LH청약센터에 인천에서 분양전환하는 아파트 분양 공고가 올라왔다. 임대 아파트로 사용하다가 분양 전환을 하는데, 분양을 받지 않은 세대가 있어서 해당 세대를 대상으로 분양을 진행하는 것이다. 인천에 있는 LH미추홀퍼스트라는 아파트의 분양가와 입지, 투자 가치, 청약 조건, 안전마진 등을 살펴본다.
LH미추홀퍼스트 – 개요와 입지 분석
먼저 LH미추홀퍼스트가 어떤 아파트인지 기본 정보부터 확인해본다.
- 위치: 인천광역시 미추홀구 낙섬동로 135(용현동)
- 규모: 최고 23층, 3개 동
- 세대수: 870세대
- 평형: 전용 39(90세대), 전용 51(118세대), 전용 59(104세대), 전용 66(103세대), 전용 74(243세대), 전용 84(212세대)
- 연식: 2018년 준공(7년차)
- 시공사: 대우조선해양
- 용적률: 246%
- 건폐율: 20%
- 세대당 주차대수: 1.18대
- 난방 방식: 지역 난방
- 보다 자세한 정보: LH청약플러스(LH미추홀퍼스트 공고)
인천 LH미추홀퍼스트는 인천 미추홀구 용현동에 있는 아파트이다. 미추홀구는 인천 정비사업의 성지로 신축 아파트들이 많이 들어서고 있는 곳이다. LH미추홀퍼스트 옆에도 신축 아파트인 용현자이 크레스트가 있고, 인하대역 남쪽으로는 시티오씨엘 대단지 신축 아파트 단지가 조성중이다. 미추홀구는 구도심 지역이기는 하지만 정비사업이 활발하게 진행되면서 모습이 조금씩 바뀌고 있다고 볼 수 있다.
LH미추홀퍼스트는 전용 39부터 전용 84까지 소형에서 중대형까지 다양한 평면이 있는 아파트로 수인분당선 숭의역 역세권 아파트이다. 역까지 거리는 가까운 동에서 7분, 먼 동에서 10분 정도 소요된다. 숭의역에서 신도림역까지 58분이, 신논현역까지는 1시간 24분이 소요된다. 서울로 출퇴근 하기에는 다소 먼 곳이라고 볼 수 있다.
초품아는 아니지만, 초등학교는 가까운 편이다. 단지에서 약 300m(도보 5분) 떨어진 곳에 용현초등학교가 있다. 문제는 초등학교까지 가는 통학로가 그리 쾌적하지 않다는 점이다. 고가도로를 건너가야 하는데 다소 위험해 보인다. 초등학교는 가깝지만 중학교는 멀다. 가장 가까운 중학교도 1km 이상 떨어져 있다. 구시가지여서 그런지 공학이 아니고 남중과 여중으로 분리 되어 있다는 점도 독특하다.
단지 앞으로 수인선 부지에 들어선 수인선 바람길숲과 선형 공원이 자리한다. 경의선 철길을 공원화한 연트럴파크의 마이너 버전이라고 생각하면 된다. 단, 이 공원 말고는 인근에 공원과 녹지가 없다.
생활 인프라로 보면 용현시장과 홈플러스가 가까운 것이 장점이다. 단, 이 두 곳을 제외하면 주변에 발달한 상권이라고 할만한 곳이 없다. 걸어서 누릴 수 있는 슬세권은 다소 제한된 곳이다. 가장 가까운 스타벅스가 수인분당선 한 정거장 떨어진 1.1km 거리의 인하대역 스타벅스라는 점이 이를 대변한다.
종합해보면 LH미추홀퍼스트는 인천 구시가지에 정비사업으로 들어선 아파트로, 역세권에 적당한 교육 환경, 다소 부족한 녹지와 생활 인프라를 가진 아파트라고 할 수 있다. 주변 지역에 향후 호재가 될만한 요소가 부족하기 때문에 투자 목적보다는 실거주에 보다 적합한 곳으로 보인다.
참고로 LH미추홀퍼스트는 아파트 이름을 바꿀 예정이다. LH를 떼어내고 시공사인 대우조선해양의 브랜드인 엘크루를 사용할 가능성이 높다,
분양 물량
이번에 나온 분양전환 물량은 총 13세대이다.
전용 39가 10세대, 전용 51이 3세대가 나왔다.
단지 배치도로 봤을 때 203동과 204동에 위치하며, 203동과 204동은 수인분당선 숭의역과 가장 가까운 위치에 있어서 나름 메리트가 있다.
전용 39와 전용 51의 평면 구조를 살펴본다. 평면 구조는 전반적으로 무난한 편이다.
전용 39는 17평형으로 1베이 구조로 되어있다. 1베이의 전형적인 구조로 주방, 거실겸 안방, 작은방, 화장실 1개 구조이다.
전용 51은 22평으로 주방, 거실, 안방, 작은방, 화장실 1개를 갖춘 2베이 구조이다.
LH미추홀퍼스트 – 청약 조건
이번 LH미추홀퍼스트 분양전환 세대 청약은 허들이 낮은 편이다.
매각공고일(24.8.26.) 현재 국내에 거주하는 성년자라면 누구자 청약이 가능하다(소득, 자산, 과거당첨사실 여부 등 기준 없음).
그러나 1순위, 2순위, 3순위 조건이 있기 때문에 사실상 2순위와 3순위자는 당첨이 어렵다. 현실적으로 1순위 조건인 수도권 무주택세대구성원에게 당첨의 가능성이 열려있다고 볼 수 있다.
- 1순위 : 수도권(인천, 서울, 경기도)에 거주하는 무주택세대구성원
- 2순위 : 국내에 거주하는 무주택세대구성원
- 3순위: 국내에 거주하는 성년자
청약은 청약홈이 아닌, LH 청약플러스 홈페이지나 모바일 어플로 지정된 날짜와 시간에 진행된다. 1,2,3순위 신청일이 다르니 유의해야 한다.
당첨자로 선정된 후 입주시까지 무주택세대구성원을 유지해야하는 조건도 있다.
당첨자로 선정되고 계약까지 체결한 후에 부적격자로 판정될 시에는 계약금 10%를 위약금으로 납부해야 하니 지원 자격을 유심히 살펴야 한다.
LH미추홀퍼스트 – 분양가와 안전마진 분석
LH미추홀퍼스트 전용 39의 분양가는 약 1억 3,660만원, 전용 51의 분양가는 약 1억 7,250만원이다. 평당 약 780만원 꼴이다.
이 분양가가 적절한지 주변 시세를 통해 분석해본다.
우선 LH미추홀퍼스트의 전용 59 시세를 살펴본다. 전용 59의 최신 실거래가는 3억 4,500만원이다. 평당 가격으로 환산하면 평당 약 1,346만원이고 이를 전용 39로 환산하면 약 2억 3,420만원, 전용 51로 환산하면 약 2억 9,730만원이 나온다. 같은 아파트 실거래가로 분석 시 전용 39는 약 1억원, 전용 51은 약 1억 2,000만원 정도 저렴하다.
네이버페이 부동산 (naver.com) – LH미추홀퍼스트 실거래가
용현동 인근에서 평당 780만원 정도 아파트는 30년이 넘은 구축 아파트의 시세와 같다. LH미추홀퍼스트는 역세권 입지에 준신축 아파트임에도 구축 아파트와 비슷한 시세로 분양하기 때문에 가격 경쟁력이 매우 높다고 할 수 있다. 안전마진이 최소 1억원은 되는 곳이다.
정리
LH미추홀퍼스트의 분양전환 물량의 입지와 분양가, 안전마진을 확인해봤다. 수도권(특히 인천)에 사는 1인가구나 신혼부부, 노인 가구 무주택세대구성원이라면 청약에 도전해볼 것을 추천한다. 강남 청약 로또 10억은 비현실적이지만, 이런 로또 1억은 비교적 현실적이고 당첨 확률도 꽤나 높기 때문이다.
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