최근 높은 분양가에도 청약 완판이 이어지면서, 시행사들이 대규모 분양에 나서고 있다. 이번에는 현대엔지니어링이 수원에서 힐스테이트 수원파크포레를 분양한다. 힐스테이트 수원파크포레는 과거 농업연수원이 자리했던 자리에 들어선다. 이번글에서는 서수원 힐스테이트 수원파크포레의 입지, 분양가, 최소 투자 금액, 청약 유의사항 등을 분석해봤다.
힐스테이트 수원파크포레 – 개요
- 위치 : 경기도 수원시 권선구 서둔동 213-10번지
- 총 세대수 : 482세대
- 규모 : 지하 2층 ~ 최고 지상 14층, 10개동
- 분양 물량 : 전용 84A(63세대), 전용 84B(224세대), 전용 113(195세대)
- 난방 방식 : 개별 난방
- 입주예정시기 : 2024년 12월
입지
힐스테이트 수원파크포레의 교통, 생활편의, 교육 환경을 간단하게 살펴본다.
우선 역세권 아파트는 아니다. 반경 2km 이내에 수원역과 화서역이 있긴하지만, 화서역까지 실제 이동 거리는 2km(도보 30분)나 된다. 이정도 거리면 버스를 이용해야하는 거리다. 수원역까지도 2.1km(도보 33분) 떨어져있다. 버스로는 화서역까지 20분, 수원역까지 10분 정도 소요된다. 수원역에 GTX-C가, 화서역에 신분당선 연장선이 들어설 계획이라 장기적으로 교통호재가 있는 지역이기는 하다.
수인산업도로를 통해 과천봉담고속화도로, 수원광명(평택파주)고속도로에 진입할 수 있어 도로망은 잘 갖춰져있는 편이다.
생활편의시설을 보면 1.5km 떨어진 곳에 이마트와 하나로마트, 서수원 버스터미널이 자리한다. 도보로 접근하기에는 다소 먼 거리이나 차로는 5분 이내에 도착할 수 있다. 화서역이나 수원역까지는 약 2km 떨어져 있는데 화서역에는 추후 스타필드, 수원역에서는 백화점, 영화관, 대형마트 등 대부분 상업시설을 누릴 수 있기 때문에 생활편의시설 환경도 괜찮다. 다만 아쉬운 점은 도보로 접근할만한 거리에는 변변한 시설이 없다는 점이다. 서수원과 화서역, 수원역 모두 자차나 버스를 이용한다면 가깝지만, 도보로 접근하기에는 다소 멀기 때문이다.
아파트 이름에서 ‘파크포레’라는 표현에서 볼 수 있듯이, 녹지 환경은 우수한 편이다. 서호와 서호공원, 여기산공원, 하천 산책로 등이 잘 갖춰져 있기 때문이다.
교육 환경을 보면 탑동초등학교가 약 450m(도보 6분) 거리에 있고, 중학교도 구운중학교가 약 300m(도보 4분) 떨어져 있어 좋은 편이다. 단, 학교는 가깝지만 학군지 평가나 학원가 수준은 서수원 지역이 수원 내에서도 영통이나 동수원 지역에 비해 다소 뒤쳐진다는 평가를 받는 받고 있음은 유의해야 한다.
주거 환경 측면에서 짚고 넘어가야 할 점이 있는데 힐스테이트 수원파크포레가 자리한 서둔동 일대가 수원비행장 활주로의 연장선에 있다는 점이다. 최고층이 14층 밖에 안되는 점도 부지가 고도제한에 걸려있기 때문이다. 이 일대인 탑동, 평동, 고색동은 공군 훈련 시 전투기 소음이 심한 동네에 속한다. 서둔동은 서울대학교 환경소음진동연구센터 용역에서 80데시벨 이상으로 소음이 측정된 지역이다. 전투기 소음을 직접 들어보지 않았다면, 반드시 직접 한 번 들어보라고 이야기 하고 싶을 정도로 소리가 크다. 꼭 확인해야 할 부분이다.
실투자 금액(최소 필요 자금)과 분양가 분석
힐스테이트 수원파크포레의 분양가는 8억 3,200만원 ~ 11억 8,000만원으로 책정되었다. 계약금 10%에 중도금 2회 각 15%씩(24년 1월과 24년 7월 납부), 잔금 60%를 내야한다. 전매제한이 풀리는 1년 후까지 계약금과 중도금을 포함한 분양가의 40%를 납부해야 분양권 거래가 가능하다. 힐스테이트 수원파크포레의 장점 중 하나는 중도금 대출 이자가 없는 무이자 조건이라는 점이다. 사실상 계약금만으로도 분양권 거래를 할 수 있다고 볼 수 있다.
그러나 만약 분양권 거래가 되지 않는다면, 잔금을 치르고 입주를 하거나, 전세입자를 들여야 한다. 주변의 전세 시세는 2023년 입주한 도시형 생활주택인 힐스테이트 수원테라스가 4억 ~ 5억, 화서역 일대 대장 아파트인 화서역파크푸르지오가 5억 ~ 5억 5,000만원 정도에 형성되어 있다. 시세를 반영하여 전세보증금으로 전용 84기준 5억원 정도를 받을 수 있다고 가정하면, 전용 세금과 옵션까지 포함해 4억 8,000만원 정도의 여유 자금은 있어야 분양 받을 수 있다는 계산이 나온다.
이어서 힐스테이트 수원파크포레의 분양가가 적정한지 살펴본다.
전세 시세 확인을 위해 살펴봤던, 힐스테이트 수원테라스의 매매가와 분양가를 비교해본다. 힐스테이트 수원테라스는 2023년 4월 준공한 257세대, 13개동, 최대 4층으로 지어진 도시형생활주택이다. 힐스테이트 수원파크포레와 대각선으로 250m 떨어진 곳이라 입지 차이는 거의 없다.
힐스테이트 수원파크포레 전용 84의 호가는 7억 5,000만원부터 12억원까지 넓게 형성되어 있다. 1층 매물이 호가가 낮은 편이고, 고층으로 갈수록 호가가 높아진다. 도시형생활주택이라 아파트와 구조는 거의 동일하면서도 테라스나 복층이 제공된다는 장점이 있다. 그럼에도 아파트보다는 상품성을 낮게 평가해야 하는게 도시형생활주택이다. 1층 매물을 기준으로 봤을 때, 호가 대비 분양가는 1억원 이상 비싼편인데, 아파트와 도시형생활주택의 차이를 고려하면 이정도 차이는 적당해보인다.
다음은 화서역 주변의 대장 아파트인 화서역파크푸르지오와의 비교이다. 2021년 8월 준공된 2,355세대 주상복합 아파트이다. 인근에 신분당선 화서역, 스타필드 등이 예정되어 있어 대장 아파트로 불리고 있다.
화서역파크푸르지오의 전용 84 호가는 11억원, 실거래가도 8월을 전후하여 11억원 내외를 형성하고 있다. 힐스테이트 수원파크포레보다 약 2억원 정도 비싼 가격이지만, 두 아파트의 입지와 세대수 차이를 고려한다면 납득할만한 가격 차이다.
마지막으로 서둔동 일대의 구축 아파트인 서수원울트라참누리파크2단지와 비교해본다. 이 아파트는 2009년 준공된 132세대 규모의 작은 아파트이다. 힐스테이트 수원파크포레의 길 건너에 자리하고 있다. 이 아파트의 호가는 전용 84를 기준으로 4억 5,000만원 선으로 실거래도 23년 8월 4억 3,000만원에 이루어졌다. 힐스테이트 수원파크포레의 분양가와 비교하면 거의 절반에 가까운 가격이다. 15년이라는 연식 차이, 약간 더 많은 세대수를 감안한다고해도 분양가가 많이 비싼 가격이라는 걸 확인할 수 있다.
정리해보면 힐스테이트 수원파크포레의 분양가는 주변 신축 아파트와 비교해보면 괜찮아 보이지만, 주변 구축 아파트와 비교 시 지나치게 비싸게 책정되었다는 것을 알 수 있다.
청약 유의 사항
- 당첨자 발표일 기준 1년 후 분양권 전매 가능
- 유주택자 청약 가능
- 가족끼리 중복 청약가능(세대원 청약 가능)
- 경기도 수원시에 거주하는 신청자가 서울특별시, 인천광역시, 수원 외 경기도에 거주하는 신청자보다 우선 당첨됨
- 85㎡ 이하 일반분양 가점제 40% / 추첨제 60% 적용(무주택세대구성원에게 75%, 무주택세대구성원 낙첨자와 1주택자에게 25%)
- 85㎡ 초과 일반분양 추첨제 100% 적용(무주택세대구성원에게 75%, 무주택세대구성원 낙첨자와 1주택자에게 25%)
- 청약은 청약홈에서 진행
- 당첨자 발표일이 동일한 구미 그랑포레 데시앙, 더샵강동센트럴시티, 디오르나인 안양역, 트리우스 광명과는 중복 청약이 불가능함
- 힐스테이트 수원파크포레 | 일반공급 | 라이프스타일 리더, 현대 힐스테이트 (hillstate-hec.co.kr)
모델하우스
10월 12일부터 오픈한다. 현장과 모델하우스 위치가 다르기 때문에 유의해야 한다.
- 주소 : 경기도 수원시 권선구 평동 22-2번지