 헤리스톤의 분양가는 주변에 있는 아파트 호가나 광명뉴타운의 분양가와 비교해보면 크게 비싸지 않은 것으로 나타났다.
최근 분양가가 워낙 올라서 생기게 된 일이라고 생각한다. 서울도 아닌, 구성남 아파트의 전용 84 분양가가 12억이 넘는데도 이게 비싸게 나온게 아니라는 사실이 놀랍기만하다. 심리적인 저항은 강하지만 객관적으로 봤을 때는 저렴하진 않지만 주변 시세 대비 크게 비싸게 책정된 분양가도 아니었다.
단, 안전마진은 없다. 주변 시세대로 분양가를 다 받았기 때문에 현재 시세보다 부동산 가격이 오르면 마진이 생기는 구조이다. 부동산 시장이 반등하지 못하고 다시 침체에 빠진다면, 중도금 이자까지 더해져 안전마진은 커녕 손실이 날 수도 있다. 1년 뒤 전매가 풀렸을 때 세금이 과하기는 하지만 소액의 피를 받고 분양권을 팔고 나오는 것도 괜찮은 투자 전략이 될 수 있다.