9월을 맞아 수도권에서 청약 대어들이 모습을 드러내고 있다. 경기 남부 지역에서 7,00세대 이상을 분양하는 아파트가 2개나 나왔고, 김포에서는 3,000세대 규모의 아파트가 청약을 앞두고 있다. 이번 글에서는 똑같은 10억 대 분양가이지만, 다른 느낌으로 다가오는 두 아파트인 북수원 디에트르 더 리체와 구성남 해링턴 스퀘어 신흥역의 분양가와 입지, 청약 가치를 분석해본다.
북수원 디에트르 더 리체와 구성남 해링턴 스퀘어 신흥역 비교 – 개요
두 아파트의 위치, 규모, 세대수, 평형, 용적률과 건폐율, 주차대수 등 객관적인 정보를 먼저 살펴본다.
북수원 디에트르 더 리체
북수원 디에트르 더 리체는 1차와 2차에 나눠 분양하는데, 2024년 9월에 공급되는 물량은 1차이다. 모든 평형이 전용 84로 공급되며, 기존 조합원이 없기 때문에 로열동과 로열층 당첨 가능성이 열려 있다.
- 위치: 경기도 수원시 장안구 이목동 이목지구 A4블록
- 규모: 지하 3층 ~ 지상 최고 29층, 8개동
- 세대수: 768세대(일반분양 768세대)
- 평형: 84A(374세대), 84B(394세대)
- 용적률: 204%
- 세대당 주차대수: 2.01대
- 시공사: 대방건설
- 입주시기: 2027년 9월
- 특이사항: 분양가상한제, 전매 제한 3년, 실거주 의무 없음
구성남 해링턴 스퀘어 신흥역
정비사업이기 때문에 조합원 물량을 배정하고 남은 세대를 분양한다. 조합원 수에 비해 일반분양 물량이 많은 편이다. 1단지와 2단지가 나뉘어 있으며 1단지가 역과 더 가깝다. 청약은 동시에 진행되고 동호수 추첨으로 인해 1단지와 2단지가 갈리게 된다. 1,300여 세대 중 전용 59가 953세대로 70% 이상을 차지한다.
- 위치: 경기도 성남시 중원구 중앙동 912번지
- 규모: 지하 4층 ~ 지상 최고 35층, 15개동
- 세대수: 1,972세대(일반분양 1,319세대)
- 평형: 59A(373세대), 59B(451세대), 59C(129세대), 59D(62세대), 74A(26세대), 74B(27세대), 74C(26세대), 84A(61세대), 84B(110세대), 84C(54세대)
- 용적률: 399%
- 세대당 주차대수: 1.27대
- 시공사: 효성중공업
- 입주시기: 2027년 12월
- 특이사항: 정비사업, 전매 제한 1년, 실거주 의무 없음
입지 비교
두 아파트의 입지를 비교해본다.
북수원 디에트르 더 리체
종전부동산 사업으로 건설되는 아파트이다. 다른 용도로 쓰이던 부지를 아파트로 개발한다. 북수원 디에트르 더 리체가 들어서는 땅은 과거 농촌진흥청 국립원예특작과학원으로 쓰이던 곳이었다. 전주 혁신도시로 이전하고 남은 땅을 시행사에서 사들이고 분양에 들어간다.
이목지구는 수원의 북쪽에 있는 곳이다. 1호선 성균관대역까지 도보로 15분 남짓 소요된다. 역세권이라고 하기에는 다소 애매한 곳이다. 향후 동탄인덕원선 북수원역(106정거장)도 인근에 개통될 예정이지만, 역까지 거리는 도보 20분 이상으로 1호선보다 더 멀다. GTX-C 노선이 개통되면 성균관대역에서 한 정거장 떨어진 의왕역에서 GTX를 이용할 수 있다.
대중교통 환경에 비해 영동고속도로와 과천봉담고속화도로, 1번 국도 접근성은 좋아서 도로 교통 환경은 나쁘지 않은 편이다.
단지 앞에 초등학교와 유치원, 공공도서관이 들어설 예정이다. 단, 중학교와 고등학교는 들어서지 않아서 주변 인프라를 이용해야 한다. 중학교는 약 800m 떨어진 곳에 천천중학교가, 고등학교는 약 400m 떨어진 곳에 영생고등학교와 천천중학교 옆에 천천고등학교가 있다. 학교 접근성은 나쁘지 않다. 그러나 학원가가 발달한 학군 지역은 아니다.
아파트 단지 옆으로 상가가 개발될 예정이다. 상가가 얼마나 채워질지 모르겠지만, 기본적인 생활은 도보로 가능할 것으로 보인다. 그러나 북수원 지역 자체가 상권이 발달된 지역은 아니라서 한계는 명확하다. 성균관대역에서 한 정거장 떨어진 화서역으로 가면 스타필드가, 두 정거장 떨어진 수원역으로 가면 AK플라자, 롯데 타임빌라스 등 대규모 상업 시설이 있다는 건 그나마 위안이다.
단지 뒤쪽으로 덕성산, 백운산, 광교산으로 이어지는 산들이 있고 단지 옆으로 서호천 산책로도 이용할 수 있어서 자연 환경도 괜찮은 편이다.
종합하면 교통과 생활편의 인프라가 다소 부족하지만, 교육 환경(학교 접근성)과 자연 환경은 우수한 지역이라고 할 수 있다.
구성남 해링턴 스퀘어 신흥역
구성남 해링턴 스퀘어 신흥역은 구성남 한복판을 재개발해서 들어서는 아파트이다. 구성남 지역에서 한 가운데 자리한다.
8호선 신흥역 초역세권 아파트로 지하철역 출입구가 아파트 지하와 바로 연결된다는 장점이 있다. 도로교통 역시 나쁘지 않다. 수도권제1순환고속도로, 분당수서간고속화도로, 3번 국도 등을 통해 서울과 인근 경기도 지역으로 빠르게 이동할 수 있다(정체가 심하다는 건 함정).
생활 편의 시설은 충분하다. 해링턴 스퀘어 신흥역 자체가 주상복합이기 때문에 아파트 저층에 풍부한 상업시설이 입점할 예정이다. 신흥역 인근은 구성남 지역 최대 상권 중 한 곳이기 때문에 생활하는데 있어서 전혀 불편한 점이 없다. 단, 상권 특성상 구시가지 지역에 있는 상권이라 2030세대가 누릴만한 분위기는 아니라는 약점이 있다. 젊은층들은 분당이나 판교, 송파까지는 나가야 한다.
교육 환경 역시 좋은 편이다. 반경 1km 이내에 있는 학교 개수만 해도 10개가 넘는다. 초등학교는 초품아는 아니지만 길 건너 바로 앞 아파트 단지 안에 있다. 중학교와 고등학교는 1km 정도 떨어져 있다. 직선거리는 가깝지만 언덕을 올라야 하고 통학로가 구불구불하다는 단점이 있다. 학교는 많지만 구성남 지역 자체가 학군 지역이 아니라는 단점은 존재한다. 분당 지역 중고등학교 학업성취도가 평균 90% 정도인데, 이 지역 학교들의 학업성취도는 70% 수준이다. 차이가 꽤나 심하다.
해링턴 스퀘어 신흥역은 인근에 공원이 별로 없다는 점이 단점이다. 구시가지 한복판에 있다보니 어쩔 수 없는 점이다. 산성역푸르지오 아파트 옆에 있는 희망대공원이 그나마 가장 가까운 공원인데 언덕을 꽤나 올라야 갈 수 있어서 접근성이 다소 아쉽다.
종합해보면 교통과 생활편의 인프라, 학교 접근성은 우수하고 공원 등의 자연 환경은 다소 아쉽다고 할 수 있다.
분양가 비교
두 아파트의 분양가를 비교해본다.
북수원 디에트르 더 리체
북수원 디에트르 더 리체의 전용 84 최고 분양가는 14억 9,600만원이다. 그러나 이는 최상층 복층 매물이고, 최상층이 아닌 최고 분양가는 10억 7,400만원이다. 시스템에어컨과 가전, 발코니 확장을 제외한 옵션(약 1,500만원)은 무상으로 제공한다고 한다. 발코니 확장과 시스템에어컨 옵션 비용을 포함하면 총 분양가는 10억 9,100만원 정도가 된다.
인근 아파트 시세와 비교해본다.
2013년 입주한 3,498세대 규모의 수원SK스카이뷰 아파트와 비교해본다. 이 아파트는 북수원에서 최대 규모를 자랑하는 아파트이다. 현재 전용 84 중층 이상 호가는 8억원 정도이다.
2024년 3월 준공된 북수원자이렉스비아는 2,607세대 규모로 이 인근에서 가장 신축인 아파트이다. 현재 전용 84 호가는 9억 5,000만원 전후이다.
북수원 디에트르 더 리체의 분양가가 1억 5,000만원에서 3억원 정도 더 비싸다. 분양가가 비싸도 너무 비싼 수준이다.
함정은 북수원 디에트르 더 리체가 분양가 상한제 적용 단지라는 점이다. 인근 시세보다 비싼데 어떻게 분양가 상한제인지 모를 노릇이다.
구성남 해링턴 스퀘어 신흥역
구성남 해링턴 스퀘어 신흥역의 전용 84 최고 분양가는 12억 900만원이다. 여기에 발코니 확장, 옵션을 포함한 분양가는 12억 8,000만원 가까이 된다.
인근 아파트 시세와 비교해본다.
해링턴 스퀘어 신흥역 바로 옆에 있는 아파트인 신흥역하늘채랜더스원의 가격을 살펴본다. 신흥역하늘채랜더스원은 2022년 준공된 아파트로 1,267세대 규모이다. 해링턴 스퀘어 신흥역과 입지 차이가 거의 없는 아파트다. 신흥역하늘채랜더스원 전용 84의 호가는 12억원 전후로 올라와 있다. 최근 실거래가는 11억 7,000만원이 찍혀있는 상황이다.
구성남 대장 아파트인 산성역 포레스티아와도 비교해본다. 산성역 포레스티아는 2020년 준공된 아파트로 4,089세대의 대단지 아파트이다. 전용 84의 호가는 12억 5,000만원부터 시작하고 있다. 최근 실거래가는 13억 1,000만원이 찍혀있다.
해링턴 스퀘어 신흥역의 분양가와 비교해보면 대장 아파트인 포레스티아보다는 분양가가 약 3,000만원 저렴하고, 인근에 있는 신흥역하늘채랜더스원보다는 분양가가 1억원 가까이 비싸다. 신흥역하늘채랜더스원이 고급화를 하지 못했다는 이유로 가치가 낮게 평가되고 있다는 점과 연식 차이를 감안하면, 해링턴 스퀘어 신흥역의 분양가는 시세와 비슷하게 책정된 것으로 보인다.
정리
북수원 디에트르 더 리체와 구성남 해링턴 스퀘어 신흥역의 입지, 분양가를 비교해봤다.
두 아파트의 분양가 가격 차이는 약 2억원 정도였다. 구성남 해링턴 스퀘어의 분양가는 연식 등을 고려한 인근 아파트 시세와 비슷한 수준이었으나, 북수원 디에트르 더 리체의 분양가는 인근 신축 시세보다 1억 5,000만원 이상 비쌌다. 아무리 최근 신축 아파트 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 오르고 있다고 하지만 정도가 심해도 너무 심했다는 생각이 든다.
북수원 디에트르 더 리체도 양심은 있는지 옵션 무상을 내걸었지만, 액수로 보면 그리 크지 않다는 게 문제다. 북수원 디에트르 더 리체는 무조건 미달이 날 청약이니 굳이 청약통장을 사용할 필요는 없어보인다.
구성남 해링턴 스퀘어 신흥역의 분양가는 시세와 비슷하긴 하지만, 주변 시세 자체가 최근 급격하게 올랐음을 감안해봐야 한다. 그럼에도 분양가가 비슷했던 산성역 해리스톤이 어렵지 않게 완판된 것을 봤을 때 해링턴 스퀘어 신흥역도 어렵지 않게 완판이 가능할 것으로 보인다. 나름 청약에서도 꽤나 경쟁이 있을 것으로 보인다.