인천 구도심 지역 중 한 곳인 미추홀구에서 디엘건설이 449세대의 아파트를 건설해 분양한다. 제물포 e편한세상 파크메종은 숭의3구역 재개발 정비사업으로 공급하는 아파트이다. 이번 글에서는 제물포 e편한세상 파크메종의 입지, 분양가, 안전마진, 분양권이나 갭투자 시 필요한 금액은 얼마인지, 투자 가치가 있는지 정리해본다.
제물포 e편한세상 파크메종 – 개요
- 위치 : 인천광역시 미추홀구 숭의동 18번지 일대
- 규모 : 총 6개동, 지하 3층 ~ 최대 지상 29층
- 세대수 : 736세대(449세대 일반분양, 39세대 임대)
- 타입 : 59A(213세대), 59B(27세대), 74A(111세대), 74B(73세대), 84(25세대)
- 세대당 주차대수 : 1.19대
- 용적률 : 244%
- 건폐율 : 14%
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 1년
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 조건 : 최대 60%, 무이자
입지
제물포 e편한세상 파크메종의 입지를 간단하게 살펴본다. 아파트 이름을 보면 기본적인 입지가 나온다. 이 아파트의 핵심은 ‘제물포역’과 ‘파크’이다.
1호선 제물포역까지 단치 초입에서 약 550m(도보 7분) 거리에 있다. 역세권이라고 할만한 위치다. 제물포역은 1호선 급행을 이용할 수 있어 다른 1호선 역들에 비해 메리크가 크다. 단지 이름에 ‘파크’라는 단어가 있는데 과거 주인선 철로에 선형으로 길쭉하게 조성된 주인공원과 단지 뒤쪽 수봉산 자락에 위치한 수봉공원이 있어서 그렇다. 나름 역세권과 팍세권을 가진 아파트라고 볼 수 있다.
제물포역에서 신도림역까지는 31분, 가산디지털단지와 구로디지털단지, 여의도까지는 40분 내외, 종각역까지는 55분, 강남역까지는 1시간 2분이 소요된다. 서울 서남부 지역은 1시간 내외로 이동 가능하지만 강남까지는 다소 멀다.
길만 건너면 바로 초등학교(용정초등학교, 숭의초등학교)가 있는 더블 초품아 입지이다. 용정초등학교는 전교생 247명, 12학급의 작은 학교지만, 반면 숭의초등학교는 전교생 1,300명, 51학급 규모의 대형 초등학교이다. 숭의초가 근처 신축 아파트인 두산위브더제니스센트럴여의 학군이기 때문에 숭의초로 아이를 보내는게 좋다.
생활 편의시설을 보면 구도심인만큼 전통시장이 많다. 제물포시장, 용현시장, 용일시장 등의 전통시장이 반경 500m 이내에 있다. 도보로 이용할 수 있는 상가는 구도심이어서 거리마다, 골목마다 자리해 있지만 낙후되고 노후화 되었다는게 단점이다. 규모가 있는 상권을 찾는다면 인하대역이나 주안역 주변으로 나가야 한다.
제물포 e편한세상 파크메종의 입지를 종합해보면 역세권과 팍세권, 초품아를 가진 구도심 재개발 아파트라고 볼 수 있다.
평면도
각 타입의 A평면(59A, 74A, 84A)은 4베이 판상형 구조를 가지고 있다. B타입 평면은 타워형 구조이다. 59 평면에도 안방 드레스룸과 다용도실까지 있어서 공간 배치는 잘 되어있다. 다른 아파트 평면과 다소 다른 점은 안방에도 발코니가 없다는 점이다.
84는 로얄층이 거의 없고, 74A는 그나마 한 라인 정도는 로얄층이 남아있다. 나머지 평면에서는 로얄층이 꽤 남아있는 상황이다.
분양가
제물포 e편한세상 파크메종의 분양가는 최저 3억 6,490만원에서 6억 1,990만원으로 책정되었다.
분양가는 주변 시세보다 비싸게 책정되었다. 바로 옆에서 공사중인 두산위브더제니스센트럴여의 아파트의 시세를 보면 쉽게 알 수 있다. 두산위브더제니스센트럴여의는 1,115세대 아파트로 2025년 6월 입주 예정인 아파트이다. 비슷한 입지에 단지 규모가 제물포 e편한세상 파크메종보다 조금 더 큰 아파트이다. 이 아파트의 분양권 시세는 전용 84기준 5억원 전후이다. 인근 용현동에 있는 용현자이크레스트의 분양권 시세도 이와 비슷한 상황이다.
제물포 e편한세상 파크메종 전용 84 분양가인 6억 2,000만원과 비교해보면 1억원 정도 저렴한 상황이고, 옵션을 고려하면 이보다 가격 차이가 더 커진다. 지금 분양가대로라면 굳이 1억 이상을 더 주고 제물포 e편한세상 파크메종을 분양받을 메리트가 크지 않다.
안전마진과 분양권/갭투자 필요 금액
주변 신축 아파트 시세를 고려하면, 제물포 e편한세상 파크메종의 안전마진은 없다. 분양가가 너무 비싸서 먹을 게 없고 만약 부동산 시장 경기 악화로 조금만 시세가 꺾이면 손실을 많이 볼 수도 있는 수준의 분양가다.
분양권 투자를 목적으로 한다면 그나마 중도금 이자가 없어서 다행이기는 하다. 전매제한이 풀리는 내년까지 계약금 10%와 중도금 2회만 납부하면 된다. 중도금은 중도금 대출로 납부 가능하다고 보면 분양가의 10%인 3,680만원 ~ 6,199만원만 있으면 분양권 투자에 도전해볼 수 있다.
갭투자 시 필요한 금액을 계산해보면 위에서 언급한 용현자이크레스트의 전세 시세가 전용 84 기준 3억원이다. 주변에 재개발로 인한 공급 물량이 많은 편이라 제물포 e편한세상 파크메종도 이와 비슷하거나 다소 낮은 전세 시세를 형성할 것으로 예상된다. 전세를 3억원이라고 잡으면 전용 84 기준으로 갭투자 시 4억원에 가까운 금액이 필요하다.
인근의 용현자이크레스트의 갭투자 필요 금액이 약 2억원(매매가 5억원, 전세가 3억원 수준)임을 고려하면 2배의 돈이 필요하다. 제물포 e편한세상 파크메종은 갭투자의 매력도도 매우 떨어진다고 볼 수 있다.
정리
제물포 e편한세상 파크메종은 구도심 역세권, 팍세권 초품아 아파트이긴 하지만, 미추홀구 일대에서 공급중인 다른 재건축 정비사업 아파트들에비해 분양가가 다소 비싸게 책정된 것으로 분석되었다. 분양가가 비싸서 실거주 목적으로도, 갭투자 목적으로도 부적합하다는 결론이 나왔다. 6억이면 인천 내에서 제물포보다 더 나은 상급지(청라, 검단 등) 입성이 가능한 금액이라 다른 곳으로 시선을 돌려보는 걸 추천한다.
청약 결과를 예상해보면 미분양이 날 것으로 보이며, 청약을 하더라도 굳이 청약통장을 사용할 필요는 없어 보인다.
※ 참고 자료
대한민국 No.1 아파트 e편한세상 제물포역 파크메종 (dlcon-apt.co.kr)
모델하우스 주소 및 연락처 : 인천광역시 미추홀구 도화동 573-3(032-330-3782)
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