영통지구는 수원에서 광교신도시가 생기기 전에 삼성전자 종사자들이 주로 거주하던 지역이었다. 그러나 노후화가 진행되고 인근에 광교신도시와 동탄신도시 같은 신축 대안 주거지가 조성되면서 과거의 명성을 잃기 시작했다. 지금도 영통 학군과 밀집된 생활편의시설, 수인분당선 개통으로 역세권 지역이 되면서 실거주면에서는 부족할 것이 없는 지역이 되었지만, 가격은 정체하면서 투자용으로는 인기가 시들한 상황이다. 영통지구 아파트들도 연식이 30년이 다 되어가면서 리모델링 이야기가 나오는 중이다. 영통지구 아파트들은 용적률이 높기 때문에 재건축보다는 리모델링이 활발하게 추진 중이다. 오늘 글에서는 영통에서 가장 리모델링 진도가 빠른 벽적골 두산우성한신 아파트 리모델링 사업의 사업성과 안전마진을 분석해 본다.
영통 벽적골 두산우성한신 아파트 – 개요와 입지
우선 벽적골 두산우성한신 아파트가 어떤 아파트며, 입지가 어떤지부터 살펴본다.
- 세대수: 1,842세대
- 규모: 최저 18층, 최고 20층, 18개 동
- 연식: 1997년 입주(29년차)
- 평형: 24평 단일 평형
- 용적률: 220%
- 세대당 대지지분: 9.95평
- 입지적 특징
-수인분당선 망포역 초역세권
-망포역 인근 중심상업지구 이용 편리
-초, 고품아에 중학교 멀지 않음
-영통 중심부에 있는 학원가가 도보 20분 거리로 다소 멀기는 하지만, 버스 이용시 이용에 무리 없음
-한 정거장 떨어진 영통역에 동탄인덕원선 영통역 예정
영통 벽적골 두산우성한신 아파트는 영통 내에서 입지가 가장 좋다고는 할 수 없지만, 역세권에 초품아 아파트로써 가치는 가지고 있다고 볼 수 있다. 용적률이 200%를 넘어가고 세대당 대지지분도 12평이 되지 않기 때문에 재건축 사업성은 없다고 판단되어 리모델링을 추진했다. 단일 평형에 대단지라는 점이 세대별 유불리가 없게끔 작용해서 다른 아파트 단지 대비 빠른 리모델링 추진 속도를 보일 수 있었다.
영통 벽적골 두산우성한신 아파트는 리모델링 사업으로 수평 증측과 별동 건설을 통해 114세대를 늘린 1,956세대 아파트가 될 예정이다.
영통 벽적골 두산우성한신 리모델링 – 분담금 분석
영통 벽적골 두산우성한신 아파트 리모델링 조합에서 2024년 조합 임시총회 자료를 통해 공개한 세대당 분담금 금액을 확인해 본다.
벽적골 두산우성한신은 리모델링 시 모든 세대가 현재의 전용59에서 전용76으로 평형이 넓어지게 된다. 세대당 권리가액은 약 4.4억원, 비례율 101.87%로 평가되었고, 조합원 분양가는 약 7.6억으로 책정되어 세대당 분담금은 약 3.1억원으로 계산되었다.
위 자료는 평당 공사비를 650만원으로 간주하고 만든 자료라고 한다. 그러나 2025년 8월 보도된 기사를 보면 시공사로 선정된 대우건설과 리모델링 조합이 건설비 인상을 두고 합의를 보지 못했다는 내용이 나온다.
대우건설, 공사비 증액 협상 난항… 수원 벽적골 2000가구 리모델링 단지 ‘발동동’
2022년 5월, 대우건설은 평당 595만원으로 리모델링 사업자로 선정되었다. 그러나 3년이 지난 지금 노무비, 자재비 인상 등으로 건설비용이 크게 늘어나 시공사인 대우건설은 평당 건설비를 795만원으로 34% 인상해달라고 요구하고 있다. 리모델링 조합은 인상액수가 지나치게 크다며 반발하고 있는 상황이다. 현재 공사비 인상으로 인해 많은 정비사업 조합들이 겪고 있는 동일한 문제를 벽적골 두산우성한신 리모델링 조합도 겪고 있다고 볼 수 있다.
시공사에서 요구 중인 평당 건설비 795만원은 위 자료에서 책정한 650만원보다 22%나 인상된 금액이다. 공사비가 오른다는 것은 곧 조합원들이 내야 할 분담금이 올라간다는 의미와 같다. 단순하게 계산해서 조합원들의 예상 분담액에서 22%가 늘어나면 세대당 리모델링 분담금은 기존 3.1억에서 3.78억원으로 약 7,000만원 가까이 늘어난다. 여기에 분담금 중도금 이자나 이주비 대출에 대한 이자, 공사 기간 중 생길 수 있는 추가 분담금까지 계산하면 사실상 4억원 이상의 비용이 필요하다고 볼 수 있다.
벽적골 두산한신우성 조합원이나 투자자들은 세대당 분담금이 최소 3억은 확정적이고, 최대 4억원 이상을 내야하는 상황이 된 것이다. 4억 분담금이 과하지 않다고 보여지는 이유는 현재 리모델링 공사가 진행 중인 분당 정자동 느티마을 리모델링 사업의 분담금 때문이다. 그나마 공사비가 덜 올랐던 2023년 착공에 들어간 느티마을은 24평으로 34평을 받는 조합원의 분담금이 3.5억 정도로 알려져 있다. 최근 시행사인 포스코이앤씨에서 공사비 상승으로 인한 추가 분담금 명목으로 조합에게 10% 정도 인상을 더 요구한 것으로 알려져 있고, 이와 중도금 및 이주비 대출 이자를 반영할 시 세대당 4억 원 이상의 분담금을 부담하게 된다.
벽적골 두산우성한신의 경우 34평이 아닌 30평으로 늘려서 공사비가 조금 덜 들긴 하겠지만, 착공에 들어간 시기가 느티마을보다 늦기 때문에 더 오른 공사비가 반영될 수밖에 없다. 결과적으로 분당 정자동 느티마을 리모델링과 비슷한 분담금을 낼 가능성이 높다고 볼 수 있다.
영통 벽적골 두산우성한신 리모델링 – 사업성과 안전마진 분석
그럼 리모델링 분담금으로 4억을 낸다고 하면, 리모델링으로 투자 가치가 있을까?
2025년 7월 현재 벽적골 두산우성한신은 층이나 동, 내부 인테리어 상태에 따라 4억 3,000만원에서 5억 2,000만원까지 약 1억원의 스펙트럼 내에서 실거래가가 형성되고 있다. 가장 낮은 실거래 가격인 4.3억에 매수를 했다고 가정하고 여기에 분담금 4억을 더하면 결과적으로 8.3억에 리모델링 된 새 아파트를 갖게 된다(세금과 부대 비용은 일단 제외한다). 물론 현재 가격에 매수하지 않고 더 저렴하게 매수한 사람들의 총 투자 비용은 이보다 적지만, 이런 방식으로는 계산하지 않기 때문에 이런 케이스는 제외한다.
그럼 수원 영통에서 전용76인 30평 새아파트의 적정 가격은 어느 정도일까? 이 가격이 8.3억보다 높다면 분담금 4억을 내더라도 사업성이 있다고 볼 수 있고, 이 가격보다 높지 않다면 리모델링 사업성이 없다고 판단할 수 있다.
현재 영통 지역에 신축인 아파트는 없는 상태고, 영통 주변 지역인 신영통 지역에 신축이나 준신축 아파트들이 자리하고 있는 상황이다. 주변에서 분양한 아파트나 신축, 준신축 아파트들을 통해 사업성을 분석해본다.
1.영통자이센트럴파크(2027년 3월, 580세대)
영통에는 영통자이센트럴파크가 작년에 분양을 마치고 현재 건설 중에 있다. 당시 분양가는 34평이 10억을 넘어서 너무 비싸지 않냐는 의견이 대세였는데 지금은 피가 2억 가까이 붙어서 전용84 34평 기준 12억원 전후의 시세를 형성하고 있다. 영통자이센트럴아이파크 34평을 12억원으로 잡으면 30평의 가격은 10.5억이 된다. 얼핏 보면 8.4억보다 2억이나 비싸서 사업성이 충분해 보인다.
그러나 완전한 신축과 리모델링에서 오는 가치 차이를 무시할 수 없다. 통상적으로 리모델링 아파트는 신축 아파트 대비 80~85% 정도의 가치를 인정받는다. 이를 반영하면 8.4억 ~ 9억 정도의 스펙트럼이 반영된다. 여기에 입지 차이가 더해진다. 영통자이센트럴파크는 영통지구 센터에 자리한 핵심 입지에 1군 브랜드, 신축, 영통역 더블 역세권 아파트이다. 세대수 차이만 빼면 벽적골 두산우성한신보다 불리한 게 없다. 상대적으로 벽적골 두산우성한신의 입지가 더 약하다고 볼 수 있다. 그럼 여기서 입지에 따른 추가적인 가격 하락 요인이 발생한다.
모든 변수를 반영했을 때 결과적으로 지금 실거래가와 분담금 기준으로는 안전마진이 발생하기 힘든 상황임을 알 수 있다.
2. 힐스테이트 영통(2017년, 2,140세대)
이번에는 벽적곡 두산우성한신처럼 망포역 인근에 있는 아파트와 비교해본다. 비교 대상은 2017년에 입주한 2,140세대 규모의 힐스테이트 영통이다. 힐스테이트 영통의 최근 전용84 34평 실거래 최고 가격은 10억 8,500만원이다. 이를 전용76 30평으로 환산하면 9억 5,800만원 정도이다.
입지는 힐스테이트 영통보다 조금 더 망포역과 영통지구 중심부와 가까운 벽적골 두산우성한신이 더 낫다. 두 아파트 모두 대단지이고 학교도 가깝다. 힐스테이트 영통도 10년이 다 되어가는 준신축 아파트이기 때문에 신축 메리트가 떨어짐을 반영해보면 리모델링 된 벽적골 두산우성한신과 비슷한 가치를 가질 것이라고 생각해 볼 수 있다.
영통자이센트럴파크와 달리 힐스테이트 영통과 비교했을 땐 약 1억 원 정도의 안전마진이 있을 것으로 보인다.
마무리 – 어려운 선택
이처럼 벽적골 두산우성한신 리모델링 사업은 어느 아파트에 비교 준거를 둘 것이냐에 따라서 사업성과 안전마진을 다르게 볼 수 있다. 이렇기 때문에 리모델링 조합원 내부에서도 사업성이 있다, 없다로 나뉘어서 분담금 총회를 기다리는 중이다. 분담금 총회에서 50% 이상의 동의를 얻게 되면 리모델링 사업이 본격적으로 추진되어 이주가 시작되게 된다. 9월에 예정된 리모델링 조합원 총회 결과에 벌써부터 관심이 쏠리는 이유다.
평촌의 리모델링 선도 단지인 목련선경 2단지 아파트는 리모델링을 위한 이주를 목전에 두고 재건축파와 리모델링파가 갈리어서 아직도 내분을 겪고 있다.
분담금 5억 폭탄에 조합장 사망까지…3파전에 길 잃은 ‘평촌 목련 2단지’ – 땅집고 > 정비사업
과연 수원 영통에서 최초로 벽적골 두산우성한신 아파트가 공사비 상승으로 인한 갈등을 뚫고 리모델링에 성공할 수 있을 지 궁금해진다.