올해 성남에서는 도환중1구역, 산성구역 재개발 등 굵직한 분양 물량과 복정, 신촌 등에서 소규모 분양 물량이 공급될 예정이다. 이중 가장 먼저 분양에 나설 단지는 복정1지구 B3블록일 것으로 보인다. 복정1지구는 위례신도시 남쪽 8호선 남위례역 인근에 조성되는 미니 택지지구로 민간 분양, 공공 분양, 신혼희망타운 등의 아파트와 상업지구가 들어선다. B3블록인 남위례역 에듀포레는 복정1지구에서 가장 좋은 입지로 꼽히고 있는데 그 이유와 분양가, 청약 시 필요한 금액 등을 정리해본다.
복정1지구 남위례역 에듀포레(B3블록) – 개요
- 단지명: 엘리프 남위례역 에듀포레
- 위치: 경기도 성남시 수정구 복정1지구 B3블록
- 세대수: 총 510세대 중 367세대 일반 분양(2022년 11월에 417세대 사전청약으로 공급함)
- 규모: 지하 3층 ~ 지상 최고 29층. 총 6개동
- 건폐율 및 용적률: 14.77% / 188%
- 평형: 84A(457세대), 84B(53세대)
- 입주 예정일: 2026년 11월
- 특징: 분양가상한제 적용, 중도금 대출 60% 및 이자 후불제 적용
- 전매제한: 3년
- 실거주 의무: 3년
- 시공사 : 계룡건설산업 – 계룡건설 엘리프 (krcon.co.kr)
복정1지구의 A1, A2, A3블록은 모두 공공 분양과 신혼희망타운으로 공급되었다. 남은 곳은 민간 분양 아파트인 B1, B2 블록과 임대 아파트인 C블록이다. 민간 분양 아파트 중에서는 B3블록의 남위례역 에듀포레가 가장 먼저 분양에 들어갔다. 참고로 엘리프(ELIF)라는 브랜드를 달고 있으며, 엘리프는 계룡건설이라는 코스피에 상장된 중견 건설사의 아파트 브랜드이다. 브랜드 측면에서는 다소 아쉬운 점이 있다.
입지
복정1지구에서 민간 분양에 나서는 B1, B2, B3블록 가운데 B3블록인 남위례역 에듀포레가 입지가 가장 우수한 것으로 평가된다. 8호선 남위례역과 가장 가깝고, 초등학교, 상업지구 모두 가깝기 때문이다. 다른 민간 분양 블록인 B1과 B2는 남위례역까지 거리가 약 700m로 B3블록에 비해 두 배 가까이 멀다. 무엇보다 위례신도시 접근성이 좋지 못하다. 위례신도시보다 복정동 빌라촌이 더 가깝기 때문이다(대신 수인분당선 복정역 접근성은 더 좋다).
남위례역 에듀포레 단지 입구에서 8호선 남위례역까지 약 400m(도보 5분) 소요되며, 남위례역에서 잠실역까지는 13분, 강남역 및 판교역까지 약 30분, 여의도역까지 약 45분, 광화문역까지 약 50분이 소요된다. 이정도면 서울 변두리 지역이 아니라면 3대 업무지구와 대부분 지역에 1시간 이내에 도착 가능한 입지라고 할 수 있다.
위례신도시 바로 남쪽에 있기 때문에 위례신도시의 인프라를 공유할 수 있다는 점도 복정1지구와 남위례역 에듀포레의 장점이다. 실제로 남위례역에서 헌릉로만 건너면 바로 위례신도시이며, 현재 위례선 위례 트램이 공사중이어서 트램 개통 시 트램으로 위례호수공원, 위례중앙광장 및 인근 상업지역, 위례스타필드시티, 5호선 마천역 등을 편하게 이용할 수 있을 것으로 보인다.
입지적으로 보면 위례 및 송파, 강남과 가까워 재평가 받고 있는 구성남 지역의 재개발 신축 아파트보다 서울은 더 가깝고 생활 환경도 우수한 상급 지역이라고 볼 수 있다. 이런 이유로 전용 84가 10억이 넘는 분양가였음에도 불구하고 사전청약 당시 매우 높은 경쟁률을 기록했었다.
굳이 단점을 찾아본다면 복정1지구 내에 유치원, 초등학교, 고등학교는 있으나 중학교가 없다는 점이다. 중학교는 위례신도시 내에 있는 위례한빛중학교 등으로 통학해야 할 것으로 보인다. 평지가 아니고 산 계곡에 들어서는 아파트이기 때문에 단지 내 단차가 있고 산 벌레 등이 많을 수 있다는 점도 단점이다.
분양가
복정1지구 남위례역 에듀포레 확정 분양가는 전용 84A 21층 이상 최고가 기준 10억 9,720만원이다. 최저 분양가인 1층 분양가도 10억 3,820만원에 달한다. 분양가상한제가 적용되었음에도 10억이 넘는 분양가가 나왔다. 그러나 최근 고분양가 분위기를 고려한다면 정말 싸게 나온 것이다. 2022년 사전청약 당시 제시된 분양가가 10억 2,000만원이었는데 지난 2년간 있었던 엄청난 공사 단가 상승에도 분양가가 1억원도 채 오르지 않았다. 이정도면 사실상 거의 안 올랐다고 봐도 될 정도다.
주변 시세와 비교해도 분양가가 저렴하다는 것을 알 수 있다. 복정1지구보다 입지적으로 한 단계 낮다고 평가되는 8호선 산성역 인근의 산성역포레스티아, 산성역자이푸르지오의 전용 84 시세가 11억원 전후이다. 하급지로 평가 받는 지역의 시세보다 분양가가 저렴하니 매력이 있다고 할 수 있다.
복정1지구보다 상급지인 위례신도시 내에 있는 아파트인 위례역푸르지오와 비교해본다. 위례역푸르지오는 2017년에 준공된 620세대 규모의 위례 트램 역세권, 위례호수공원 접근성이 좋은 아파트이다. 위례역푸르지오의 전용 84 시세는 중층 이상 기준 13억원 전후이다. 남위례역 에듀포레의 분양가가 2억원 더 저렴하다. 10년이라는 연식 차이를 고려하면 이 차이는 더 커진다.
이와 같이 주변 시세를 고려했을 때, 남위례역 에듀포레의 안전마진은 발코니 확장이나 옵션 가격 등을 감안했을 때 최소 1억원 이상이 될 것으로 보인다. 반포 래미안 원베일리만큼은 아니지만 이 정도만 되어도 로또분양이라고 불릴만하다.
청약 시 필요 금액
청약 시 필요한 금액은 계약금 20%이다. 다른 민간분양과 달리 전매제한 기간이 길고 무엇보다 실거주 의무가 있어서 투자용으로는 접근이 쉽지 않다는게 아쉬운 점이다. 그나마 실거주기간 3년 유예가 가능해져서 전세 한 번은 돌리고 입주할 수 있게 되어 부족한 자본을 모을 시간을 벌게 되었다는 건 장점이다.
계약금으로 약 1억 6,000만원이 우선 필요하다. 중도금은 대출로 충당할 수 있다. 이자는 후불제로 내야하지만 최근 금리 인하 흐름을 고려하면 큰 부담은 되지 않을 것으로 보인다. 잔금은 전세로 돌리거나 잔금 대출로 전환해서 처리하면 된다. 결과적으로 약 2억원 정도만 있으면 분양까지 가져갈 수 있다는 계산이 나온다.
수원의 매교역 팰루시드처럼 5,000만원으로 투자할 수 있는 아파트는 아니지만, 두 아파트의 입지와 상품성을 고려하면 남위례역 에듀포레의 투자성이 압도적으로 좋아보인다.
매교역 팰루시드 미분양 줍줍 투자 가치 분석(매교역푸르지오SK뷰 비과세 매물) (landstockbiz.com)
정리
남위례역 에듀포레 입지의 장점과 단점, 분양가, 청약 시 필요한 금액 등에 대해 정리해봤다. 남위례역 에듀포레는 행정구역상 성남이기는 하지만, 성남보다는 위례나 서울 송파 생활권에 더 가까운 지역이었다. 몇몇 단점도 있으나 압도적으로 장점이 더 많은 지역이라는 점을 확인할 수 있었다.
분양가는 최근 흐름을 감안하면 합리적인 수준이었다. 주변 시세와 키를 맞추거나, 조금 더 높게 분양가가 책정되는게 요즘 분양시장인데, 주변 시세보다 2~3억 원 정도 낮은 금액으로 분양가가 책정되었다. 4월 본청약 시 치열한 경쟁이 예상되는 이유이다.
성남에 거주하는 사람에게 청약 당첨 우선권이 있다. 성남에 거주하는 분들이라면 청약을 넣어보시기를 추천한다. 분당 금호어울림보다 분양가는 더 비싸지만, 충분히 그럴만한 가치를 하는 곳이다.
분당 금호어울림 그린파크 – 분양가, 안전마진, 최소 필요 금액 분석 (landstockbiz.com)