오산 세교2지구 파라곤 - 분양가, 입지, 안전마진, 투자 필요 금액 분석

최근 정부에서 3기신도시 후속 미니신도시 3곳(구리토평, 오산세교3, 용인이동)을 발표했다. 발표 직후 인근 지역 아파트들의 관심이 높아지고 호가도 오르는 등 반응이 바로 나타났다. 오산은 세교2지구의 아파트들이 분양을 하고 있는데 세교3지구가 세교2지구와 연결되어 있어 세교2지구에 대한 관심까지 높아진 상황이다. 호갱노노에서 경기도 일간 방문자수 1위를 기록하기도 한 오산 세교2지구 파라곤 아파트가 11월에 분양을 한다고 해서 입지와 분양가, 안전마진과 투자 시 필요한 금액 등을 정리해본다.

오산 세교2지구 파라곤 – 개요

위치 : 경기도 오산시 궐동(세교2지구 A3블록)
규모 : 총 16개동, 최대 지상 2층
세대수 :1,068세대(1,068세대 일반분양)
타입 : 68(217세대), 84A(428세대), 84B(423세대)
세대당 주차대수 : 1.31대
난방 방식 : 지역난방
입주예정일 : 2026년 4월
용적률 : 189.91%
건폐율 : 14.69%
전매제한 : 당첨자 발표일로부터 3년
실거주 의무 : 없음
중도금 대출 이자 조건 : 최대 60%, 이자후불제 적용
특이사항 : 분양가상한제 적용, 대규모택지개발지구

입지

남북으로 길게 조성된 세교2지구에서 북쪽에 위치한 아파트이다. 오산역 일대의 오산 구시가지보다는 세교1지구와 오산대역이 조금 더 가까운 입지다. 그러나 오산대역이 가깝다고해서 역세권은 아니다. 오산대역까지는 약 2.1km 거리이며 도보로 33분, 버스로 25분이 소요된다. 참고로 오산역까지는 3.2km 거리로 도보 50분, 버스로 25분 거리에 있다. 세교2지구는 전체적으로 봤을 때 일부 지역을 제외하면 역세권과는 거리가 먼 택지지구여서 교통에서는 다소 아쉽다. 자차가 있다면 경부고속도로, 수도권제2순환도로, 서부우회도로 등을 이용하기 편리한 위치라 이동에 어려움은 없다.

향후 오산역에는 동탄트램과 GTX-C가, 오산대역에는 분당선 연장이 예정되어 있어 교통환경은 지금보다 개선될 가능성이 높다.

그러나 택지지구인만큼 깔끔한 구획정리와 풍부한 공원과 녹지, 쾌적한 주거환경이 강점이다. 마트나, 편의점, 간단한 프랜차이즈 같은 생활편의시설은 단지 앞 단독주택 단지에 들어선 상가나 오산시법원 근처에 조성된 상권을 도보로 이용할 수 있다. 대형마트는 오산대역 근처에 있는 홈플러스가 가장 가까우나 도보로 이용하기에는 무리가 있고, 백화점을 이용하려면 동탄이나 수원까지 나가야 한다. 오산시의 규모가 주변 도시들(수원, 화성, 평택)에 비해 작다보니 이런 점에서는 아쉬운 점들이 나타난다.

학교는 길 건너편에 바로 초등학교가 있어서 초품아급 입지이며, 중학교와 고등학교도 반경 700m 이내에 있어서 통학하기 편리한 입지다. 학교는 가깝지만 주변에 형성된 학군이 전무하다는 건 다소 아쉬운 점이다. 신도시급이 아니라 자체적으로 학군이 형성되기에는 규모가 너무 작다.

단지 바로 앞에 근린공원이 있어 산책이나 운동하기 좋고, 단지 대각선으로 대규모 수목원인 물향기수목원이 있다.

아쉬운 점은 단지 서쪽으로 산업단지(가장일반산업단지)가 있다는 것이다. 산업단지는 공장이 밀집한 지대이기 때문에 대기오염이나 공기질 측면에서 마이너스 요인이 된다. 단지 바로 옆으로 대상공장이 있기 때문에 공장뷰를 봐야하는 세대도 있다.

또 하나 단점은 아파트가 있는 행정구역인 궐동에 조선족을 비롯한 외국인 노동자들이 집단 거주하고 있다는 점이다. 여러 문제가 발생했다는 기사를 보면 주변 환경이 좋지 않은 듯 싶다.

평면도

다른 아파트에서는 찾아보기 힘든 전용 68제곱미터 평면이 있다. 그러나 전체 물량의 80%가 전용 84이기 때문에 큰 문제는 되지 않는다.

문제는 전용 84의 평면도가 그리 매력적이지 않다는데 있다. 대부분 안방에 발코니가 있는데 안방 발코니가 없어 사생활 보호나 단열, 빨래 건조에 어려움이 있을 수 있다.

또한 재건축이 아닌 신축 아파트 대부분이 전용 84의 경우 4베이 구조임에 반해 오산 세교2지구 파라곤은 3베이 구조라 아쉬움을 더한다.

분양가와 안전마진

오산 세교2지구 파라곤의 분양가는 가장 비싼 가격을 기준으로 전용 68이 3억 7,200만원, 전용 84가 4억 5,300만원이다. 전용 84의 분양가가 5억원이 채 되지 않는다는 점에서 분양가상한제의 힘을 느낄 수 있다. 옵션과 취득세 등을 반영한 가격은 옵션을 모두 선택하고, 최고 금액으로 선택했음을 가정했을 때 약 5억 2,000만원이다.

오산 세교2지구에서 분양한 아파트 대부분이 전용 84 기준 4억원 초중반의 분양가로 분양을 진행했기 때문에 분양가는 인근 다른 아파트들과 차이가 없다. 현재 시세를 확인하고 싶어도 아직 전매제한이 풀리지 않아 정확한 시세를 파악하기는 어렵다.

오산 세교2지구 파라곤에서 남쪽으로 500m 거리에 있는 더샵오산엘리포레가 가격 비교를 해볼 수 있는 가장 가까운 신축 아파트 단지이다. 더샵오산엘리포레는 927세대 규모 아파트로 2023년 12월 입주를 앞두고 있다. 이 아파트의 현재 분양권 시세는 전용 84제곱미터를 기준으로 5억원 전후이다. 오산 세교2지구 파라곤의 분양가보다 5,000만원 정도 비싸지만, 옵션 및 중도금 이자 비용 등을 감안하면 가격에 큰 차이가 없거나 오산 세교2지구 파라곤이 조금 더 비싸다.

분양가가 주변 시세와 비슷하게 나왔고, 분양권 거래가 가능한 아파트와 가격 차이도 없어서 안전마진은 소액이거나 거의 없을 것으로 예상된다. 전매제한이 3년이기 때문에 가격 변동 예상이 어렵다는 점도 아쉬운 점이다.

투자 시 필요 자금

전매 제한이 3년이라 분양권 투자는 사실상 불가능하다. 투자용으로 투자하더라도 입주장까지는 가져가야 하는 매물이다. 갭투자를 봐야 하는데 주변 전세 시세는 호반써밋라포레 아파트를 참고하면 전용 84기준 3억 5,000만원 전후이다. 이를 통해 갭투자 시 필요한 자금을 계산해보면 약 1억 7,000만원이 필요하다. 오산 세교2지구에 입주 물량이 많기 때문에 전세 가격이 이보다 밀릴 수 있음을 감안하면, 2억원 이상의 자금은 필요할 것으로 보인다.