최고 분양가 기록을 갈아치운 ‘포제스 한강’ 이후 2024년 두 번째 서울 청약 아파트가 등장했다. 그 이름도 유명한 ‘메이플 자이’이다. 메이플 자이는 서초구 한 가운데 한강공원 이용이 가능한 거리에 지어지는 대단지 아파트이다. 포제스 한강보다 입지나 단지 규모에서 더 우위이지만, 분양가 상한제 적용 단지로 분양가는 오히려 더 저렴하게 책정되었다. 메이플 자이는 분양가 상한제가 적용되는 강남 지역 아파트다보니 당첨만 되면 최소 수 억원의 차익은 남길 수 있는 로또 청약으로 불리고 있다. 기존 로또와 다른 점은 로또는 단돈 1,000원만 있으면 기회를 얻을 수 있지만, 메이플 자이는 최소 수 억원의 돈을 가지고 있어야 당첨 기회를 얻을 수 있다는 점이다. 이번 글에서는 무주택자를 기준으로 메이플 자이에 청약하기 위해서 가지고 있어야 할 최소 현금이 얼마인지 계산해봤다.
메이플 자이 – 개요
- 주소 : 서울특별시 서초구 잠원동 60-3
- 세대수 : 3,307세대(이중 162세대 일반분양)
- 입주예정시기 : 2025년 6월
- 용적률, 건폐율 : 299%, 17%
- 특이사항 : 분양가상한제, 투기과열지구, 정비사업
- 전매제한기간 : 3년
- 거주의무기간 : 2년(실거주 의무 3년 유예 정치권에서 논의 중)
메이플자이>청약안내>청약 체크포인트 (xi.co.kr)
메이플 자이 청약이 로또 청약인 이유
메이플 자이의 입지는 위에서 설명했듯 강남 중에서도 상급에 위치한다. 반포하면 떠오르는 대표적인 대장 아파트 중 하나인 반포 자이 바로 북쪽에 있기 때문이다. 3호선 잠원역, 7호선 반포역 더블역세권이고 신세계백화점 강남점, 뉴코아아울렛, 한강시민공원을 모두 도보로 이용할 수 있는 거리에 두고 있는 아파트다. 초등학교와 중학교도 같은 블록 안에 있어 통학 환경도 우수하다. 강남 한복판인 곳이지만 상업지구와 분리되어 있고 블록이 아파트로만 채워져 있어서 주거 환경도 매우 쾌적하다. 한 마디로 입지로는 흠잡을 곳이 없는 아파트다.
입지 외에도 모든 것이 완벽하다. 자이가 사고를 치기는 했으나 그래도 메이저 건설사임에는 틀림 없다. 지형도 평지이며 3,000세대가 넘는 대단지라 커뮤니티 구성과 이용에도 문제가 없다.
무엇보다 가장 좋은 건 메이플 자이의 분양가이다. 메이플 자이 전용 59의 분양가는 약 17억 4,000만원이다(옵션도 별로 없어서 거의 이 가격이다). 그런데 메이플 자이 바로 옆에 있는 2018년 준공 600여 세대 규모의 신반포자이 아파트의 전용 59 시세가 24억원이다(23년 11월 실거래가 24억 3,000만원). 단순 가격 차이는 6억 6,000만원에 달한다.
다만, 메이플 자이의 전용 59 물량은 총 6세대에 불과하고 이마저도 최하층인 2층이다. 1층이나 다름 없기 때문에 최하층의 시세를 적용해서 비교해보면 약 4억원 정도의 안전마진이 있다고 생각된다(언론에서는 8억에서 최대 10억까지도 마진을 보고 있는 것 같은데 매우 오버라고 생각한다). 이번에 분양하는 전용 43, 전용 49는 주변 아파트에 소형 평수가 없어 직접적인 비교는 힘들지만, 전용 59의 시세로 봤을 때 최소 2억원 이상의 안전 마진은 보장할 수 있을 것 같다. 아무리 구조가 잘 나왔다고 해도, 전용 43과 49는 크기가 너무 작은 소형 평수라 한계가 있기 때문에 전용 59에 비해 안전마진을 다소 보수적으로 잡았다.
문제는… 현금과 규제
메이플 자이는 최소 4억원 이상을 벌 수 있는 로또 청약임을 알아봤다. 그러나 문제는 최소 2억원을 벌기 위해서는 분양가 12억원이 필요하다는 데 있다. 메이플 자이가 있는 서울시 서초구는 지금도 투기과열지구이다. 규제지역이기 때문에 자금을 마련하기가 여의치 않으며, 전매제한과 실거주 의무 규제까지 살아있어 투자가 더 쉽지 않은 곳이다. 그래도 놓칠 수는 없다. 규제지역이라고 해도 대출이 아예 안 나오는 것은 아니기 때문에, 최소 얼마만큼의 현금이 있어야 메이플 자이 청약에 도전할 수 있는 지 계산해본다.
메이플 자이 청약 – 최소 필요 현금 계산해보기
메이플 자이의 최소 분양가는 43A의 2층 10억 6,300만원이다. 그러나 동호수 추첨에서 반드시 최저층에 걸리리라는 법은 없으니, 43A 타입 20층 이상 기준 분양가인 12억 500만원을 기준으로 계산해본다. 기준은 무주택자다.
청약에 당첨됐다고 가정하면, 우선 가장 먼저 계약금을 마련해야 한다. 메이플 자이는 콧대가 높은 아파트라 계약금 비율이 20%이다. 2억 4,100만원을 중도금 대출 없이 가지고 있는 현금이나 신용대출 등으로 마련해야 한다. 계약금 금액부터가 어지간한 아파트 잔금 느낌이다.
메이플 자이는 규제지역이라 중도금 대출이 50%까지만 가능하다(비규제지역은 60%까지 가능). 중도금 이자는 대부분의 아파트가 그렇듯 이자 후불제로 진행된다. 중도금의 50%면 6억 2,500만원이다. 중도금 대출은 DSR 규제를 적용 받지 않기 때문에 대부분의 경우라면 일단 빌릴 수는 있다. 여기까지 전체 자금의 70%는 마련했고, 나머지 중도금 1번 10%와 잔금 20%를 내야한다. 여기서 경우의 수가 생긴다.
실거주 의무 적용 시
공고처럼 실거주를 반드시 해야 한다면, 중도금과 잔금을 스스로 마련하는 수밖에 없다. 전세보증금을 통한 갭투자가 안되기 때문에 어떻게든 돈을 만들어서 중도금과 잔금을 내야한다. 중도금 1회분과 잔금을 더하면 총 3억 6,150만원이다. 여기에 발코니 확장 비용, 시스템 에어컨 등 옵션 비용(약 1,000만원)을 더하면 3억 7,000만원이 넘는다. 옵션 종류가 적고 평수가 작아 그나마 추가 비용이 크지 않다는게 위안이다. 중도금 이자는 금리를 3.5%라고 잡았을 때 약 1,700만원 정도다. 분양 시기가 내년이라 기간이 짧아 이자 부담이 적은 것도 다행이라면 다행이다.
문제는 취득세다. 9억 초과 주택이다보니 적용 세율이 3.3%다. 취득 가액이 12억원이 넘어서 생애최초 주택 구입 시 받을 수 있는 200만원 취득세 할인도 받지 못한다. 결과적으로 4,000만원이 넘는 취득세를 내야하기 때문에 세금 부담도 크다.
결과적으로 메이플 자이 43A에서 실거주를 하기 위해서는 중도금 대출 50% 금액을 제외한 50% 금액에 옵션 비용, 중도금 이자, 취득세 비용을 더해 최소 6억 2,500만원은 있어야 입주가 가능하다는 계산이 나온다.
실거주 의무 미적용 시(현재 논의 중인 3년 유예 법안 통과 시)
제2의 둔촌주공 살리기 법안인 실거주 의무 3년 유예가 통과될 경우 실거주 유예가 메이플 자이에도 적용될 가능성이 높다. 최소 전세 한 번은 돌릴 타이밍이 나오기 때문에 잔금 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 갭투자가 가능하다고 가정하고 필요한 투자 금액을 계산해보면 아래와 같다.
계약금 납부와 중도금 대출까지는 비슷하다. 갭투자의 관건은 전세보증금으로 얼마만큼의 자금을 마련할 수 있느냐에 달렸다. 현재 이 일대 전세 호가와 실거래가는 전용 59가 12억 ~ 13억원 수준이다. 이를 바탕으로 전용 43에 적용하면 약 8억 7,000만원 ~ 9억 5,000만원이 나온다. 신축 공급 부족과 금리 인하가 예상되는 상황을 고려해봤을 때 전세 가격이 당분간 상승할 것으로 예상되기 때문에 2025년 입주 시 전세보증금을 최소 10억원에서 최대 11억원 정도까지도 생각해볼 수 있을 것 같다.
전세보증금을 10억원으로 잡고 계산하면, 분양가와 옵션 비용, 중도금 이자와 취득세까지 모두 총 12억 7,265만원이 필요한데 이중 10억원을 전세보증금으로 조달할 수 있으니 2억 7,265만원만 있으면 된다는 계산이 나온다. 전체 필요 금액의 21%만 있으면 매수 할 수 있다니 메이플 자이의 분양가가 얼마나 저렴하게 나왔는지 확인할 수 있다.
정리 – 2억 7,265만원 vs 6억 2,500만원
실거주 의무가 적용이 되느냐, 되지 않느냐에 따라서 필요한 금액이 3억 5,000만원 가까이 차이가 난다. 부동산 투자가 주식보다 유리하다고 말하는 이유가 이처럼 무이자로 레버리지 투자가 가능하기 때문이다.
우리는 이미 둔촌주공 살리기를 통해 어떻게든 살 길은 열어준다는 정부의 부동산 시장에 대한 태도를 확인할 수 있었다. 사람들이 두 번의 실수는 하지 않을 것이라 생각한다. 실거주 의무 때문에 둔촌 주공 청약을 놓친 사람들이 메이플 자이를 같은 이유로 놓치진 않을 것이다.
정부는 시장의 신뢰를 잃었고, 이는 장기적으로 부동산 시장 안정화에 큰 악재로 작용할 것이다.
오늘의 결론. 무주택자라면 약 2억 7,000만원만 있으면 메이플 자이 최소 평형에 청약할 수 있다. 일단 넣고 보고, 비과세를 위한 실거주 문제는 나중에 생각하자. 세금 좀 내면 어떠한가(물론 좀이 아니긴 하다). 세금을 내더라도 1억원 이상은 남길 수 있으니 말이다.
※ 자료나 계산에 오류가 있을 수 있습니다. 손실 시 따로 책임지지 않습니다.
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