서울은 전세난이 심각하다. 전세 매물도 급감했고, 전세 가격도 계속 올라가는 중이다. 서울의 전세난은 대출 규제와 토허제 지정, 그리고 ‘절대적 공급 부족’이 주된 원인이다. 그런데 서울 외에 지방 광역시와 지방 도시들도 전세난이 심각한 수준이다. 지방은 부동산 가격도 안정적이고, 규제도 없는데 왜 전세난이 발생하는 것일까? 이번 글에서는 지방 아파트 전세난 발생 이유를 정리해 본다.
결론부터 이야기하면, 지방 광역시는 서울과 전혀 다른 ‘침체기형 전세 가뭄’을 겪는 중이다. 2026년, 지방 부동산이 맞이한 전세난의 원인 4가지를 분석해 본다.
1. 매매 기피가 만든 ‘임대차 시장으로의 역류’ – 전세 수요 증가
지방 부동산 시장은 지난 수년간 하락세가 지속되면서 매수 심리가 완전히 얼어붙었다.
그러나 지방에도 살기 좋은 핵심지 대단지 아파트를 원하는 선호층(학군 수요, 신혼부부 등)은 항상 존재한다. 하지만 집값이 더 떨어질까 봐 두려운 무주택자들이 “지금 집을 사느니 일단 안전하게 전세나 살자”라며 매매 대기 수요가 통째로 임대차 시장에 머물고 있다. 과거 집값이 정체되었던 2010년대 초반 서울의 모습을 생각하면 된다.
이 결과 집을 사서 매매로 빠져나가야 할 수요가 임차 수요로 역류하면서, 기존 전세 매물을 무섭게 소진시키는 중이다.
2. ‘공급 과잉의 착시’ – 전세 공급 감소
흔히 사람들은 지방은 공급이 많다고 생각하는데 지방이 공급(입주 물량)이 많다는 것은 지역 전체를 통틀어 낸 평균치의 착시다.
대구 수성구, 부산 해운대·연제구, 울산 남구 같은 각 광역시의 ‘상급지·대단지’는 서울 못지않게 신축 공급이 없거나 입주가 이미 끝난 상태다. 공사비가 오르면서 아파트 신축이 가능한 사업장은 서울은 물론이고 지방도 점점 줄어들고 있는 추세다. 공급의 성지였던 대구가 공급 과잉이라는 것도 최근 공급이 끝나가며 이제 슬슬 옛날 이야기가 되는 중이다.
그나마 공급이 많다고 잡히는 물량은 인프라가 부족한 외곽 지역의 미분양이나 입주 아파트들이다. 세입자들이 선호하는 도심 핵심지 아파트는 전세 매물이 나올 구멍이 없어 전세 품귀 현상이 나타나는 중이다.
위에 그래프를 보면 알 수 있지만, 이제 지방 광역시의 외곽 같은 곳도 공급이 말라가는 중이다.
3. 다주택자 규제가 낳은 ‘지방 다주택 매도’ – 전세 공급 감소
우리나라는 공공임대 물량이 선진국 대비 부족한 편이며, 부족한 임대 물량을 민간임대가 지탱하고 있다. 그런데 민간 전세 시장에서 매물을 공급하는 주체는 결국 ‘다주택자(갭투자자)’다. 하지만 최근 몇년간 지속된 정부의 부동산 정책 기조는 철저히 서울 강남 등 ‘똘똘한 한 채’를 우대하는 구조였다.
그 결과, 취득세·양도세 중과 및 대출 규제 압박, 낮은 부동산 상승률로 인해 지방 부동산에 투자했던 다주택자들이 자산을 정리하기 시작했다. 서울 집은 남기고 지방 광역시 아파트를 가장 먼저 처분하거나, 지방 광역시 아파트를 팔고 서울 집을 사기 시작한 것이다. 통계청 조사에서도 다주택자 지위를 포기하고 1주택자로 돌아선 인원이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 다주택의 메리트가 없기 때문이다.
실제로 어느정도 새정부의 부동산 기조가 잡혀갔던 2025년 9월부터 지방 광역시의 전세가격지수가 유의미하게 상승하기 시작했다.
결과적으로 지방 아파트를 사서 전세를 놓아주던 민간 공급자(다주택자) 자체가 시장에서 이탈하면서 기축 아파트 전세 공급망이 붕괴되었다.
4. 전국적인 ‘계약갱신권 눌러앉기’와 월세화 – 전세 공급 감소
서울 매물 잠김의 주범이었던 임대차 법의 영향은 지방도 비껴가지 않았다.
지방 세입자들 역시 주거비 부담을 줄이기 위해 이사를 포기하고 기존 전세 계약을 연장하는 ‘갱신권 사용 비중’이 사상 처음으로 50%를 돌파했다. 한 번 들어간 세입자가 움직이지 않으니 회전율이 극도로 떨어졌습니다. 회전율이 떨어진다는 것은 전세 매물이 나오지 않는다는 말과 같다. 새롭게 전세를 구해야 하는 입장에서는 굉장히 어려운 상황에 처하게 된 것이다.
또한 국토교통부 통계에 따르면 전국 임대차 시장에서 월세 비중이 70%에 육박하며 역대 최고치를 경신 중이다.
지방 임대인들 역시 공시지가와 보유세 부담을 핑계로 전세를 월세나 반전세로 돌리고 있어, 순수 전세 매물은 갈수록 찾기 힘들어지고 있다.
“전세 매물 어디 갔나?”…지방 전세난, 삼중 악재로 심화 – 뉴스1
정리
서울이 “집이 없어서(공급 부족)” 전세가 줄었다면, 지방 광역시는 “집값 하락 공포로 집을 안 사서(전세 수요 과밀) + 다주택자가 사라져서(전세 공급 주체 소멸)” 전세 매물이 씨가 마른 것이라고 정리할 수 있다.
결국 규제 유무와 상관없이 [매매 기피 수요의 전세 유입 + 다주택자 감소 + 월세 전환]이라는 전국적인 임대차 시장의 체질 변화가 지방 광역시에서도 똑같이 전세 가뭄을 심화시키고 있는 셈이다.
지방, 특히 지방 광역시는 이대로 가다가는 점점 상승하는 전세 가격과 전세가율 때문에 매매 가격이 상방 압력을 받게 되고, 결국 아파트 매매 가격 상승까지 나타날 수 있다. 서울과 수도권에서 발생하는 아파트 가격 상승이 전세난으로 인해 지방 광역시까지 퍼져나갈 가능성이 보이는 중이다.