인천 송도역세권이 본격적인 개발에 들어가면서 아파트 분양에 나선다. 송도역세권에 들어설 아파트는 최강의 브랜드 파워를 자랑하는 삼성물산의 래미안이다. 송도역 래미안 센트리폴 1단지와 2단지의 적정 분양가를 인근 아파트인 시티오씨엘과 비교, 분석해보고, 적정 분양가와 안전마진은 어느 정도인지 분석해본다.
송도역 래미안 센트리폴 – 개요
- 위치: 인천광역시 연수구 옥련동 송도역세권 도시개발구역(A1, A2블록)
- 규모: 지하 3층 ~ 지상 20층, 7개 동(A1 블록) / 지하 2층 – 지상 40층, 6개 동(A2 블록)
- 세대수: 총 706세대(A1 블록) / 총 819세대(A2 블록)
- 타입: 전용 59(197세대), 전용 71(98세대), 전용 84(411세대) – A1블록
전용 59(302세대). 전용 69(2세대), 전용 71(225세대), 전용 84(289세대), 전용 95(1세대) – A2블록
- 입주예정시기: 2028년 1월
- 홈페이지: 래미안 송도역 센트리폴
송도역세권 개발로 입주하는 아파트이다. 정비사업이 아니기 때문에 모두에게 로열동, 로열층 당첨이 열려있다. 3블록은 이미 분양을 마쳤고, 이번에 1블록과 2블록을 분양한다.
송도역 래미안 센트리폴 – 입지
송도역 래미안 센트리폴은 수인분당선, 인천발KTX, 경강선(예정)을 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지가 가장 강점인 아파트이다. GTX가 인천에 들어오기 전까지 철도 교통면에서만 본다면 공항철도 인근 지역을 제외하면 가장 좋은 철도 인프라라고 봐도 무방할 지역이다. 송도역세권에 다양한 장점이 있지만 최대 장점은 교통이라는 점에는 이견이 없다.
그리 크지는 않지만 송도역 주변을 개발하면서 들어서는 대단지 아파트이다. 3개 단지 규모를 모두 더하면 2,500세대 가까이 된다. 대단지 아파트가 들어서면 상권이 생기고 인프라가 생겨 지역이 발전하게 된다. 송도역 앞에 상업지역이 개발되기 때문에 대규모 시설은 아니지만, 기본적인 생활편의시설도 충분히 들어올 것으로 예상된다.
단지 내에 초등학교가 신설될 계획이라 초등학교도 가깝다. 옥련여자 고등학교도 초등학교 바로 옆에 붙어있다. 송도고등학교도 가까운 편이고, 옥련중학교도 멀지는 않다(그러나 그리 가깝지도 않다).
단지 뒤편으로 산과 공원이 있기는 하지만 녹지는 이게 전부다. 다른 환경에 비해 자연환경이나 공원에서 다소 아쉬운 점이 많다.
송도역 래미안 센트리폴 – 적정 분양가 분석
송도역 래미안 센트리폴은 1블록, 2블록, 3블록으로 구성되어 있다. 3블록이 2024년 10월 가장 먼저 분양에 나섰고 특별공급 평균 경쟁률 6.94:1, 일반공급 평균 경쟁률 31:1, 당첨 최저 가점 48점을 기록했다. 양극화된 청약 시장에서 굉장히 좋은 성적을 거두었다고 평가할 수 있다. 수요자들이 송도역 래미안 센트리폴이 자리한 송도역과 옥련동 일대 국평 가치를 7억 원 이상으로 보고 있다는 의미이기도 하다.
송도역 래미안 센트리폴 1블록, 2블록 분양가는 전용 59가 5억 5,000만 원, 전용 84가 7억 2,000만 원 전후로 책정되었다. 2블록이 1블록보다 평균적으로 약 1,000만 원 더 비싸다. 10월에 분양했던 3블록과 분양가 차이는 거의 없다.
송도역 래미안 센트리폴의 분양가는 인근 아파트 분양가와 현재 가격 대비 1억 원 ~ 1억 5,000만 원 정도 비싸다.
송도역 래미안 센트리폴의 분양가는 용현, 학익지구에 자리한 시티오씨엘 아파트의 가격과 비교해볼 수 있다.
진짜 인천을 만나다 – 미추홀구 시티오씨엘 입지 분석.. : 네이버블로그
시티오씨엘의 분양가는 전용 84를 기준으로 1단지가 5억 6,000만 원, 3단지가 6억 1,000만 원, 4단지가 5억 8,000만 원이었다. 올해 분양한 6단지는 6억 5,000만 원이었다. 시티오씨엘 6단지가 기존에 분양한 1, 3, 4단지에 비해 입지가 좋은 편이 아님에도 분양가가 크게 올랐음을 알 수 있다.
역에서 가까우면서 단지 규모도 큰 시티오씨엘 3단지의 시세를 살펴보면 전용 84의 분양권이 6억 2,000만 원 ~ 6억 5,000만 원 정도에 거래 중이다. 분양가에서 옵션 가격을 포함한 것과 큰 차이 없이 거래 중임을 알 수 있다. 송도역 래미안 센트리폴의 분양가가 시티오씨엘 3단지 가격보다 옵션 포함 시 1억 원 이상 비싸다는 것을 알 수 있다. 그럼 이 1억 원 이상이라는 가격 차이는 적절한 차이일까?
시티오씨엘과 송도역 래미안 센트리폴의 결정적 차이는 입지다. 바로 옆 동네이기는 하지만 크게 3가지 차이가 난다.
가장 먼저 두 지역의 행정구역이 다르다. 행정구역 차이는 부동산에서 굉장히 중요한 요소다. 길 하나를 두고 수억씩 가격이 차이가 나기도 한다. 시티오씨엘이 있는 학익동은 인천 구도심의 상징으로 여겨지는 미추홀구임에 반해, 송도역 래미안 센트리폴이 있는 옥련동은 인천의 강남으로 평가받는 연수구이다.
두 지역의 또 다른 차이는 역의 가치 차이이다. 시티오씨엘도 역세권이지만 두 아파트가 가지는 역세권의 가치가 다르다. 시티오씨엘의 중심역이 될 수인분당선 학익역은 아직 완공도 되지 않았다. 완공된다 하더라도 수인분당선 1개 노선만 이용 가능하다. 반면 송도역은 향후 인천발 KTX의 시종착역이 될 예정이다. 한 정거장 차이이기는 하지만 환승을 하고 안 하고의 차이는 크다. 또한 향후 경강선이 송도역까지는 연장이 가능할 것에 비해 학익역까지는 승강장 사정상 연장이 어려울 것으로 보인다. 만약 경강선 종착역이 송도역이 된다면 두 지역의 차이는 훨씬 더 커지게 된다. 원 역세권과 트리플 역세권의 차이로 벌어지기 때문이다.
마지막으로는 주변 환경 차이이다. 용현, 학익지구가 공장 지대에 들어선 아파트이고 주변 지역에 기존에 형성된 인프라가 부족한 반면, 송도역 인근에는 이미 옥련지구라는 택지지구가 조성되어 있어서 서로 시너지를 낼 수 있다는 점도 송도역 래미안 센트리폴의 장점이라 할만하다.
위와 같은 입지 차이, 래미안 3개 블록이 모여있다는 브랜드와 대단지의 가치, 주변 환경, 시티오씨엘과 2~3년 정도의 연식을 감안하면 1억 ~ 1억 5,000만 원이라는 가격 차이가 터무니 없게 느껴지지는 않는다. 분양가가 싸게 나온 것은 아니지만 납득이 안 될 분양가는 아니라고 분석해볼 수 있다. 래미안 센트리폴 3블록 청약이 흥행 속에 끝났기 때문에 이미 시장은 이 분양가를 받아들였다. 사실 이보다 더 중요한 것은 없다.
송도역세권 바로 옆에 2025년 1월에 입주하는 300세대 규모의 아파트가 있다. 송도역서해그랑블더파크이다. 입지는 래미안 센트리폴과 큰 차이가 없어서 래미안과 송도역세권의 브랜드 가치를 평가하는데 비교 지표로 활용할 수 있는 아파트이다.
현재 송도역서해그랑블더파크의 전용 84 호가는 6억원 초반으로 형성되어 있다. 실거래가는 5억 8,000만 원 전후이다. 래미안 센트리폴과 가격 차이가 최소 1억 원에서 최대 1억 5,000만 원 이상 나는 것을 알 수 있다. 부동산 시장에서 대단지와 역세권 개발, 래미안이라는 브랜드 파워가 가지는 힘이 어느 정도인지 확인할 수 있는 사례라 할만하다. 가성비로 송도역서해그랑블더파크를 선택할 수 있겠지만, 나중에 상승률이나 환금성 측면에서 볼 때 래미안 센트럴폴이 훨씬 더 나은 선택이 될 가능성이 높다.
분양가가 저렴하진 않아서 송도역 래미안 센트리폴의 안전마진은 현재로써는 없다. 송도역 래미안 센트리폴은 앞으로 안전마진을 만들어나가야 할 아파트다. 공급 부족과 금리 인하 이슈로 2025년부터 부동산 상승장이 예상되기 때문에 생각보다 빨리 안전마진을 얻을 수 있을지도 모르겠다는 생각이 든다.
정리
송도역 래미안 센트리폴의 적정 분양가를 시티오씨엘 및 송도역서해그랑블더파크와 비교하면서 분석해봤다. 개인적으로 분양가가 다소 비싼감이 있지만 3블록이 너무 잘 팔렸기 때문에 상대적으로 입지가 조금 떨어지긴 하지만 1블록과 2블록 역시 어렵지 않게 완판에 성공할 것으로 보인다.
지금은 분양가가 비싸게 느껴질수도 있지만 향후 상전벽해할 송도역 인근 모습을 상상해보면 그때 가서는 분양가가 비싸지 않았다는 생각이 들 수도 있을 것 같다. 역세권의 힘은 언제나 강력했기 때문이다.
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