더샵강동센트럴시티 - 입지, 분양가, 최소 필요 자금 분석

포스코이앤씨에서 더샵강동센트럴시티를 2023년 10월 23일부터 분양한다. 더샵강동센트럴시티는 서울특별시 강동구 천호동 410-100번지 일대에 자리하며, 지하 6층 ~ 최고 지상 38층 규모의 4개동으로 구성되어 있는 주상복합 계단식 아파트 단지이다. 더샵강동센트럴시티는 총 670세대로 이중 168세대를 일반분양한다(특별공급 71세대). 더샵강동센트럴시티는 용적률 792%, 건폐율 47%가 적용되었다. 세대당 주차 대수는 1.1대이며, 입주 예정 시기는 2025년 12월이다. 이번글에서는 더샵강동센트럴시티의 입지, 공급 물량 및 평면도, 동배치도와 동호수 배치도, 분양가, 분양 일정, 최소 필요 자금, 청약 유의 사항 등을 정리해봤다.

더샵강동센트럴시티 – 입지

더샵강동센트럴시티는 우선 천호역 더블역세권 지역에 자리한다. 천호역 5번 출구에서 약 350m(도보 4분)밖에 떨어져 있지 않은 초역세권 입지이다. 천호역에서 5호선을 통해 광진과 광화문, 여의도로 이동할 수 있고, 8호선을 통해서는 잠실과 송파 일대로 이동이 가능하다. 천호대교를 통해서 강북으로 넘어가거나 올림픽대로를 이용하기 편리한 위치이며, 상일IC를 통해 수도권제1순환고속도로, 중부고속도로를 이용해 교외로 나가기 좋은 입지이기도 하다. 세종포천고속도로가 개통되면 도로 환경은 더욱 개선된다. 교통면에서는 흠잡을만한 단점이 없을 정도로 괜찮다.

생활편의환경면에서도 훌륭하다. 이마트, 현대백화점, 2001아울렛이 도보로 접근 가능한 거리에 있으며, 천호동 로데오거리가 바로 아파트 앞이기 때문에 상업시설이 밀집되어 있어 생활이 편리하다. 쇼핑이나 유흥, 먹거리를 소비하는데 있어서는 전혀 아쉬울게 없는 입지이다. 서울아산병원도 가깝고, 한강과의 거리도 1km밖에 되지 않아 조깅이나 라이딩을 즐기기에 무리가 없다. 풍납토성과 천호공원 등의 녹지와 가까운 것도 장점이다.

반면, 자녀가 있는 집이라면 상업시설이 지나치게 가까운건 교육 환경에서는 독이 된다. 로데오 거리에는 술집 등이 몰려있기 때문에 심야 소음과 빛 공해가 심한 편이다. 초등학교도 멀리 떨어져있다. 약 600m(도보 8분) 떨어진 거리에 있는데 도로를 계속 따라가는 통학로라 쾌적한 편은 아니다. 무엇보다 강동구에서 가장 낙후된 학군으로 불리는 속칭 3천 1강에 속한 지역이라 교육 면에서는 득보다 실이 많은 입지다.

더샵강동센트럴시티의 입지를 종합해보면, 교통과 생활편의시설이 좋아 1인 가구나 자녀가 없거나 어린 경우라면 생활하기 좋은 환경임을 알 수 있다.

공급물량 및 평면도

더샵강동센트럴시티는 공급 물량이 160세대로 적은 편이다. 단지는 600여 세대로 기본적인 규모는 갖추고 있지만, 재개발 물량이라 일반 공급 물량이 많지 않다. 전용 59A가 24세대(특별공급 10세대), 전용 59B가 42세대(특별공급 19세대), 전용 84A가 25세대(특별공급 10세대), 전용 84B가 19세대(특별공급 6세대), 전용 84C가 58세대(특별공급 26세대) 공급된다.

각 타입별 평면도는 아래와 같다.

특징을 간단하게 살펴보면, 59A는 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개로 구성된 3베이 형태이다. 59이기 때문에 팬트리 같은 수납 공간이나, 안방에 별도의 드레스룸이나 화장대를 설치할만한 공간은 없다. 이는 59B도 마찬가지다. 59B 평면은 실외기실과 발코니 위치만 조금 다를뿐, 59A와 크게 다르지 않다.

전용 84평면은 확실시 전용 59보다는 여유가 있다. 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개는 동일하지만, 현관 창고, 팬트리, 안방 드레스룸이 추가되며 84A의 경우 4베이 형태로 공급된다. 일부 세대에는 안방 드레스룸 밖으로 개방형 발코니가 설치된다.

84B와 84C는 84A와 동일한 구성이지만 타워형 평면으로 구성되어 있다. 마찬가지로 일부 세대에는 안방에 개방형 발코니가 설치된다.

동 배치도 및 동호수 배치도

평지에 들어서는 작은 규모의 주상복합 아파트라 로열동의 의미는 크지 않다. 천호역과의 거리가 가장 가까운 동은 103동이나, 임대가 많다는 단점이 있다. 주향은 남서향과 남동향이다. 재개발 지역이라 아파트 단지와 접하는 도로 환경이 그리 좋지 못하다. 104동에는 아파트 대신 오피스와 오피스텔 시설이 들어선다.

동호수 배치도를 보면 재개발 아파트이기 때문에 로열층 물량이 많지 않다는 걸 확인할 수 있다. 그래도 일반 분양 물량을 저층에만 몰아넣지 않고 나름 균형있게 분포시켜놨다.

분양가와 최소 필요 자금

다음은 더샵강동센트럴시티의 분양가를 살펴본다. 더샵강동센트럴시티의 분양가는 전용 59가 9억 7,690만원에서 10억 2,600만원, 전용 84가 13억 4,800만원에서 14억 2,640만원으로 책정되었다.

발코니 확장과 옵션 비용 포함 시, 전용 59는 11억, 속칭 국평이라 불리우는 전용 84는 15억원에 가까운 가격이 나온다. 확실히 송파와 한강에 인접한 강동구의 주상복합 아파트라서 그런지, 서울에서 나오는 아파트 중에서도 분양가가 비싼편이다. 비교할 것도 없이 절대적으로 가격 자체가 비싸다.

분양에 필요한 최소 자금을 분석해본다.

분양권 전매를 하기 위해서는 당첨자 발표일로부터 1년이 지나야 하는데, 1년을 버티기 위해서는 계약금과 중도금을 4번이나 내야한다. 더샵강동센트럴시티는 총 분양가의 60% 범위 내에서 중도금 대출을 시행(이자는 이자후불제 조건)하고 있기 때문에, 중도금은 대출로 납부한다면 계약금 10%만 있어도 분양 받는데는 문제가 없다. 그러나 경제 전반이 안 좋은 상황에서 고금리를 부담하면서 1년 뒤 프리미엄을 기대하는 투자를 하기에 지금 상황은 그리 좋은 여건은 아닌 것으로 보인다.

만약 입주장까지 가지고 간다면, 중도금 대출의 최대 범위인 분양가의 60%(전용 59 기준 약 6억원, 전용 84 기준 약 8억 4,000만원)를 대출로 해결할 수 있다. 중도금 대출은 DSR 적용을 받지 않아 대출은 가능하지만, 추후 주택담보대출로 전환 시에는 DSR이 적용되기 때문에 대출 한도는 소득에 맞게 조절해야 할 필요가 있다. 만약 전세를 준다면 주변 시세를 고려했을 때 전용 84기준 전세보증금으로 8억 ~ 9억원 정도를 받을 수 있을 것으로 보인다. 역산하면 6억에서 7억원은 현금 보유를 하고 있어야 분양이 가능하다.

더샵강동센트럴시티의 분양가가 적정한지, 주변의 아파트와 가격을 비교해본다.

먼저 지난 8월에 분양했던 구의역 롯데캐슬 이스트폴의 분양가를 살펴본다. 구의역 롯데캐슬 이스트폴은 강 건너 광진구 구의역 초역세권에 분양했던 주상복합 아파트이다. 초역세권이라는 점, 주상복합이라는 점, 분양 시기가 큰 차이가 나지 않는다는 공통점이 있어 더샵강동센트럴시티와 비교하기 용이하다.

구의역 롯데캐슬 이스트폴 청약 분석 – 분양가.. : 네이버블로그 (naver.com)

구의역 롯데캐슬 이스트폴의 전용 84의 분양가는 13억원에서 14억원 후반이었다. 타입에 따라 분양가 차이가 큰편이었는데, 평균으로 따지면 더샵강동센트럴시티의 분양가와 거의 비슷하다. 천호역이 더블역세권이기는하나, 2호선 초역세권보다 가치가 떨어지고, 구의역보다 조금 더 외곽에 있다는 점을 고려했을 때, 더샵강동센트럴시티의 분양가가 다소 과한 측면이 있어 보인다.

다음은 더샵강동센트럴시티에서 대각선에 자리한 강동밀레니얼중흥S클래스와 비교해본다. 강동밀레니얼중흥S클래스는 2024년 9월 입주를 앞둔 999세대 주상복합 아파트이다. 입지 조건이 거의 동일하고 주상복합이라는 공통점이 있어 비교하기 용이하다.

강동밀레니얼중흥S클래스의 분양권 매물을 분석해보면, 전용 84기준 14억 5,000만원 ~ 16억원에 올라와 있다. 호가라는 점을 감안하면, 이정도 가격이면 더샵강동센트럴시티의 분양가와 큰 차이가 없거나, 소폭 비싼 정도라고 볼수 있다.

마지막으로 비교해볼 곳은 강동역 역세권에 자리한 래미안강동팰리스로 2017년에 준공된 999세대의 주상복합 아파트 단지이다. 이 아파트의 호가는 전용 84 기준 14억 2,000만원부터 형성되어 있으나, 실거래는 2023년 9월 기준 12억 7,000만원, 13억 9,000만원에 거래되었다. 실거래가 기준 더샵강동센트럴시티의 분양가가 5,000만원에서 1억 5,000만원 정도 비싼 수준이나, 8년의 연식 차이와 강동역과 천호역 역세권의 가치 비교 등을 고려한다면 적절한 가격 차이로 보인다.