신년 1월부터 줍줍 청약이 잇따라 나오고 있다. 고양 덕은지구에서 DMC한강자이더헤리티지줍줍 4세대 공고가 나왔고, 뒤이어 구성남 지역에 있는 산성역자이푸르지오에서도 5세대의 공고가 나왔다. 이번 글에서는 DMC한강자이더헤리티지와 산성역자이푸르지오 줍줍 청약의 분양가를 비교해보고 입지나 분양가, 안전마진을 고려했을 때 어디가 더 나은지 분석해본다. 더불어 청약 시 유의사항도 정리해봤다.
DMC한강자이더헤리티지, 산성역자이 – 신청 자격 비교
우선 이 로또 청약에 내가 신청할 수 있는지 자격부터 점검해본다. 두 아파트 청약 모두 무순위와 취소후재공급 두 가지 유형의 청약이 올라와 있다. 두 청약 유형 모두 분양가는 같지만, 청약 자격에서 차이가 있다. 취소후재공급 청약은 거주 지역 제한이 있는 반면, 무순위 청약은 거주 지역 제한이 없고 당첨이 되더라도 청약통장을 사용하지 않고 당첨된 것이기 때문에 재당첨 제한 등을 받지 않는다는 장점이 있다. 같은 무순위여도 두 아파트가 다른데 DMC한강자이더헤리티지는 유주택자도 가능한 반면, 산성역자이푸르지오는 무주택세대구성원인자만 가능하다.
청약 줍줍 유형 3가지(무순위, 임의공급, 계약취소주택) 특징 비교 분석 (landstockbiz.com)
DMC한강자이더헤리티지
- 취소후재공급 : 고양시에 거주하는 무주택세대주
- 무순위 : 국내에 거주하는 성년자
산성역자이푸르지오
- 취소후재공급 : 성남시에 거주하는 무주택세대주
- 무순위 : 국내에 거주하는 무주택세대구성원
공급 물량 비교
두 아파트에서 취소후재공급과 무순위 청약으로 올라오는 물량을 확인해본다.
하나 유의해야 할 것은 산성역푸르지오자이 취소후재공급 3세대는 모두 다자녀 특별공급 물량이라는 점이다. 다자녀 특별공급이라 성남시에 거주하는 무주택세대주 중 자녀가 3명 이상이고 전년도근로자월평균소득 120% 이하이고 부동산 자산 2억 1,500만원 이하, 자동차 가액 3,683만원 이하를 모두 만족하는 사람만 신청할 수 있다. 허들이 매우 높은만큼 경쟁률이 다소 낮을 것으로 예상된다.
DMC한강자이더헤리티지 84B 1세대도 신혼부부 특별공급 물량이기 때문에 신혼부부 특별공급 자격과 소득, 자산조건을 만족해야 청약 자격이 주어진다는 점에 유의해야 한다. 신혼부부 특별공급 자격과 조건은 아래와 같다.
DMC한강자이더헤리티지
- 무순위(2세대) – 84A(107동 2304호), 99(105동 901호) 각 1세대
- 취소후재공급(2세대) – 84B(106동 1504호, 신혼부부 특별공급), 84C(105동 1602호) 각 1세대
산성역자이푸르지오
- 무순위(1세대) – 74A(103동 805호)
- 취소후재공급(3세대) – 59B(102동 407호, 다자녀 특별공급), 74A(110동 2105호, 다자녀 특별공급), 74B(204동 2802호, 다자녀 특별공급) 각 1세대
청약 일정
두 아파트 줍줍 청약의 일정은 아래와 같다.
DMC한강자이더헤리티지
- 모집공고일 : 2024년 1월 8일
- 청약접수 : 2024년 1월 15일(특별공급), 16일(일반공급)
- 당첨자 발표일 : 2024년 1월 18일
산성역푸르지오자이
- 모집공고일 : 2024년 1월 10일
- 청약접수 : 2024년 1월 15일(특별공급, 일반공급 동시 접수)
- 당첨자 발표일 : 2024년 1월 18일
청약 유의사항
두 아파트의 당첨자 발표일이 같지만, 비규제지역 무순위청약의 경우 중복 청약이 가능하다. 1세대 1인 청약 제한도 없기 때문에 부부라면 두 곳 모두 무순위 중복 청약이 가능하다. 산성역자이푸르지오는 자격이 무주택자세대구성원이어야하기 때문에 세대구성원이 모두 무주택자인 부부만 중복 청약이 가능하다.
무순위가 아닌 계약취소주택의 경우에는 거주 제한이 있기 때문에 현실적으로 중복 청약이 어렵고, 된다해도 특별공급의 경우 1세대 1인 청약 제한이 있기 때문에 중복청약을 할 경우 당첨되더라도 무효가 될 수 있다.
개요
DMC한강자이더헤리티지
- 주소 : 경기도 고양시 덕양구 대덕산로 20
- 세대수 : 620세대, 총 7개동 최고 24층
- 용적률 : 199%
- 건폐율 : 15%
- 세대장 주차대수 : 1.7대
- 전매제한 : 없음
- 실거주 의무 : 없음
- 입주 가능 시기 : 2024년 4월 이내
DMC한강자이더헤리티지 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
산성역자이푸르지오
- 주소 : 경기도 성남시 수정구 신흥동 1529
- 세대수 : 4,774세대, 총 31개동 최고 29층
- 용적률 : 263%
- 건폐율 : 17%
- 세대장 주차대수 : 1.2대
- 전매제한 : 이전고시 이후 가능
- 실거주 의무 : 없음
- 입주 가능 시기 : 2024년 4월 이내
산성역자이푸르지오 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
입지 분석
DMC한강자이더헤리티지
고양 덕은지구에 자리한 아파트이다. 덕은지구는 고양시에서 서울과 인접한 덕은동 일대에 조성된 택지개발지구이다. 난지도의 공원화가 이루어지면서 개발계획이 나오기 시작했고, 2010년 개발지역 지정 후 2019년 첫 분양을 진행하고 현재 입주가 진행 중에 있다. 총 7개의 아파트 단지와 2개의 주상복합 단지로 구성되어 있으며 전체 세대수는 4,600세대 정도이다. 그리 큰 규모의 택지지구가 아니고 주변에 지하철역이 없다는 단점이 있으나 서울과 바로 맞닿아 있고, 한강 조망이 가능한 단지가 일부 있다는 점에서 강점을 가지고 있는 지역이다. 이번에 줍줍 청약이 나온 DMC한강자이더헤리티지 107동도 한강 조망이 가능하다.
DMC한강자이더헤리티지는 아파트 건너편에 바로 초등학교가 있어 초품아급 입지를 가지고 있으며, 중학교도 도보 5분이면 갈 수 있는 거리에 있어 교육 환경이 우수한 편이다. 한강공원으로 바로 갈 수 있는 육교도 있기 때문에 한강 접근성도 좋다. 교육 환경과 자연 환경에서는 아주 우수한 곳이라고 할 수 있다.
반면 위에서 언급했듯 교통 환경은 아쉬운 곳이다. 가장 가까운 지하철역은 경의중앙선 수색역과 경의중앙선, 6호선, 공항철도를 이용할 수 있는 디지털미디어시티역으로 약 4km 거리이며 버스로 약 30분 정도 소요된다. 가양대교를 건너 9호선 가양역도 이용할 수 있으나 마찬가지로 버스로 30분 정도 소요된다. 역세권과는 거리가 먼 지역임을 확인할 수 있다. 향후 대장홍대선 개통 시 덕은역이 지구 내에 들어설 예정이라 향후에는 교통 환경이 개선될 전망이다. 덕은지구 자체의 규모가 크지 않아서 생활편의시설도 풍부하지는 않다. 그러나 풍부하지 않다 뿐이지 중심상가에 기본적인 프랜차이즈들은 입점해 있어서 크게 불편한 점은 없다.
산성역자이푸르지오
5,000 세대에 가까운 대단지 아파트이다. 산성역 주변을 재개발한 아파트 중 하나이며, 산성역 주변으로 산성역 포레스티아, 산성구역 재개발로 들어서게 될 대규모 아파트 단지가 있다. 남쪽에 희망대공원을 둘러싼 모습이며 1단지, 2단지, 3단지, 4단지가 확실하게 분리되어 있다. 산성역까지의 거리는 산성역 포레스티아보다 조금 더 멀지만 대신 공원이 가깝다는 장점이 있다. 이번에 무순위로 나온 103동의 경우 초등학교도 가까운 초품아급 아파트이다.
산성역자이푸르지오 1단지 같은 경우에는 8호선 산성역과 신흥역까지의 거리가 큰 차이가 나지 않는다. 산성역으로 가려면 오르막을 올라야 하지만, 신흥역으로 갈 경우에는 내리막이라는 점을 참고해서 이용할 역을 정하면 좋다. 단지 규모가 큰 만큼 커뮤니티 시설(조식 제공, 스카이브릿지 등)도 잘 갖춰져 있다는 점도 산성역자이푸르지오의 장점이다.
무엇보다 산성역자이푸르지오의 경우 8호선을 통해 잠실과 강남, 분당, 판교 등 서울 동남권 지역으로 빠르게 이동할 수 있다는게 최고 장점이다. 지하철역과 다소 멀다는게 아쉬운 점이지만 구성남 입지 자체가 서울과 닿아 있기 때문에 이 점을 극복해준다. 평지 지형이 아닌 언덕에 있다는 점과 재개발 지역 주위의 환경이 열약하다는 점은 구성남 지역 재개발 아파트들이 가진 공통적인 약점이라 산성역자이푸르지오도 이 점에서는 벗어날 수 없다.
분양가와 안전마진 비교
DMC한강자이더헤리티지
무순위
- 84A 분양가 : 6억 6,930만원(옵션 포함 시 약 7억 3,700만원)
- 99 분양가 : 7억 6,400만원(옵션 포함 시 약 8억 800만원)
취소후재공급
- 84B 분양가 : 6억 7,800만원(옵션 포함 시 약 7억 300만원)
- 84C 분양가 : 6억 6,500만원(옵션 포함 시 약 6억 9,700만원)
DMC한강자이더헤리티지의 분양가와 동일 평형 매매 호가를 비교해봤을 때 안전마진은 3억 ~ 4억원이다. 2020년 이후 실거래는 없어서 현재 실거래 가격은 확인하기 어렵다. 같은 덕은지구 내에 있는 아파트인 DMC디에트르한강의 경우 2023년 7월 전용 84의 실거래가로 9억 7,000만원 거래가 한 건 있었다. 이를 통해봐도 현재 10억원 내외의 가격이 형성 중이라는 것을 알 수 있다. 이를 통해 실거래 가격 기준 약 3억원, 호가 기준 약 4억원 정도가 안전마진이라고 볼 수 있다.
DMC한강자이더헤리티지 전용 84의 전세 호가는 6억원 전후이다. 여유있게 1억 5,000만원의 투자 자금만 있으면 갭투자가 가능하다. 전매제한도 없고 실거주의무도 없는 단지이기 때문에 투자용으로도 가치가 매우 높다. 실거주하기에도 매우 좋다. 수만 대 일의 경쟁률이 예상되는 이유다.
산성역자이푸르지오
무순위
- 74A 분양가 : 6억 4,400만원(옵션 포함 시 6억 6,100만원)
취소후재공급
- 59B 분양가 : 5억 2,200만원(옵션 포함 시 약 5억 3,200만원)
- 74A 분양가 : 6억 5,100만원(옵션 포함 시 약 6억 6,600만원)
- 74B 분양가 : 6억 6,000만원(옵션 포함 시 약 6억 7,100만원)
산성역자이푸르지오의 분양가와 동일 평형 매매 호가를 비교해봤을 때 안전마진은 3억원 정도이다. 산성역자이푸르지오 매물과 인근 신축인 산성역포레스티아 실거래와 비교해도 비슷한 금액이 나온다.
전세 시세는 4억 후반대로 갭투자를 위해서는 2억원 정도의 자금이 필요하다. DMC한강자이더헤리티지와 마찬가지로 실거주의무가 없고 전매제한도 거의 없는 것과 다름 없기 때문에 투자용으로 가치가 높다.
정리
전국민을 대상으로 무순위 줍줍에 나서는 DMC한강자이더헤리티지와 산성역자이푸르지오 아파트의 입지와 분양가, 안전마진을 비교해봤다. 두 아파트 모두 안전 마진이 최소 3억원에 달하는만큼, 치열한 경쟁이 있을 것으로 예상된다. 청약하시는 분들께 좋은 결과가 있기를 바라본다.
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