서울에는 아직도 판자촌인 동네가 몇 군데 있다. 강남의 구룡마을이 가장 유명하고, 노원의 중계본동, 서초구의 성뒤마을 등이 있다. 판자촌 지역은 정비사업이 추진 중에 있는데 개발 속도가 빠르지는 않다. 서초구에 있는 판자촌인 성뒤마을 역시 개발 압력은 강한 곳이지만 개발이 본격적으로 추진되지는 못하고 있는데, 최근 서울주택도시공사(SH공사)가 성뒤마을 지구계획 변경 절차를 추진하면서 개발의 가능성이 보이고 있다. 방배동 성뒤마을의 위치와 입지, 개발 역사와 현재 사업 진행 상황 및 개발 계획, 분양 일정에 대해 정리해본다.
방배동 성뒤마을 위치와 입지
성뒤마을은 서초구 방배3동에 있다. 남부순환도로를 기준으로 남쪽, 우면산 자락의 북쪽에 있는 작은 마을이다. 성뒤마을로 들어가는 모든 도로는 남부순환로와 연결되어 있다. 남부순환로를 통해서만 마을로 진입할 수 있는 구조다. 판자촌이라고는 하지만 사실 집보다는 석재상, 고물상, 골재상, 노지 창고 등의 시설이 더 많은 곳이다.
남부순환로 건너편에 있는 아파트 시세가 전용 102제곱미터 기준 20억 원에 달하는 곳이라 개발만 되면 국평 기준 약 15억원 이상의 가치는 인정 받을 수 있는 곳이다. 행정구역상 서초구라는 점도 성뒤마을의 장점이다.
입지를 살펴보면 사당역 1번 출구에서 가까운 곳은 600m, 먼 곳은 1km 남짓 떨어져 있어서 교통 환경은 우수한 곳이다. 남부순환로 건너에 방배 13구역 재개발이 진행 중인데 재개발이 완료되면 방배3동 일대는 완벽한 아파트촌으로 재탄생하게 된다. 재개발 사업으로 주거환경도 개선되면서 가치가 더 높아질 것으로 보인다. 매봉재산과 방배근린공원, 우면산으로 이어지는 녹지가 많은 곳이며, 사당역 일대의 상권을 이용하기에도 유용한 입지다. 교육환경은 남부순환로 맞은 편에 방현초등학교가 있다. 왕복 8차선 도로를 건너가야 한다는 게 위험요소이기는 하지만, 거리 자체는 멀지 않다. 중학교나 고등학교(남고 기준)는 다소 멀어서 통학에 어려움이 있다.
절대적인 위치가 서초구에서 다소 변방이라는 점은 다소 아쉬운 점이다. 서초구 중심부보다 관악구나 동작구가 더 가까운 곳이기 때문이다. 생활권으로만 보면 서초동보다는 방배동이나 사당동 생활권에 더 가깝다. 우면산 자락에 있어서 지형이 평지가 아닌 경사지라는 점도 단점이다. 그래도 2, 4호선 더블 역세권에 남부순환로를 통한 강남 접근성 등의 장점을 감안하면 종합적으로 훌륭한 입지라고 볼 수 있다.
방배동 성뒤마을 개발 역사와 현황 – 분양 시기
성뒤마을은 1970년대 강남 개발로 밀려난 이주민들이 우면산 자락에 정착해서 조성한 판자촌이다. 이후 난개발이 이루어졌고 제대로 관리되지 않고 방치되다가 우면산 산사태 이후 2017년 서울시에서 개발 계획을 발표했다.
이후 2019년 지구계획이 발표되었고, 다음 해인 2020년에는 구체적인 건축 계획안도 나왔다. 계획안은 A1, B1 두 개 블록에 7층 높이의 아파트 813세대(분양 503세대, 임대 310세대)를 건설하는 것이었다.
계획에 따라 성뒤마을의 토지 보상이 진행되었고, 성뒤마을의 토지 수용과 보상 등의 절차는 대부분 완료된 상황이다. 현재는 개발을 하기 전 이주를 추진 중인 상황이다. 자진 이주를 권하고 있지만 꼭 제때 안 나가는 사람들이 있기 때문에 이주에 시간이 꽤나 오래 소요된다.
사업을 추진 중인 SH공사는 주민들의 이주를 기다리면서 지구계획 변경 절차를 추진했다. 아무래도 입지가 우수한 지역이기 때문에 더 많은 아파트를 짓기 위함이다. 결국 2024년 3월, 기존 160% 용적률로 추진되던 계획을 최대 용적률인 200% 적용으로 바꿔서 7층이 아닌 15층 높이의 아파트를 건설하는 것으로 변경되었다. 총 1,600세대가 들어서게 되며 공공주택블록인 A1블록에는 900세대(분양 310세대, 임대 590세대), 민간주택블록인 B1블록에는 700세대의 아파트가 들어서게 되었다. 임대는 전용 30~40제곱미터의 작은 평수의 아파트가, 분양은 전용 59 면적의 아파트가 나오게 될 것으로 보인다.
강남 판자촌 ‘성뒤마을’, 1600세대 단지·정원도시로 변신 (newsis.com)
성뒤마을 개발은 2025년 주택건설 사업 승인 후, 2028년 준공되어 입주할 계획이다. 분양 시기는 빠르면 2024년, 늦으면 2025년으로 예상된다. SH공사에서 사전청약의 방식으로 미리 분양할 것으로 보이며, 금싸라기 땅이라는 토지의 특성상 완전한 일반 분양이 아닌 토지조건부 임대 등의 조건이 걸린 분양이 될 가능성이 높다.
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