경기도 안양시에서 디오르나인 안양역 청약에 이어 안양자이 더 포레스트 청약이 이어진다. 안양자이 더 포레스트는 석수동 화창지구재개발로 들어서는 총 483세대 규모의 계단식 아파트이다. 안양자이 더 포레스트는 총 5개동 최고 26층으로 건설된다. 용적률은 242%, 건폐율은 21%, 세대당 주차공간은 1.3대이며 2026년 5월 입주 예정이다. 이번글에서는 안양자이 더 포레스트의 기본적인 입지와 분양가, 최소 투자금 등을 간단하게 분석해봤다.
안양자이 더 포레스트 – 입지
안양자이 더 포레스트의 입지를 교통, 생활편의, 자연, 교육환경으로 나눠서 살펴본다.
교통을 먼저 보면 1호선 관악역까지 약 800m로 도보 12분 정도가 소요된다. 신호등을 건너야 하고 역까지 가는 길이 쾌적한 길은 아니지만, 역세권의 마지노선이라고 볼수 있는 거리다. 석수전화국 사거리에 현재 공사중인 월곶판교선 만안역(가칭)이 들어설 예정인데 월곶판교선 개통 시 역까지 약 500m, 도보 7분으로 더블역세권을 누릴 수 있는 위치로 바뀌게 된다. 만안역에서 판교역까지는 6정거장, 약 20분에 불과해 월곶판교선 개통 시 이 지역 전체가 새롭게 조명 받을 수 있을 것으로 보인다.
KTX광명역까지는 약 2km로 걸어가기에는 무리가 있지만, 마을버스로 환승 없이 한 번에 이동할 수 있는 위치이다. 마을버스 이용 시 약 12분이면 광명역에 도착한다. 12분 더 걸리는 대신 광명역 주변 아파트보다 2억원 더 저렴하게 매수할 수 있기 때문에, 광명역 배후지역으로써도 충분한 가능성을 가진 아파트이기도 하다. 광명역IC를 통해 서해안고속도로를, 석수IC를 통해 제2경인고속도로를 이용할 수 있어 도로 교통도 나쁘지 않다. 서울특별시 경계까지 3km 이내 지역으로 1호선과 경수대로를 통한 서울 접근성도 괜찮은 편이다.
생활편의환경을 보면 광명역 주변에 있는 롯데아울렛, 코스트코, 이케아, 광명중앙대병원을 이용할 수 있다는 게 장점이다. 안양자이 더 포레스트는 안양 시내인 안양일번가보다 광명역이 더 가까운 지역이다. 안양이지만 광명과 가까워 생활권을 공유할 수 있는 지역이다. 다만 광명역이나 안양일번가까지 나가지 않으면 주변에 걸어서 이용할 수 있는 상업시설은 크게 제한된다는건 단점이다. 도보로 갈만한 거리에 대형마트도, 영화관도, 발달된 상권도 없다.
자연환경은 단지 뒤쪽으로 산과 충훈공원이 있어서 기본은 한다고 볼 수 있다. 약 500m 거리에 안양천이 있는 것도 큰 장점이다. 안양천 주변에 산책로와 자전거도로, 생활체육시설이 잘 갖춰져있기 때문이다. 그러나 충훈공원과 안양천을 제외하면 별다른 공원은 없다.
마지막으로 교육 환경을 살펴보면 초품아 아파트라서 어린 학령기 자녀를 학교에 보내기에는 좋은 환경이다. 단지 뒤쪽으로 안양에서 가장 큰 도서관인 석수도서관도 있기 때문에 초등학교, 도서관 조합으로 우수한 교육 환경을 가진다. 언덕을 넘어가면 안양중학교와 충훈고등학교까지도 통학할 수 있는 위치이다. 그러나 만안구 지역이 안양 내에서 평촌으로 대변되는 동안구 지역에 비해 학군이 뒤쳐진다는 점은 단점이다.
공급물량 및 평면도
안양자이 더 포레스트는 49A 11세대(특별공급 4세대), 49B 15세대(특별공급 6세대), 49C 15세대(특별공급 6세대), 59A 95세대(특별공급 46세대), 59B 54세대(특별공급 25세대), 59C 20세대(특별공급 9세대), 73B 2세대(특별공급 1세대)로 총 212세대가 공급된다.
전체 212세대 중 59타입이 총 169세대로 전체의 절반 이상을 차지한다. 가장 많이 분양하는 59A, 59B, 59C의 평면도를 대표로 살펴본다. 그 외 평면은 아래 홈페이지를 참조하면 된다. 안양자이 더 포레스트>세대안내>세대안내 (xi.co.kr)
안양자이 더 포레스트 전용 59 평면은 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개의 기본구성으로 이루어져 있다. 팬트리나 안방 드레스룸 공간은 별도로 마련되어 있지 않다. 59A와 59C는 3베이 판상형 형태이고, 59B는 타워형 평면이다. 평면 자체는 일반적이라 별다른 특징이 없다.
동배치도 및 동호수배치도
안양자이 더 포레스트의 동배치도와 동호수배치도를 살펴본다.
단지 모양이 네모 반듯한 모양은 아니다. 신축 교회 부지와 바로 옆에 붙어있는 아파트는 사업에서 제외되었기 때문이다. 차량출입구는 한 곳이고 보행자 출입구는 모든 방향으로 나있어 이동이 편리하다. 관악역까지의 거리는 101동이 가장 가깝다. 조합원 물량은 103동과 104동에 집중 배정되었는데, 이 두 동에만 조합원 전용인 84 평면이 있다. 이 위치에 조합원 물량을 배치한 이유는 단지뷰가 아닌 앞산뷰와 산 넘어 안양천 뷰를 누릴 수 있기 때문이다. 큰 차이는 없지만, 103동은 추후 개통될 월곶판교선 만안역과 가장 가까운 위치이기도 하다. 105동은 소형 평수와 임대 아파트가 몰려있는 동으로 단지 가장 안쪽에 자리한다.
안양자이 더 포레스트의 동호수배치도를 보면 조합원 물량 대비 일반분양 물량이 많아서 로열층 배정도 가능하다는게 장점으로 보인다. 전용 84 평면이 없고 전용 73도 고작 2세대 밖에 없는게 아쉽기는하지만, 전용 59는 탑층을 제외한 중상층 물량 배정을 충분히 기대해 볼 수 있다.
분양가 및 최소 투자금 분석
안양자이 더 포레스트의 분양가는 5억원 초반에서 7억원 중반으로 책정되었다.
가장 많은 물량이 배정된 전용 59A를 기준으로 이야기 해보려고 한다. 전용 59A를 분양받기 위해서는 최소 얼마가 필요한지 분석해본다.
전용 59A의 최저 분양가는 1층이 6억 1,620만원이며 20층 이상이 6억 9,160만원으로 가장 비싸다. 평균적으로는 6억 5,000만원 정도라고 볼 수 있다. 여기에 발코니 확장, 시스템 에어컨과 기타 옵션을 대부분 가장 비싼 것들로 선택한다고 가정하고 중도금 이자와 취득세까지 모두 더하면 필요한 자금은 약 1억원 정도가 추가된다. 실거주를 위해서는 총 7억원에서 8억원 사이의 가격이 필요하다고 볼 수 있다.
전매제한은 입주자 당첨자 발표일로부터 1년이기 때문에, 계약금 10%와 중도금 3회(30%)를 낸 시점에서 전매가 가능해진다. 분양권 거래를 하기 위한 최소 투자금액은 계약금 10%인 약 6,500만원과 추가되는 중도금 이자 약 330만원으로 약 7,000만원 정도가 필요하다.
투자 목적으로 청약했는데 만약 분양권 거래에 실패해서 입주장까지 물건을 들고가야 한다면, 필요한 자금은 약 4억원으로 크게 늘어난다. 약 2,600만원의 중도금 이자를 고스란히 모두 부담해야 하기 때문에 부담이 커진다. 입주와 함께 전세로 돌릴 경우 주변 전세 시세와 전세가율을 고려했을 때 약 4억원 정도를 받을 수 있을 것으로 예상되며 총 비용에서 전세보증금을 제외한 금액은 약 4억 원이라는 계산이 나온다.
안양자이 더 포레스트의 분양가가 적당한지 주변에 있는 아파트 3곳과 비교해본다.
첫 번째 비교 대상은 관악역 역세권 아파트인 관악산현대홈타운이다. 총 376세대, 20년 이상의 연식을 가진 아파트로 관악역 접근성은 안양자이 더 포레스트보다 우수한 입지에 있는 곳이다. 관악산현대홈타운의 전용 59 실거래가는 2023년 7월 6억 2,200만원이었고 현재 호가는 6억 3,000만원부터 시작된다. 안양자이 더 포레스트의 분양가가 약 6,000만원 더 비싸며, 옵션과 중도금 이자 금액까지 고려한다면 1억 5,000만원 정도 더 비싸다. 입지 차이가 있기는 하지만 20년 이상 차이나는 연식을 고려한다면 납득이 안되는 가격은 아닌듯 싶다.
다음은 같은 자이 브랜드를 가진 아르테자이이다. 아르테자이는 안양예술공원 초입에 있는 아파트로 관악역까지의 거리는 안양자이 더 포레스트보다 단지 초입을 기준으로 100m 정도 더 멀다. 2022년도에 입주한 신축 아파트이며 1,021세대 규모이다. 단지 규모에서는 아르테자이가 조금 더 메리트가 있다고 볼 수 있다.
아르테자이의 전용 59 실거래가는 2023년 2월 기준 6억 600만원이었고 현재 호가는 7억 3,000만원부터 시작된다. 호가 기준 안양자이 더 포레스트의 분양가가 3,000만원 저렴하며, 옵션과 이자 비용 등을 더했을 경우에는 6,000만원 더 비싸진다. 같은 신축에 역까지 비슷한 거리임에도 분양가가 더 비싸다는건 아쉬운 점이나, 추후 월곶판교선 개통 시 아르테자이는 호재 반영이 어렵다는 점에서 보면 적절한 차이로 보이기도 한다.
마지막으로 비교해볼 아파트는 동안구 비산동에 자리한 평촌자이아이파크이다. 평촌자이아이파크는 2022년 준공된 신축 아파트로 총 2,737세대의 대단지 아파트이다. 안양역까지 약 1km(도보 15분) 떨어진 곳에 있어서 안양자이 더 포레스트보다는 역 접근성이 다소 떨어지는 편이나 대단지이고 주변이 모두 아파트촌이라 도보로 이용 가능한 생활편의시설이 많다는 장점이 있다.
평촌자이아이파크(비산자이아이파크) 추가 분양 .. : 네이버블로그 (naver.com)
평촌자이아이파크의 전용 59 실거래가는 2023년 9월의 7억 3,500만원이고 호가는 7억 3,000만원부터 시작된다. 아르테자이와 호가가 비슷하게 형성되어 있음을 알 수 있다. 호가 기준 안양자이 더 포레스트의 분양가가 3,000만원 저렴하며, 옵션과 이자 비용 등을 더했을 경우에는 6,000만원 더 비싸진다. 안양자이 더 포레스트에 월곶판교선 호재가 있기는 하나 단지 규모와 주변 생활환경을 고려했을 때 평촌자이아이파크보다 가격이 비싼건 납득이 힘들다.
주변 단지와 비교해 봤을 때 안양자이 더 포레스트의 분양가는 다소 비싸게 책정된 것으로 보인다. 주변 구축과 비교했을 땐 분양가가 합리적으로 보이나, 비슷한 조건의 주변 신축들과 비교했을 시 분양가가 비쌌다. 안전마진이 없어서 투자 목적으로 접근하기에는 위험할 수 있다.
청약 일정
- 특별공급 : 10월 23일 (월)
- 1순위 : 10월 24일 (화)
- 2순위 : 10월 25일 (수)
- 당첨자 발표일 : 11월 2일 (목)
- 계약일 : 11월 15일 (수) ~ 11월 17일 (금)
청약 유의 사항
- 당첨자 발표일 기준 1년 후 분양권 전매 가능
- 유주택자 청약 가능
- 가족끼리 중복 청약가능(세대원 청약 가능)
- 경기도 안양시에 거주하는 신청자가 서울특별시, 인천광역시, 수원 외 경기도에 거주하는 신청자보다 우선 당첨됨
- 85㎡ 이하 일반분양 가점제 40% / 추첨제 60% 적용(무주택세대구성원에게 75%, 무주택세대구성원 낙첨자와 1주택자에게 25%)
- 청약은 청약홈에서 진행
- 같은 날에 청약이 시작되는 e편한세상 강동 프레스티지원과는 당첨자 발표일이 동일하여 중복 청약할 수 없다. 대신 금정역 개성로니엘, 동탄레이크파크 자연앤 e편한세상, 힐스테이트 더웨이브시티와는 당첨자 발표일이 달라 중복청약이 가능하다.
e편한세상 강동 프레스티지원 – 분양가와 최소 투자 자금(실투자금액) 분석
모델하우스
안양자이 더 포레스트의 모델하우스는 10월 20일 (금)부터 문을 연다.
모델하우스 위치는 현장에 있지 않고, 안양 구시가지 내 안양로에 자리하고 있다.
- 주소 : 경기도 안양시 만안구 석수동 320-9
경기 안양시 만안구 석수동 320-9 – 네이버 지도 (naver.com)