연초부터 분양 시장이 활발하다. 연말에 분양을 마치지 못한 아파트들의 청약이 계속 이어지고 있다. 서울보다는 수도권에 공급되는 물량이 많은 것도 특징이다. 이번 글에서는 LH청약센터에서 공고 중인 화성 태안3지구 B-3블록의 입지와 분양가, 투자가치, 안전마진에 대해 정리해봤다.
화성 태안3지구 B-3블록 – 개요
화성 태안 B-3블록은 이미 입주자를 모집했지만 미달되었고 2024년 1월 2일부터 1월 3일까지 이틀간 무순위 청약이 진행된다. 무순위 청약이니만큼 청약 조건에 제한이 없다. 청약통장 가입 여부, 기존 청약 당첨 여부, 소득이나 재산 여부에 상관 없이 국내에 거주하는 무주택세대구성원이라면 누구나 청약할 수 있는 자격이 주어진다.
- 공급 세대수 : 전체 688세대 중 171세대
- 공급 평형 : 전용 84(84A, 84B, 84C 세 개 타입이 있으나 선택 불가. 임의 배정됨)
- 입주 시기 : 2026년 2월
- 전매 제한 : 최초 입주자로부터 선정된 날로부터 3년
- 실거주 의무 : 없음
- 모델하우스 : 운영하지 않음(당첨자에 한해서만 추후 관람 가능)
- 브랜드 : 안단테(ANDANTE) 외 다른 브랜드 사용 가능
- 무순위 청약 일정
입지
화성 태안 B-3블록 아파트는 화성 태안3지구에 공급되는 아파트이다. 따라서 화성 태안3지구의 입지를 보면 어떤 곳인지 확인할 수 있다. 이름은 태안3지구이지만 현재 태안이라는 지명을 근처에서 찾을 수 없다. 2005년 태안읍이 사라지고 병점1,2동, 진안동, 기배동, 화산동, 반월동으로 행정구역이 변경되었기 때문이다. 병점역 일대에 조성된 택지지구에서도 태안주공이라는 아파트 이름에서 과거 화성시 태안읍의 흔적을 찾을 수 있다.
태안3지구는 병점역 서쪽, 융건릉 바로 옆에 있다. 아파트 5개 단지와 단독주택, 상업지구, 공원만 있는 작은 택지개발지구이다.
교통 환경을 살펴보면 주변에 지하철역이나 전철역이 없다. 가장 가까운 역은 1호선 병점역으로 약 3km 떨어져 있어 도보로는 접근이 어렵다. 병점역까지는 버스로 20분 정도 소요된다. 병점역에서는 1호선 일반열차와 급행열차를 이용할 수 있다. 병점역에서 신도림역까지는 약 50분(급행 이용 시 43분)이 소요된다. 역까지 이동시간을 감안하면 힘들긴 하지만 서울 서남부 지역까지는 출퇴근이 가능할 것으로 보인다. GTX-C 노선을 수원에서 병점을 지나 평택까지 연장하겠다는 이야기가 나오고 있어 향후 병점역에 GTX-C가 정차하게 된다면 교통 환경이 크게 개선될 것으로 보인다.
도로 교통은 사정이 조금 낫다. 경부고속도로는 멀지만, 평택파주고속도로(수원광명고속도로)나 과천봉담간고속화도로로 서울로 진입할 수 있다. 수도권제2순환고속도로를 이용해서 동탄신도시나 경부고속도로 진입이 가능하다.
생활편의환경은 태안3지구 내에 조성된 중심상가를 제외하면 도보로 이용할 수 있을만한 편의시설은 없다. 심지어 중심상가도 아직 다 조성되지 않아서 입점해있는 상업시설이 많지 않다. 태안3지구보다는 차라리 관광지인 융건릉 앞에 더 식당이 많을 정도다. 백화점이나 영화관 등을 이용하려면 수원역이나 병점까지 이동해야 하는 불편함이 있다.
교육 환경은 지구내 유치원과 초등학교 예정지가 있으나 학생수 감소로 학교가 지어질지는 미지수인 상황이다. 설령 학교가 생기지 않는다고 해도 길 건너편에 안녕초등학교가 있기 때문에 초품아급 입지이다. 화성시립 태안도서관도 도보로 이용 가능하다. 학원은 많지 않지만 공교육 환경은 괜찮다고 볼 수 있다.
이상 화성 태안3지구의 입지를 정리해보면 교통, 생활편의환경에서 크게 뒤쳐지는 것을 확인할 수 있다.
분양가와 안전마진
입지가 뒤쳐지는만큼 분양가에서는 경쟁력이 있다. 태안3지구 B-3블록의 전용 84제곱미터 분양가는 4억원이 채 되지 않는다(발코니 확장과 옵션을 넣으면 4억이 넘기는 한다). 수원 매교역 팰루시드 전용 84 분양가가 거의 9억원임을 생각해보면 같은 경기 남부임에도 분양가가 두 배 차이가 난다고 볼 수 있다.
발코니 확장과 시스템에어컨 등 옵션을 모두 추가했을 시 분양가는 약 4억 4,000만원이다. 옵션을 넣었음에도 분양가가 5억 미만이다.
태안3지구 주변에 있는 기존 아파트들과 시세를 비교해본다.
안녕우방아이유쉘은 화성 태안3지구 바로 맞은편에 있는 아파트로 2017년에 준공된 796세대 규모의 아파트이다. 안녕우방아이유쉘 아파트 전용 84의 매매 호가와 실거래가를 확인해본다. 올해 12월 거래된 실거래가는 5층이 3억 7,500만원, 중층이 4억원이다. 호가는 4억 초반대이지만 실거래가가 호가보다 낮다는 것을 알 수 있다. 두 아파트의 연식 차이가 10년이 나기 때문에 연식 차이를 고려한다면 실거래가 기준 가격 차이는 거의 없는 수준이라고 볼 수 있다.
같은 태안3지구에 있는 아파트인 우미린센트포레1단지와도 비교해본다. 우미린센트포레1단지는 2023년 준공된 650세대 규모 아파트이다. 전용 84 실거래는 23년 11월에 4억 2,000만원에 체결되었고, 호가는 4억 6,000만원에 한 건이 올라와 있다. 호가는 태안3지구 B-3블록 분양가보다 6,000만원, 옵션을 포함한 분양가보다 2,000만원 비싼 가격이지만 실거래가는 옵션을 포함한 분양가보다는 2,000만원 저렴하다.
기존 아파트와 가격을 비교해봤을 때 태안3지구 B-3블록의 안전마진은 거의 없는 것으로 보인다.
투자가치와 전망
전매제한은 있지만 실거주 의무가 없는 아파트이기 때문에 갭투자가 가능하다. 이 지역 전세 시세를 살펴보면 전용 84 기준 최근 실거래는 2억 5,000만원 전후에서 형성되었지만, 최근 전세 가격이 올라 3억원 전후로 호가가 형성되어 있는 상황이다. 2년 뒤의 전세 시세를 예상하기는 힘들지만 3억 ~ 3억 중반 정도로 형성된다고 전망했을 때 갭투자 시 필요한 금액은 8,000만원에서 1억 3,000만원 정도이다. 전세가율이 70% 이상으로 수도권에서는 비교적 높은 지역이라 투자하기에는 용이하다.
84A가 4베이 판상형 배치로 가장 구조가 좋은데 만약 청약 후 84A가 배정되지 않으면 낭패를 볼 수도 있다. 다행히 잔여 물량 중 84A가 압도적으로 많아서 운이 정말 없지 않는 한 84A가 걸리지 않을 가능성은 높지 않다.
그러나 전세가율이 높다는 의미가 향후 매매 시세가 오르지 않을 것으로 예상되어 그만큼 프리미엄이 적게 붙어 있다는 의미도 있기 때문에 어느 시점에 팔 수 있을 지가 투자에서 중요할 것으로 보인다. 그런 점에서 전매제한 3년은 아쉽게 느껴진다. 진안동과 반정동 일대에 조성될 3기신도시와 수원군공항 이전이 구체화되고 병점역에 GTX-C 정차가 확정될 때 시세가 조금 더 오를 것 같은데 이때를 노려보는게 좋아보인다.
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처 – 분양가, 입지, 안전마진, 투자 시 필요 금액 정리 (landstockbiz.com)