서울에서 오랜만에 대단지 아파트 청약이 진행된다. 성동구 용답동에 자리한 청계리버뷰자이가 주인공이다. 청계리버뷰자이는 ‘마용성’에 속한 성동구에 있는 아파트로 이문아이파크자이와 더불어 올해 하반기 서울에서 분양하는 아파트 중에서 기대가 큰 곳이었다. 이번 글에서는 청계리버뷰자이의 분양가를 분석해보고 투자 시 필요한 금액과 안전마진, 중도금 대출 이자 등을 정리해본다.
청계리버뷰자이 – 개요
- 위치 : 서울특별시 성동구 용답동 108-1번지 일원
- 규모 : 14개동, 최고 35층
- 세대수 : 1,670세대(이중 797세대 일반분양)
- 타입 : 59A(257세대), 59B(66세대), 59C(36세대), 73(292세대), 78(142세대), 84(4세대)
- 세대당 주차대수 : 1.3대
- 난방 방식 : 개별 난방
- 입주예정일 : 2027년 2월
- 용적률 : 287%
- 건폐율 : 19%
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 1년
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 이자후불제 적용
- 로얄동 분석
단지배치도를 봤을 때 로얄동은 청계천을 조망할 수 있는 101동 ~ 106동의 3호, 4호(혹은 5호) 라인이다. 이중에서도 주출입구 및 신답역과 가장 가까운 101, 102동이 가장 좋아 보인다(조합원들이 주로 물량을 가져간 전용 84가 이곳에 집중 배치된 이유다). 111동 ~ 113동은 답십리역과는 가깝지만 천호대로와 인접해있어 소음과 먼지가 예상된다.
- 평면도 분석
전용 73과 전용 84는 서울에서 보기 힘든 4베이 판상형 구조라는 게 장점이다.
청계리버뷰자이>세대안내>평면정보 (xi.co.kr)
입지
청계리버뷰자이의 기본적인 입지를 살펴보고 간다.
아파트 이름에서부터 시작해본다. ‘청계’는 청계천 주변에 있음을 알려주며, ‘리버뷰’는 리버(river), 즉 청계천을 view 할 수 있는 아파트라는 것을 이름에서 강조하고 있다. 행정구역이 용답동임에도 용답동이라는 동네가 사람들에게 좋은 인식을 주는 이름이 아니어서 의도적으로 쓰지 않았다.
청계리버뷰자이에서 가장 가까운 지하철역은 5호선 답십리역이다. 2호선 성수지선 신답역도 동 위치에 따라서는 길 하나만 건너면 바로 이용할 수 있을 정도로 가깝다. 답십리역은 가까운 수준을 넘어서 단지와 지하철역 출구가 인접해있다. 초초역세권 아파트라 할만하다. 답십리역에서 광화문역까지는 17분, 여의도역까지는 30분, 잠실역까지는 환승 1번에 17분, 강남역까지는 환승 1번에 약 40분이 소요된다. 서울 3대 업무지구와 주요 부도심 지역을 모두 1시간 이내에 접근할 수 있는 교통 요지라 할 수 있고, 직주근접에 최적화된 입지라고도 볼 수 있다.
생활편의 환경을 살펴보면 교통 환경이 우수한 것에 비해 다소 아쉬운 편이다. 도보로 갈 수 있는 거리 내에 발달한 상권지역이 없다. 왕십리나 청량리가 가깝긴하지만 도보로 가려면 30분이나 소요된다. 왕십리나 청량리까지 나가지 않는다면 아파트 내 상가를 제외하면 주변에 편의시설이라고 할만한게 없다. 대신 왕십리나 청량리에 백화점, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설이 입점해있다.
교육 환경을 보면 답십리초등학교가 약 400m 거리로 가장 가깝고, 용답초등학교가 약 700m 떨어져있다. 답십리초등학교를 가려면 왕복 8차선 천호대로를 건너거나 지하도를 이용해 길을 건너야 한다는 단점이 있으나, 주변 대단지 아파트인 래미안위브 아이들과 같이 학교 생활을 할 수 있다는 장점이 있다. 용답초등학교는 거리도 멀고 빌라 거주 아이들이 모이는 학교라 선호도가 떨어질 것으로 예상된다. 중학교는 반경 1km 이내에 5개나 있는데, 어느 하나 확실히 가까운 학교는 없다. 전반적으로 교육 환경도 다소 아쉽게 느껴진다.
자연환경과 공원은 단지 바로 옆으로 나 있는 청계천 산책로가 훌륭하다. 대신 청계천을 제외하면 주변에 변변한 공원이 없다. 장령당공원, 간데메공원 등 작은 공원이 있기는 하지만 큰 의미는 없다.
청계리버뷰자이 입지의 단점은 단지 서쪽으로 2호선 성수지선 지상 구간이 지나간다는 점이다. 방음벽은 설치되겠지만, 열차 소음과 진동, 분진을 모두 막을 수는 없다. 청계천은 가깝지만 지상으로 부설된 지하철 철길이 청계천과의 접근성을 낮춘다는 점도 단점이다.
분양가와 안전마진
청계리버뷰자이의 분양가를 보면 전용 59가 최대 가격 기준으로 10억 3,440만원 ~ 10억 4,290만원으로 책정되었다. 전용 73은 12억, 전용 78은 12억 6,730만원이고 전용 84는 12억 7,710만원이다. 전용 73과 전용 84의 가격 차이가 거의 없는 이유는 전용 84가 모두 최저층(2층)이기 때문이다. 만약 전용 84도 로열층 물량이 있었다면, 층에 따른 다른 타입의 분양가 차이를 고려할 시 분양가가 14억원 전후로 책정되었을 것으로 보인다. 따라서 청계리버뷰자이의 전용 84 기준 분양가는 14억원 정도로 봐야한다. 이전에 분양했던 이문아이파크자이의 이문동보다 입지가 확실히 좋은 곳이기 때문에 더 높은 분양가가 책정되었다.
주변 시세와 비교해보며 분양가가 적정 수준인지 분석해본다.
신답역사거리를 기준으로 대각선에 있는 힐스테이트청계와 가격을 비교해본다. 힐스테이트청계는 2018년에 입주한 764세대 규모의 아파트이다. 힐스테이트청계 전용 84의 시세는 중층~고층 매물 기준 12억 5,000만원 전후이고, 실거래가는 2023년 9월 기준으로 12억 8,000만원이었다. 청계리버뷰자이는 2층임에도 옵션 포함 시 13억원이 넘기 때문에 같은 조건으로 비교해보면 청계리버뷰자이의 분양가가 2억원 정도 더 비싸다. 물론 두 아파트의 행정구역, 단지 규모나 입지면에서 청계리버뷰자이가 힐스테이트청계보다 월등히 낫기 때문에 이 점은 감안하고 봐야한다. 동대문구와 성동구라는 행정구역 차이, 약 200m의 입지 차이, 700세대와 1,600세대의 규모 차이, 9년이라는 연식차이가 2억원의 가치를 한다면 시세는 비슷하다고 볼 수 있다.
동대문구의 대장 아파트 중 한 곳인 래미안위브와도 비교해본다. 래미안위브는 2014년에 입주한 9년차 2,652세대 대단지 아파트이다. 청계리버뷰자이보다 답십리역 접근성은 다소 떨어지지만, 대단지에 청량리역은 보다 가깝다는 장점이 있는 아파트다. 래미안위브의 전용 84 시세와 호가도 12억 5,000만원 전후로 형성되어 있다.
이를 종합해보면 청계리버뷰자이의 분양가는 주변 시세를 고려해볼 때 절대적인 가격 자체는 비싸게 책정된게 맞지만, 신축과 입지의 가치를 어떻게 보느냐에 따라 합리적으로 책정되었다고 볼 수도 있다. 그러나 현재 가격 자체에서 확인할 수 있는 안전마진은 없다. 받을 수 있는 값은 모두 받고 분양하는 느낌이 강하다.
중도금 이자와 필요한 투자금액 분석
청계리버뷰자이의 중도금 이자 지불 방식은 이자 후불제 방식이다.
가장 많은 물량이 배정된 전용 73, 금리 4.5%를 기준으로 분양권 투자 시에는 계약금 10%인 약 1억 2,000만원에 중도금 이자 360만원 정도가 있으면 분양권 투자가 가능하다.
실거주 목적의 투자라면 중도금 대출 최대 한도인 60%를 대출 시 입주 때 부담해야 할 이자 금액은 약 5,081만원이다.
발코니 확장과 옵션 등을 반영한 실제 분양가격을 계산해본다. 마찬가지로 가장 공급 물량이 많은 전용 73을 기준으로 계산해본 결과 취득세까지 합쳐서 약 14억 3,000만원이 필요한 것으로 나타났다. 참고로 가장 비싼 옵션들을 선택했을 때 금액이다.
갭투자 시 필요한 금액은 주변 전세 시세를 바탕으로 예상한 가격(약 6억 5,000만원)을 감안했을 때 7억 8,000만원 이상이 필요해보인다. 다소 옵션을 타협하더라도 청계리버뷰자이 갭투자를 위해선 최소 7억원 이상의 투자금액이 요구된다.
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