강남3구 중에 그나마 만만한 곳이 송파구이고, 송파구에서 아직 그나마 중산층과 서민에게 기회의 사다리가 남아있는 곳이 잠실과 오금동을 제외한 송파구 지역이라고 생각한다. 그중에서도 잠실과 가깝고 교통도 편리하며, 학군도 나쁘지 않은 평지 지형에 있는 가락동은 송파구에 처음으로 입성하는 실거주자나 투자자들이 관심을 보이는 곳이다. 신축이나 준신축은 비싸고, 가락동 구축 아파트들이 그나마 가격이 낮다. 이번 글에서는 가락동에 있는 대표적인 구축 아파트인 가락쌍용, 가락금호, 가락극동, 가락우성1차 아파트를 서로 비교해보면서 장점과 단점, 정비사업 진행 현황 등을 정리해 본다.
가락동 구축 4총사 – 가격 비교
가락동에 있는 대표적인 구축 아파트인 가락쌍용, 가락금호, 가락극동, 가락우성1차의 가격을 비교해본다. 그래프를 보면 알겠지만 서로 엎치락 뒤치락 하면서 비슷한 밴드 안에서 이동하고 있는 것을 알 수 있다. 4개의 아파트가 시장에서 같은 입지, 같은 평가를 받고 있다고 해석할 수 있다.
주변에 있는 준신축아파트인 가락래미안파크팰리스와 비교하면 확실히 연식에 따른 가격 차이가 나는 것을 알 수 있다.
이제부터 하나씩 자세히 특징과 장단점을 살펴본다.
가락동 구축 4총사 – 가락쌍용1차 특징과 장단점
- 위치: 송파구 가락동 140
- 연식: 29년차(1997년 입주)
- 세대수: 2,064세대
- 용적률: 343%
가락쌍용 아파트는 3호선 경찰병원역이 가깝고 초등학교를 끼고 있는 초품아, 중품아 아파트이다. 용적률이 매우 높은 구축이라는 점을 제외하면 단점을 찾아보기 힘들 정도로 좋은 아파트라고 할 수 있다. 24평과 33평이 1:1 비율로 구성된 상품성 높은 아파트이다. 여러 장점으로 인해 4총사 중 가장 높은 가격을 유지 중이다.
가락쌍용은 용적률이 높은 관계로 재건축보다는 리모델링 사업을 추진하고 있다. 최근 리모델링을 선택했던 아파트들이 재건축으로 선회하는 경우를 보게 되는데, 가락쌍용처럼 300%가 넘는 용적률은 아무리 인센티브를 줘도 재건축으로는 사업성이 나오지 않기 때문에 리모델링이 계속 추진될 것으로 보인다. 현재 단계는 조합설립인가 후 각종 심의를 받고 있는 정비사업 초기 단계다.
- 장점: 역세권, 대단지, 초품아, 중품아, 우수한 학군
- 단점: 높은 용적률
가락동 구축 4총사 – 가락금호 특징과 장단점
- 위치: 송파구 가락동 95-1
- 연식: 29년차(1997년 입주)
- 세대수: 915세대
- 용적률: 397%
가락시장 사거리 남동쪽, 가락시장 맞은편에 위치한 송파대로와 바로 붙어있는 아파트이다. 가락동부센트레빌, 가락우성1차와 인접해서 아파트 군락을 이루고 있다. 8호선 송파역과 3, 8호선 가락시장역 중간에 있어서 동에 따라 가까운 역이 다르다. 8호선과 송파대로를 통해 잠실로 빠르게 이동할 수 있다는 위치적 장점이 있다. 24평과 32평이 1:1비율로 구성되어 있어서 상품성이 좋다. 연식이나 용적률이 비슷한 가락쌍용1차에 비해서는 교통과 입지가 조금 낫지만, 학군에서 조금 떨어진다는 특징이 있다.
가락금호 역시 용적률이 높은 관계로 리모델링을 추진 중이다. 2022년 조합설립인가 후 2023년 안전진단에 통과한 상황이다. 가락쌍용보다 출발이 조금 늦은 관계로 진행 상황도 약간 뒤쳐져 있다.
- 장점: 더블역세권, 송파대로 버스 이용 편리
- 단점: 높은 용적률, 초품아 아님, 송파대로, 가락시장 소음
가락동 구축 4총사 – 가락우성1차 특징과 장단점
- 위치: 송파구 가락동 96-1
- 연식: 40년차(1986년 입주)
- 세대수: 839세대
- 용적률: 210%
가락금호 바로 옆에 있는 아파트이다. 가락금호와 입지적으로 거의 차이가 없지만, 연식이 11년이나 더 된 초구축 아파트이다. 11년이나 더 된 구축임에도 가락금호와 시세가 비슷한 이유는 용적률이 상대적으로 낮은 200% 초반대 아파트이기 때문이다.
가락금호가 리모델링을 추진하는 것에 비해 가락우성1차는 재건축을 추진하고 있다. 재건축 진행 단계는 정비구역지정 완료 단계로 아직 조합설립도 되지 않은 극초기 단계지만 재건축 기대감 덕분에 높은 시세를 유지 중이다. 19평과 23평이 전체 세대수의 3분의 2 이상을 차지하고 있는 소형 평수 중심의 아파트이다. 이때문에 재건축 사업성이 다소 낮을 것이라는 전망이 있다.
- 장점: 더블역세권, 송파대로 버스 이용 편리, 대로변 소음과 분진 피함
- 단점: 초품아 아님, 구축이라 주차, 난방 등 실생활 불편, 유흥업소 인접, 사업성 낮음
가락동 구축 4총사 – 가락극동 특징과 장단점
- 위치: 송파구 가락동 192
- 연식: 42년차(1984년 입주)
- 세대수: 555세대
- 용적률: 179%
가락쌍용1차 인근에 자리한 아파트이다. 다른 아파트들과 달리 5호선 개롱역이 가장 가까운 5호선 역세권이다. 개롱근린공원, 문정근린공원 등 주변에 녹지가 많은 편이다. 같은 블록에 초등학교와 중학교가 있지는 않지만 길만 건너면 가주초, 가동초, 송파중이 있어서 통학에도 유리한 입지다. 42평과 51평 세대수가 많은 중대형 단지 중심 아파트이다. 40년이 넘은 구축이니만큼 난이며, 녹물이며 실거주에 불편함이 이만저만이 아니긴 하다.
가락동 구축 4총사 중 가장 낮은 용적률로 재건축을 추진 중이다. 조합설립이 완료되었고 각종 심의가 진행 중이다. 가락우성1차보다는 사업 진행 단계가 앞서 있다. 조합의 계획으로는 2027년 사업시행인가, 2028년 이주 및 2031년 준공이라는데 이대로 가기에는 다소 무리가 있어 보인다.
- 장점: 낮은 용적률로 인한 높은 사업성, 쾌적한 주변 환경, 학교 가까움, 구축 대비 주차 편리(세대당 2대)
- 단점: 3, 8호선이 아닌 5호선 역세권, 너무 오래된 연식