LH 청약센터에 지난 판교신도시 공가 세대 분양에 이어, 이번 달 말에는 산본에 있는 래미안 하이어스 아파트 공가세대 분양 공고가 올라왔다. 래미안 하이어스는 총 2,644세대로 산본주공 1, 2단지를 재건축한 아파트이다. 이번 글에서는 래미안 하이어스 공가세대 분양에 대한 기본적인 정보를 확인해보고, 최소 투자 자금과 안전 마진을 분석해본다. 결론을 먼저 이야기하자면 안전 마진이 확실하니 군포시에 거주하는 무주택자라면 청약을 넣어보는 게 좋다는 것이다.
래미안 하이어스 공가세대 분양 – 개요
- 공급 위치 : 경기도 군포시 금산로 91, 래미안 하이어스
- 공급 물량 : 전용면적 59제곱미터(87B), 20세대
- 개방 세대 : 113동 1502호, 126동 401호
- 개방 세대 열람 가능 일시 : 11월 2일 (목) ~ 3일 (금), 10:00 ~ 17:00
- 신청 방법 : LH청약플러스 홈페이지 및 모바일앱(청약홈 아님)
평면 및 동 분석
이번에 분양하는 공가세대는 모두 전용 59(공급 87) 평면으로 래미안 하이어스에 총 290세대가 있다. 전체 세대 중 11%에 해당할 정도로 많은 비중을 차지하기 때문에 환매성도 우수하다.
거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개의 전형적인 구조로 되어 있다. 최신축은 아닌만큼 팬트리 공간이나 안방 파우더룸이나 드레스룸이 없다는 건 다소 아쉬운 점이다. 그러나 구조 자체는 3베이 판상형 구조이기 때문에 잘 나온 편이다.
동별로 보면 112동(9세대), 113동(6세대), 121동(1세대), 126동(4세대)가 분양한다. 동 위치는 121동은 금정역과 가깝고, 나머지 3개 동은 산본역 로데오거리와 가깝다. 금정역과 가깝다는 점에서 121동이 가장 입지가 좋아 보이나 층수가 8층이라 다소 아쉽다. 전체 20세대 중, 10층 이상의 고층 물량은 11세대이다. 뷰는 126동이 한얼공원을 볼 수 있어서 가장 낫고, 121동과 122동은 단지 바깥쪽에 있는 동으로 아파트 단지가 아닌 도로를 낀 뷰를 볼 수 있어 개방감이 있다는 장점이 있다. 113동은 단지 내 뷰로 다소 답답함이 있을 수 있다.
입지 분석
래미안 하이어스는 2010년에 입주한 아파트로, 1기신도시 중 하나인 군포 산본신도시에 있는 아파트 중 가장 신축인 아파트이다. 산본 중심가와 금정역 사이에 위치한 곳으로 중심상가와 금정역을 모두 도보로 접근할 수 있는 산본 내에서도 입지가 훌륭한 곳으로 꼽힌다.
금정역까지는 가장 가까운 동을 기준으로 약 600m(도보 8분), 이번에 공고가 나온 동 중 가장 거리가 먼 112동을 기준으로는 약 1km(도보 15분) 떨어져있다. 초역세권 입지는 아니지만, 충분히 도보로 접근할 수 있는 거리이다. 현재 금정역은 1호선과 4호선 환승역으로 1호선을 통해서는 안양과 수원, 서울 영등포와 여의도, 도심으로 접근하기 용이하고, 4호선을 통해서는 평촌, 안산, 사당과 강남쪽으로 접근하기 용이하다. 또한 금정역에는 GTX-C가 정차할 예정이기 때문에 추후 호재가 반영될 여지도 남아있다.
생활편의환경 역시 우수하다. 산본역 쪽 동에서 500m 떨어진 곳에 이마트와 산본 로데오거리가 있어서 다양한 편의시설을 이용할 수 있다. 반대편 금정역 쪽 동 바로 앞에는 산본전통시장이 있다. 이외에도 군포시청, 우체국, 교육지원청, 보건소, 경찰서 등의 관공서를 도보로 이용할 수 있는 입지다. 산본원광대병원과 중앙공원 역시 가깝다는 것도 장점이다.
교육 환경도 신도시 답게 우수한 편이다. 2개의 초등학교를 품고 있는 초품아 아파트로 초등학교 통학에 매우 유리하다. 다만 중학교는 산본중학교로 배정되는데 도보로 15분 정도 소요되어 다소 거리가 있는 편이다. 평촌학원가를 학원 버스나 라이딩을 통해 이용할 수 있어서 사교육 환경도 나쁘지 않다.
래미안 하이어스의 입지를 한 줄로 정리하면, 산본신도시의 인프라와 금정역의 호재까지 모두 누릴 수 있는 준신축 단지라고 할 수 있다.
분양가 및 최소 투자 자금, 안전 마진 분석
이번 공가세대 분양의 핵심이 바로 가격이다. 결론부터 이야기하면 래미안 하이어스의 시세보다 약 1억 5,000만원 ~ 2억원 정도 저렴하게 나왔다.
래미안 하이어스 공가세대 분양가는 저층 5억 7,950만원, 고층 6억 1,200만원으로 책정되었다.
반면 래미안 하이어스의 현재 시세와 실거래가는 이보다 최소 1억 5,000만원 정도 높게 형성되어 있음을 확인할 수 있다. 실내 리모델링 가격을 제외하더라도 1억 원 정도의 안전마진을 확보할 수 있는 것이다.
공가세대 분양의 경우, 실거주를 목적으로 할 경우 주택담보대출을 통해 분양가를 마련할 수 있다. 또한 실거주 의무가 없기 때문에 전세를 줘도 무방하다. 주택담보대출은 개인의 상황에 따라 한도가 달라지지만, 생애최초로 주택을 구입하는 무주택자의 경우 DSR만 허용된다는 가정 하에 80%(최대 6억원)까지 대출이 나오기 때문에 래미안 하이어스의 경우 한도 이내에서 최대로 대출을 받을 수 있다. 기대출이 없고, 금리 4.5%에 30년 상환 기준을 적용할 시 연봉 7,500만원 이상이면 4억 8,000만원을 대출 받을 수 있다. 월 240만원씩 상환해야하는 압박이 있긴 하지만, 위 조건을 만족할 시 1억 2,000만원만 있으면 래미안 하이어스에 실거주 할 수 있다는 계산이다.
투자용으로도 좋다. 분양권은 전매가 안되지만, 잔금을 낸 이후에는 전매가 가능해진다. 바로 팔아도 현재 실거래가 대비 1억원 이상의 차익은 낼 수 있다.
만약 전세를 준다면, 현재 87B의 전세 호가가 4억 5,000만원 ~ 5억원 정도임을 감안하면, 1억에서 1억 5,000만원 정도의 자금이 필요할 것으로 예상된다.
여기에 취득세(1주택자 기준 약 700만원)와 리모델링 비용 등을 감안하면 5,000만원 정도 추가되어 1억 5,000만원에서 2억원 정도가 필요하다.
공가세대 청약 일정
- 1순위 : 11월 6일 (월), 10:00 ~ 17:00
- 2순위 : 11월 7일 (화), 10:00 ~ 17:00
- 당첨자 발표 : 11월 13일 (월), 16:00
- 서류 제출 : 11월 16일 (목) ~ 17일 (금), 10:00 ~ 17:00
- 계약체결 : 11월 27일 (월) ~ 29일 (수), 10:00 ~ 17:00
당첨자 결정 방법
신청 순위에서는 1순위가 우선하고, 동일 순위 내 경쟁 시 4가지 요소로 순위를 결정한다.
신청 순위
1순위 : 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 경과되고 매월 약정납입일에 월납입금을 12회 이상 납입하였을 것
2순위 : 1순위에 해당하지 않는 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자
동일 순위내 경쟁 시(1순위)
- 해당 주택건설지역(군포시) 1년 이상 거주자
- 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 자
- 저축 총액이 많은 자
- 그래도 동일하면 추첨
공가세대가 20세대 밖에 되지 않기 때문에, 현실적으로 군포시 외 거주자는 탈락할 가능성이 매우 높다.
청약 유의 사항
- 신축이 아닌 재건축매입 10년 공공임대 아파트의 임대 기간 만료 후 매각하는 아파트이다.
- 주택에 대한 별도 보수 없이 그대로 공급하니 계약 전 세대 내부 모습을 확인해볼 필요가 있다.
- 군포시에 거주하거나 수도권에 거주하는 무주택세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급한다.
- 당첨자에 대한 동호배정은 무작위 전산 추첨으로 이루어진다(동호배정 시 이후 변경 불가).
- 당첨자는 계약체결 여부에 관계없이 기당첨자로 처리되어 청약통장을 잃게 된다.
- 계약 체결 후 해약 시 위약금(10%)을 공제한다.
- 당첨자 발표일이 동일한 다른 아파트와 중복 청약할 수 없다.
- 계약체결기간 만료일(11.29.)부터 30일 이내에 잔금을 완납하고 입주해야하며, 계약일로부터 3개월 이내 잔금을 납부하지 않을 시 계약이 해지된다. 동시에 계약해제에 따른 위약금으로 총 주택가격의 10%에 해당하는 금액을 납부해야 하니 주의해야 한다.
- 분양권 전매는 불가능하다(잔금 이후 전매는 가능하다).
시세보다 저렴하다는 것은 장점이나 신축 아파트처럼 중도금을 내면서 자금을 마련할 시간은 없다. 청약 신청부터 잔금 납부까지 두 달 이내에 이루어지기 때문에 자금 마련 계획을 확실히 세우는 게 가장 중요하다.
※ 참고 자료
이문 아이파크 자이 – 래미안 라그란데와 비교(분양가, 입지)