잠실 르엘의 모집 공고가 오는 8월 16일에 올라올 예정이다. 이번 글에서는 모집 공고가 올라오기 전에 잠실 르엘 아파트 청약 당첨을 위한 정보를 살펴보려고 한다. 살펴볼 정보는 잠실 르엘 추첨제로 배정되는 물량과 당첨 전략, 청약 당첨 시 필요한 자금이 어느 정도 되는지이다.
잠실 르엘 – 개요
- 위치: 서울특별시 송파구 신천동 (미성크로바아파트 재건축)
- 세대수: 총 1,865세대(일반분양 216세대)
- 규모: 14개 동, 최고 35층
- 입주시기: 2025년 12월(후분양)
- 규제: 투기과열지역, 분양가상한제 적용, 전매제한 3년, 실거주의무 2년, 재당첨 제한 10년 적용
- 안전마진: 최소 10억(잠실래미안아이파크 입주권 가격과 비교 시)
8월에 청약을 하고 당해 12월에 입주해야 하는 후분양 아파트이다. 중도금대출이 나오긴 하겠지만, 입주까지 남은 시간이 짧아서 잔금 대출과 크게 다를 게 없다. 투기과열지역이기 때문에 중도금대출이 50%까지 밖에 나오지 않는다. 강남 지역 후분양 아파트의 관례로 봤을 때 계약금 비율은 20%로 책정될 것으로 예상된다.
입지 분석은 두 말하면 입 아플 곳이니 자세한 설명은 생략하고, 아래 지도로 대체한다.
잠실 르엘 추첨제 배정 물량
잠실 르엘 아파트는 당첨만 되고, 자금만 납부할 수 있으면 최소 10억은 버는 로또 분양이다. 로또로 돈을 받으려면 복권에 당첨되야 하듯이, 청약으로 돈을 벌려면 청약에 당첨되어야 한다. 다행히 아파트 청약은 가점이 낮아도 운만 좋으면 추첨제를 통해 당첨이 될 수 있다. 그럼 잠실 르엘에 배정되는 추첨제 배정 물량은 얼마나 되는지 확인해 보자.
잠실 르엘에서 공급되는 추첨제 물량은 모두 58세대이다. 이중 무주택자 대상이 46세대, 1주택자 대상이 12세대이다. 2주택자 이상부터는 일반공급 청약에 지원할 수 없다. 잠실 르엘의 타입별 추첨제 물량은 다음과 같다.
- 전용45: 총 46세대 중 추첨제 배정 물량 15세대(무주택자 12세대 / 1주택자 3세대)
- 전용51: 총 11세대 중 추첨제 배정 물량 3세대(무주택자 3세대 / 1주택자 0세대)
- 전용59B: 총 92세대 중 추첨제 배정 물량 30세대(무주택자 23세대 / 1주택자 7세대)
- 전용74B: 총 39세대 중 추첨제 배정 물량 6세대(무주택자 5세대 / 1주택자 1세대)
- 전용74C: 총 28세대 중 추첨제 배정 물량 4세대(무주택자 3세대 / 1주택자 1세대)
1주택자의 경우 전용51에는 지원할 필요가 없다. 전용59B에 추첨제 물량의 절반이 몰려 있다는 것을 알 수 있다. 1주택자는 수학적으로 당첨 가능성이 있긴 하지만, 실질적인 확률을 봤을 때 당첨 가능성은 매우 낮다.
잠실 르엘 – 청약 당첨 전략
잠실 르엘 청약 당첨의 키포인트는 크게 아래 다섯 가지이다.
1.높은 가점이 최고
우선 가점이 높다면 잠실 르엘 청약에 당첨될 확률이 크게 올라간다. 일반 공급 물량 중 가점제로 공급되는 물량이 있기 때문이다. 가점제는 가점이 높은 사람이 당첨이기 때문에 가점이 높다면 운과 무관하게 청약 점수로 당첨자로 선정될 수 있다.
잠실 르엘의 예상 최저 가점은 69점이다. 잠실래미안아이파크의 당첨 최저 가점이 69점이었기 때문이다. 분양하는 세대수는 잠실 르엘이 잠실래미안아이파크보다 훨씬 적어서 당첨 최저 가점이 높아질 가능성이 있지만, 대신 대출 규제가 적용되기 때문에 결과적으로 비슷한 가점 커트라인이 나올 것으로 보인다.
2.특별공급 활용
특별공급 조건을 만족하는 사람은 일반공급 조건만 만족하는 사람에 비해 한 번 더 기회가 주어지게 된다. 따라서 당첨 확률 역시 최소 두 배 이상 올라가게 된다. 특별공급은 자격 기준이 까다롭기 때문에 상대적으로 일반공급에 비해 경쟁률이 낮다. 따라서 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 중 해당되는 조건이 하나라도 있다면 특별공급으로 청약을 넣어보는 것이 당첨 확률을 높일 수 있는 길이다.
3. 큰 평수 청약이 유리
6.27. 대출 규제로 사람들의 돈줄이 말라 붙었다. 주담대 한도가 6억원으로 제한되기 때문에 분양가에서 6억원을 제외한 금액을 마련할 수 있어야 내 집으로 만들 수 있다. 큰 평수일수록 분양가가 높고, 분양가가 높으면 돈이 많은 사람만 잔금을 치를 수 있다. 따라서 돈만 있다면, 큰 평수에 청약해서 경쟁자를 줄이는 것이 당첨에 도움을 줄 수 있다.
4. 신생아 매우 유리
태어난 지 2년 이내의 신생아는 현행 아파트 청약 제도에서 ‘치트키’라고 할만큼 강력한 존재이다. 특별공급 중 신혼부부, 생애최초에서는 전체 물량의 20%를 신생아가 있는 지원자에게 우선 배정하고 있다. 다자녀 특별공급에서는 영유아 가점이 따로 있어서 같은 미성년 자녀라고 해도 영유아는 추가 점수를 받는다. 따라서 신생아가 있는 세대라면 신생아 기간이 지나기 전에 최대한 신생아 우선공급을 활용해서 전략적으로 내 집 마련에 도전해보는 것이 좋다.
5. 다자녀는 거주 지역 혜택 있음
만약 본인이 2명 이상의 미성년 자녀가 있는 다자녀 특별공급 조건에 해당한다면 서울에 2년 연속 거주하지 않고 수도권에 거주하고 있더라도 잠실 르엘에 당첨될 수 있다(물론 입주자모집공고일 기준 무주택이어야 한다-과거 주택 소유 이력은 안 봄). 다자녀가 있는 무주택 수도권 거주자고 자금 여력이 있다면 잠실 르엘에 도전해볼만 하다.
잠실 르엘 – 필요 자금
잠실 르엘에 필요한 자금은 분양가에서 주담대가 가능한 6억원을 제외한만큼이다.
잠실 르엘의 분양가는 평당 6,109만원으로 책정되었다.
이를 바탕으로 각 타입별로 계산한 필요 자금 금액은 다음과 같다.
- 전용45: 11억 중반 – 6억 = 5억 대
- 전용51: 13억 초반 – 6억 = 7억 대
- 전용59: 15억 초반 – 6억 = 9억 대
- 전용74: 19억 초반 – 6억 = 13억 대
대출 규제도 규제지만, 후분양 아파트라서 잔금 같은 중도금을 납부해야 하는 것도 문제다. 단기간에 수억원의 자금을 마련해야 하기 때문에 묻지마 청약보다는 자신의 현금 동원력과 계획을 꼼꼼하게 확인해보고 청약해보는 지혜가 필요하다. 전용 59만해도 취득세와 옵션을 포함할 경우 자기 자본으로만 10억에 해당하는 금액이 있어야하기 때문에 로또 분양이긴 하지만 실질적으로 감당 가능한 사람이 많지는 않을 것으로 보인다.
작년 잠실래미안아이파크 당첨 최저 가점이 69점(무주택 만점, 청약통장 만점에 부양가족 2명)이었는데 잠실래미안아이파크보다 분양 물량은 적지만, 자금 압박 때문에 가점 커트라인은 비슷할 것으로 예상된다.
정리
지금까지 올해 하반기 최고 로또 분양으로 꼽히는 잠실 르엘의 추첨제 배정 물량과 당첨 전략, 필요한 자금 금액에 대해서 정리해 봤다. 최소 10억 로또가 확실하지만, 그만큼 입장권 가격이 비싸다. 최소 여유있게 6억원은 가지고 있어야 10억 로또 입장권을 구입할 수 있다.
참고로 신용대출을 1억 원 이상 받아서 주택 구입에 쓸 경우 대출이 바로 회수될 수 있으니 신용대출을 제외한 다른 현금 마련 루트를 찾아보기를 바란다. 생각보다 돈을 빌릴 수 있는 곳이 많기 때문에 최대한 눈을 크게 뜨고 찾으면 길이 있기 마련이다. 당첨이 어려운 것이지 자금 마련은 어찌저찌 가능하다.