위례 신도시 남쪽, 남위례역 인근에 ‘위례 포레스트 사랑으로 부영아파트’라는 아파트가 있다. 이 아파트는 호갱노노로 봐도 시세 조회가 안되는데, 분양 전환 임대 아파트이기 때문이다. 임대 아파트이기 때문에 거래가 불가능하고 따라서 시세도 없기 때문에 호갱노노에서 조회가 되지 않는다. 분양전환 아파트는 대체로 10년을 거주하고 분양으로 전환되는데, 이 아파트는 입주한지 5년 만에 분양전환을 추진하고 있다. 임대사업자와 입주자간 협의를 통해 5년 후부터 분양 전환이 가능하기 때문이다. 그런데 대부분의 분양 전환 임대 아파트는 분양 전환 시 갈등을 겪는다. 분양 전환 가격을 정하는 문제 때문이다. 위례 포레스트 부영아파트 역시 예외는 아니었다. 이번 글에서는 임대주택 분양 전환 갈등 사례를 살펴보고, 이를 통해 위례 포레스트 부영아파트의 분양 전환이 어떻게 진행될 지 예상해본다.
10년 임대 ‘위례포레스트부영’… 입주민 vs 부영, 분양가 갈등 왜? | 한국일보 (hankookilbo.com)
위례 포레스트 부영아파트 – 개요
위례 포레스트 사랑으로 부영아파트는 위례신도시 A2-13블록에 지어진 2019년 4월에 입주한 아파트이다. 임대 후 분양 방식으로 건설된 아파트로 아파트 이름에서 알 수 있듯이 부영에서 건설했다. 총 566세대, 지하 2층, 지상 11층 ~ 14층, 14개동으로 조성된 아파트이다.
구성 평면은 중대형 중심으로 85A(271세대), 85B(69세대), 85C(68세대), 134A(79세대), 134B(39세대), 134C(40세대)로 총 566세대 규모이다.
위례 포레스트 부영아파트의 임대 보증금은 입주 당시 전용 84가 보증금 4억 3,000만원에 월 임대료 21만원, 전용 134가 보증금 6억 6,000만원이었다. 임대주택법에 따라 임대료는 최대 연 5% 인상 제한이 걸려 있어서 이 금액에서 지금도 크게 올랐을 것 같지는 않다.
임대 아파트이지만, 분양 전환 아파트여서 그런지 여타 아파트처럼 휘트니스/GX룸, 실내골프연습장, 북카페, 키즈클럽 등 기본적인 커뮤니티 시설은 갖춰져 있다.
모든 평형이 중대형 평수인만큼, 4베이 판상형으로 구성되어 있다. 전용 84는 방3개, 거실과 주방, 펜트리, 화장실 2개 구성이며, 전용 134는 방4개, 거실과 주방, 펜트리, 화장실 2개의 구성이다.
분양 전환 시 대표 갈등 사례 – 판교 산운마을 12단지
분양 전환 아파트가 분양 전환 시 갈등이 일어나는 일은 많다. 갈등이 생기는 이유는 분양 전환 가격 때문이다. 임대주택을 보유하고 있는 민간 시행사나 LH, 지자체 입장에서는 시세에 맞게 분양 전환 가격을 설정해서 많은 수익을 얻으려고 한다. 반면 분양 전환권을 가지고 있는 입주자 입장에서는 최대한 낮은 가격에 아파트를 분양 받고 싶어한다. 따라서 분양 전환 시 분양 전환 가격을 놓고 갈등이 안 생기는 게 이상할 정도다.
특히나 갈등이 심하게 생기는 경우는 입주 시와 분양 전환 시에 아파트 가격이 크게 변한 경우이다. 크게 낮아진 경우는 거의 없고, 대부분 아파트 가격이 크게 올라서 문제가 발생했다. 이 문제로 가장 큰 갈등을 겪었던 지역은 판교신도시이다. 판교신도시 입주 후 10년차가 되는 2019년부터 분양 전환이 시작되었고, 이에 맞춰 LH와 입주민간의 갈등이 시작되었다.
당시 분양 전환 가격을 두고 LH와 입주민 간의 갈등은 첨예했다. 판교신도시에서 가장 먼저 분양 전환에 들어간 원마을 12단지의 경우, LH와의 협의를 통해 감정 평가를 입주자들이 선정한 감정 평가 업체에서 진행한 후 결정된 감정 금액으로 하기로 결정했다. 그러나 일부 입주자들이 이에 동의하지 않으면서 결국 법원에 ‘분양전환 금지 가처분’ 소송을 제기하는 등 소송전에 나서기도 했다. 그러나 결과적으로는 협의된 감정평가 금액에 따라 분양 전환이 진행되었다.
감정 평가 금액은 최종적으로 평당 2,285만원 수준에서 결정되었다. 가장 적은 평수인 전용 101의 분양 전환 가격은 8억 7,427만원이었다.
그래서 결론은 어떻게 되었을까? 입주자들이 우는 소리를 했지만, 결론만 보면 원마을 12단지의 분양 전환율은 94%에 달했다. 분양 전환율이 높았던 이유는 감정평가 금액이 당시 시세보다 5억원 정도 저렴한 시세의 65% 정도로 책정되었기 때문이다. 입주자 측에서 감정 평가 업체를 선정한만큼, 입주자에게 유리하게끔 가격이 평가되었다고 볼 수 있다.
판교신도시 외에도 광교신도시, 세종시 일대에서도 분양 전환을 두고 입주자와 LH 등의 갈등이 이어졌다.
광교신도시에서도 수원시가 낸 감정평가 금액에 대해 입주자와 LH가 모두 반발해서 소송까지 이어지는 일들이 있었다. 수원시가 제시한 감정평가 금액은 판교신도시의 감정평가 금액 비율과 비슷한 시세의 60% ~ 80% 비율이었다.
임대주택 분양 전환 갈등 원인
분양 전환 시마다 이처럼 갈등이 생기는 이유는 임대주택을 분양 주택으로 전환할 때 분양 전환 가격을 어떻게 정할 지에 대해 서로 다르게 보기 때문이다. 같은 조항을 두고 입주자는 자신에게 유리하게 끔, 임대사업자나 LH는 본인들에게 유리하게 끔 해석을 한다.
단, 규정이 비교적 명확함에도 입주자들이 지나치게 오른 아파트 가격 때문에 높아진 분양 전환 가격을 받아들이지 못하고 다소 억지 주장을 하는 경우가 많다. 임대주택이기 때문에 입주자의 소득과 자산 수준이 비교적 높지 않기 때문에 분양 전환 가격이 높다면 분양 전환을 하지 못하고, 결국 살고 있는 곳을 떠날 수밖에 없기 때문이다. 임대주택이지만 분양 전환 임대주택의 경우에는 청약통장을 사용해야 들어갈 수 있다는 점도 입주자 입장에서는 아까운 부분이다. 청약 통장도 날려가면서 10년 간 살았던 집을, 그것도 상급지 신도시에서 저렴하게 살았다면 더더욱 떠나기가 싫을 것이다.
입주자들은 약자 프레임을 짜서 본인들의 불쌍한 처지를 언론에 알리고, 지역 국회의원이나 시장 같은 정치인들도 입주자들이 해당 지역의 유권자들이기 때문에 박하게 대하지 못한다. 결국 시세보다 낮은 가격의 분양 전환 가격이 형성되는 경우가 많았고, 갈등의 시작은 요란했지만 갈등의 해결은 비교적 원만하게 진행되어 왔다.
위례 포레스트 부영아파트 전망
위례 포레스트 부영아파트 주변 남위례 지역 아파트의 시세를 살펴본다.
위례역 푸르지오 아파트 전용 84의 호가는 저층 기준 13억 5,000만원이다. 최근 실거래가는 14억원이 찍혀 있다.
위례역 푸르지오 시세와 실거래가 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
13억 5,000만원을 시세로 잡고, 시세의 60% ~ 80% 금액을 계산해보면 8억 1,000만원 ~ 10억 8,000만원이다. 입주 당시 위례 포레스트 부영아파트 전용 84 보증금이 4억 3,000만원에 월 임대료가 21만원이었으니, 월 임대료는 4.2% 조건으로 보증금으로 전환할 시 총 보증금은 약 4억 9,000만원이라고 볼 수 있다. 전용 84를 기준으로 분양 전환을 위해서는 최소 3억원에서 최대 5억원까지 추가 분담금을 내야한다는 계산이 나온다.
일반 서민 입장에서 3억 ~ 5억에 달하는 돈은 정말 큰 돈이다. 만약 보증금까지 대출로 마련해 놓은 입주자라면 현재 금리 조건에서 이 금액을 감당하는 건 사실상 불가능에 가깝다.
5년 전 판교신도시에서 분양 전환을 할 때와는 부동산 상황이 다소 달라졌다. 당시에는 본격적인 상승의 초입 구간이었다면, 이제는 상승할만큼 상승한 상황이라 절대적인 가격 자체가 달라져 버렸다. 시세 대비 감정평가 비율로 60% ~ 80%가 적용되더라도 절대적인 가격이 크게 올랐기 때문에 이에 따라 분양 전환 금액도 크게 올라버렸다. 금액이 크기 때문에 판교신도시에서 적용되었던 시세 대비 감정평가 비율이 위례 포레스트 부영아파트에 고스란히 적용되기에는 다소 어려워 보인다. 입주자들의 반발이 엄청날 것이기 때문이다.
성남시나 지역 정치인들의 주선 하에 적당한 선에서 입주자와 부영이 합의를 보지 않을까 싶다. 부영 입장에서도 강하게 나갔을 시 여론에서 계속 언급된다는 부담, 이미지 하락 등의 마이너스 효과가 있기 때문에 일을 크게 키우고 싶어하지는 않을 것이다.