우리나라 주택 청약 제도는 무주택자를 우선적으로 배려하도록 설계되어 있다. 이는 사회정의적인 측면에 비춰보나, 공정성의 원리에 비춰보나 타당하다. 불평등으로 인한 사회 불안을 줄이고, 상대적으로 약자에게 더 많은 기회를 주는 방안이기 때문이다. 그러나 주택을 가지고 있어도 청약 시 무주택으로 인정되는 경우가 있다. 정책적이나 현실적인 측면에서 주택을 주택으로 보지 않는 예외가 몇 개 존재한다. 2023년 9월, 정부에서는 공급 확대를 위한 정책으로 청약에서 무주택으로 간주하는 소형 주택의 범위를 확대하는 정책을 발표했다. 이번 글에서는 기존에 무주택으로 간주되던 소형 주택과 이번에 확대된 소형 주택의 범위를 정리해본다.
청약 시 무주택으로 간주되는 경우
해당 내용은 주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정 기준)에 언급되어 있다. 자세한 내용을 살펴보면 아래와 같다.
1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85제곱미터 이하의 단독주택
다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 주택공급신청자가 속한 세대가 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우
6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.
9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우
10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)
11. 임차인으로서 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 사람이 임차주택을 경매 또는 공매로 매수하여 소유하고 있는 경우. 다만, 그 주택이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 주택가격이 1억5천만원(수도권은 3억원)을 초과하는 경우. 이 경우 주택가격의 산정은 별표 1 제1호가목2)를 준용한다.
나. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우
위 내용에서 주의할 내용은 특별공급 중 노부모부양특별공급에선 6호(만60세 이상의 직계존속이 주택 또는 분양권을 소유하고 있는 경우)를 적용하지 않는다는 점과, 공공임대주택 공급에서는 6호와 11호(전세사기 주택을 소유하고 있는 경우)를 적용하지 않는다는 점이다.
위 내용을 아주 간단하게 요약하면 상속, 지방 소재의 시골 주택, 특수한 목적으로 구입한 주택, 소형 주택, 폐가나 공가, 전세 사기로 어쩔 수 없이 경매로 낙찰받은 주택 등을 보유한 사람은 청약 시 무주택자로 인정해준다는 것이다. 우리가 주목해야 할 내용은 5호와 9호에서 다루는 소형 주택이다.
청약 시 무주택으로 간주되는 소형 주택의 범위 – 9.26.대책으로 범위 확대
주택공급에 관한 규칙 제53조의 5호에 나와있는 20제곱미터 이하 주택은 정말 원룸 수준 크기의 주택이다. 소형주택 중에서도 정말 작은 크기이기 때문에 20제곱미터 이하 주택은 보유하더라도 국민주택 및 민영주택의 일반공급과 특별공급 청약에서 모두 무주택으로 간주한다. 이번 대책에서 5호에 대해서는 변경된 내용이 없다.
전용 20제곱미터 평면 – 말 그대로 원룸 그 이상, 이하도 아니다.
그러나 9호에 대한 내용은 대폭 변경되었다. 변경된 내용을 살펴보기 전에 기존에 적용되었던 9호의 내용을 살펴본다. 주택공급에 관한 규칙 제53조의 9호에 나와있는 ‘소형·저가 주택등’의 의미는 5호에서 언급한 주택과는 성격이나 특징이 다소 다르다.
주택공급에 관한 규칙의 제2조에는 ‘소형·저가 주택등’의 정의에 대해 언급되어 있다.
7의3. “소형ㆍ저가주택등”이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 별표 1 제1호가목2)에 따른 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말한다.
별표1 제1호가목2) 내용 – 주택 가격을 공시가격으로 본다는 내용이다.
주택공급에 관한 규칙 제2조(정의)
위와 같은 내용의 제53조 9호에 해당하는 경우라면, 민영주택의 일반공급 청약에서만 무주택자로 인정받는다. 민영주택의 특별공급이나 국민주택의 일반공급과 특별공급에서는 무주택자로 인정받을 수 없다는 것이다.
그러나 23년 9월 26일 국토교통부가 발표한 공급 확대 대책을 통해 주택공급에 관한 규칙의 제2조에 언급된 ‘소형·저가 주택등’의 범위가 아래와 같이 확대 되었다.
주택 가격이 기존 8,000만원(수도권 1억 3,000만원)에서 1억원(수도권은 1억 6,000만원)으로 확대
무주택 간주 조건이 기존 민영주택의 일반공급에서 국민주택 및 민영주택의 일반공급과 특별공급으로 확대(5호와 조건이 같아짐)
면적 기준은 그대로 전용 60제곱미터 이하가 유지
이제 수도권에서는 전용 60제곱미터 이하의 공시가격 기준 1억 6,000만원(시세로 환산하면 약 2억 4,000만원)이하의 주택을 보유하고 있더라도 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있게 된다. 공시가격 1억 6,000만원 이하의 원룸, 다세대, 도시형 생활주택과 같은 비아파트 주택 보유자들이 청약에서 혜택을 받을 수 있게 되었다.
시세 대비 공시가격 비율 – 기준 시세 대비 공시가격 비율을 68%라고 가정하면, 시가 2억 4,000만원짜리 주택의 공시가격은 약 1억 6,000만원 정도이다.
효과
국토교통부가 기대하는 청약 시 무주택으로 간주되는 소형 주택 범위 확대 정책의 효과는 비아파트의 수요 증가이다. 주택 수요가 아파트로만 쏠리면서 아파트 분양가 및 시세 상승과 같은 문제가 나타나고 있기 때문에, 아파트로 쏠리는 수요를 분산시키고 전세 사기 등으로 위축된 비아파트 부동산 시장의 수요를 높여 비아파트 주택 공급을 확대하겠다는 것이다.
그러나 부동산 시장 분위기 상 이미 투자 자산으로써 비아파트(빌라)는 낙제점을 받은 것과 다름 없는 상황이다. 빌라는 사는 순간 가격이 떨어진다는 게 대한민국 부동산 시장의 변치 않는 진리 중 하나로 취급되고 있는 상황에서, 빌라를 보유하더라도 청약 시 무주택으로 인정해준다는 정책만으로 사람들의 빌라 구입 수요를 끌어오기는 힘들어보인다.
