청약 시장에서 양극화가 지속되고 있다. 분양가 상한제가 적용되어 분양가가 낮거나 입지가 좋은 곳의 청약은 높은 경쟁률로 마감되고 있는 반면, 분양가가 비싸거나 입지가 지방이나 수도권 외곽의 경우 미분양을 면치 못하고 있는 실정이다. GTX-C가 정차하는 금정역 인근에 들어서는 금정역 푸르지오 그랑블이 분양을 앞두고 있다. 금정역 푸르지오 그랑블이 성공적인 분양 성적을 거둘 수 있을지 입지, 분양가, 향후 개발 호재, 안전마진 등을 통해 분석해본다.
금정역 푸르지오 그랑블 – 개요
금정역 푸르지오 그랑블의 기본적인 내용을 살펴본다.
- 위치: 경기도 군포시 금정동 146-3번지(군포벌터마벨지구 B-1블록)
- 규모: 지하 2층 ~ 지상 45층, 8개동
- 세대수: 1,072세대 중 1,072세대 일반 분양
- 평형: 전용 59, 전용 76, 전용 84, 전용 95
- 건폐율/용적률: 14.97% / 304.83%
- 시공사: 대우건설
- 난방 방식: 확인 안 됨
- 입주예정일: 2028년 5월
- 전매제한: 당첨자 발표일로부터 1년
- 실거주 의무: 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법: 최대 60% 대출 가능한 이자 후불제
- 특이사항: 비규제지역, 군포시 거주자 우선 당첨
준주거지역이라 다소 높은 용적률이 적용되었다. 최고층 45층으로 힐스테이트 금정역과 함께 금정역 주변의 랜드마크 아파트가 될 예정이다. 대우건설에서 판교 푸르지오 그랑블에 사용했던 그랑블 브랜드를 사용함으로써 가치를 높였다.
입지 분석
기본적인 위치만 보면 금정역 푸르지오 그랑블은 평촌신도시와 산본신도시 중간에 있는 아파트이다. 두 신도시를 이어주는 도로인 흥안대로와 접하고 있으며, 행정구역은 군포시에 속하지만 안양천만 건너면 안양시라 1호선 철길로 단절되어 있는 군포쪽보다 오히려 안양시 생활권에 더 가까운 곳이다.
안양천 건너에 재개발로 들어선 신축 아파트인 평촌두산위브 리버뷰(2022년, 855세대)와 평촌두산위브 더프라임(2025년, 456세대)이 있다.
금정역 푸르지오 그랑블 입지의 핵심은 교통이다. 교통 중에서도 GTX-C가 핵심이라 할 수 있다.
GTX-C 노선은 현재 착공에 들어갔으며, 계획대로라면 2028년 개통할 예정이다. GTX-C는 금정역에 정차하며 금정역에서 양재(9분), 삼성(12분), 왕십리(15분), 청량리(17분)까지 환승 없이 이동할 수 있다. 말 그대로 교통 혁명이다.
GTX-C 노선 착공 – 노선도, 역간 소요 .. : 네이버블로그 (naver.com)
지금 당장은 별로 내세울게 없는 곳이지만 GTX와 함께 발전 가능성이 높은 곳이라고 평가할 수 있다. GTX-A 개통 이후 날아오른 동탄역 역세권 아파트 가격으로 GTX의 힘은 어느정도 입증이 됐고, 올해 하반기에 GTX-A 운정~서울역 노선 개통 후 운정, 킨텍스, 대곡, 연신내 주변 역세권 아파트의 시세 변화를 살펴보면 GTX-C 역세권 주변 아파트의 시세도 예상해 볼 수 있다.
다만, 금정역 푸르지오 그랑블에서 금정역까지 거리가 직선 거리로 1km 가까이 되기 때문에 역과 그리 가깝지는 않다는 점이 단점이다. 거리도 거리인데 금정역까지 가는 도로망 자체가 제대로 구축이 안되어 있다는게 더 문제이다. 버스를 타면 고가도로를 지나 돌아가게 되어있고, 걸어가려면 공장 지역을 지나는 인도도 없는 좁은 이면 도로를 따라 이동해야 한다. 금정역까지 도보로 15분, 버스로도 15분 정도가 소요된다.
금정역 접근성만으로 놓고 보면 힐스테이트 금정역이 최고이며, 금정역과 가까운 주요 아파트들로는 금정역 서쪽으로는 산본의 래미안 하이어스, e편한세상 금정역 에코센트럴, 산본 매화주공 14단지가 있고 금정역 동쪽으로는 금정역 호계푸르지오, 평촌두산위브 리버뷰 등이 있다. 금정역 서쪽에 있는 금정역 푸르지오 그랑블은 평촌두산위브 리버뷰보다는 금정역 접근성이 좋은 편이나, 금정역 호계푸르지오에 비하면 접근성이 떨어진다.
금정역 주변에서 가장 신축이라는 점이 금정역 푸르지오 그랑블의 장점이지만, 역과의 거리와 접근성에서 다소 아쉬운 모습이다.
아파트 주변 환경을 보면 아쉬운 점이 많다. 아파트 남쪽과 북쪽 지역이 일반공업지역, 준공업지역이라서 크고 작은 공장들이 분포하고 있다. 향후 개발 계획이 잡혀있기는 하지만 장기적인 계획이라 공장과 함께 지내야 하는 날이 꽤나 길 것으로 보인다. 무지막지한 매연이나 유해 물질을 배출하는 공장은 없지만 공장을 오가는 대형 트럭으로 인한 안전 문제와 어수선한 주변 환경 등은 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있다.
주변이 공업지역이라 아파트 주변에 학교가 없다는 큰 약점이 있다. 가장 가까운 금정초등학교까지 거리가 1km가 넘고, 소요 시간은 도보로 15분 이상 걸린다. 통학로 상태는 매우 좋지 않다. 중학교도 가장 가까운 군포중학교까지 거리가 1km가 넘는다.
단지 바로 옆으로 안양천이 지난다는 건 장점이다. 부족한 녹지 공간을 그나마 안양천 산책로가 채워주고 있다. 다만, 안양천을 빼면 주변에 녹지라고 할만한 곳이 없다는 점은 아쉽다.
마지막으로 생활편의환경을 살펴보면 아쉬운 점이 많다. 규모가 있는 상권 지역이 금정역 앞이나 호계사거리 주변에 형성되어 있는데 대략 1km 정도 떨어져 있다. 주변이 공업지역이라 슬세권을 누리기엔 적합하지 않다.
금정역 푸르지오 그랑블의 입지를 한 줄로 정리하면 GTX-C 개통 호재는 간접적으로 누릴 수 있는 입지지만, 교통을 제외한 다른 입지 조건은 좋지 않다고 할 수 있다.
향후 개발 호재(ft. 군포 도시 기본계획)
금정역 푸르지오 그랑블은 군포시 생활권 중 당정권역에 해당한다.
당정권역의 특징은 대부분 공장으로 구성된 지역이라는 점이다. 군포시에서도 이를 알고 있으며, 이에 기반한 도시기본계획을 세워 개발을 진행 중에 있다. 구체적으로는 당정 공업지역과 유한양행 부지 개발 사업을 추진 중에 있다.
GTX-C 개통과 함께 금정역 복합 역사를 건설할 계획이며, 공장 이전부지에 복합적인 개발을 통해 첨단산업 등의 일자리를 유치할 계획을 세우고 있다. 다만, 군포시에서는 당정권역을 전면재개발에 의한 사업추진은 힘들 것으로 보고 소규모 개발과 정비 사업을 지원하겠다는 방침이다.
1km 떨어진 호계사거리에 동탄인덕원선 호계역(가칭)이 예정되어있다. 향후 금정역과 호계역 더블역세권 아파트가 된다. 동탄인덕원선은 종점이 인덕원이라 경기 남부 지역인 의왕, 수원, 동탄으로 이동하는 경우를 제외하면 사실 큰 메리트는 없다(서울 방향은 어차피 4호선과 인덕원역에서 만난다).
분양가 분석
금정역 푸르지오 그랑블의 분양가는 분양가가 나오기 전 부동산 커뮤니티에서 평당 2,900만원 수준으로 나온다는 말이 있었다.
평당 2,900만원이면 전용 59는 7억원, 전용 84는 9억원 중후반 정도이다. 최근 분양 시장의 분양가를 감안해 보면 이보다 분양가가 높으면 높았지 낮을 것 같지는 않다.
글을 쓰는 중에 금정역 푸르지오 그랑블의 분양가가 공개되었다. 전용 59는 7억 중반 정도로 예상에 맞게 나왔으나, 전용 84의 최고 분양가가 10억원이 넘는 가격으로 책정되어 예상보다 다소 높게 나왔다. 평당 3,000만원에 육박하는 분양가이다.
주변 분양 시세와 비교해본다. 가장 최근에 금정역 푸르지오 그랑블 주변에서 분양한 아파트는 e편한세상 평촌 어반밸리이다. 올해 3월에 분양했으며 분양가는 전용 59가 최고가 기준 7억 3,000만원, 전용 84가 최고가 기준 9억 8,900만원이었다. 2024년 6월 초 기준으로 아직까지 완판되지 못했고 선착순 동호수 지정 분양을 진행 중이다. 시장에서는 입지 대비 분양가가 비싸다고 판단하고 있는 것 같다.
금정역 푸르지오 그랑블의 분양가도 e편한세상 평촌 어반밸리와 비슷하거나 조금 더 높게 책정될 것으로 보인다. 두 곳의 입자 차이가 심하지 않기 때문에 금정역 푸르지오 그랑블도 완판에 어려움을 겪을 것으로 보인다.
안양천 건너에 있는 아파트인 평촌두산위브 리버뷰의 전용 84 호가는 7억 4,000만원부터 올라와 있고, 이보다 신축인 평촌두산위브 더프라임의 전용 84 호가는 8억 3,000만원부터 올라와 있다. 금정역 푸르지오 그랑블이 45층 고층 랜드마크 아파트이긴 하나, 근본적인 입지 상으로는 세 아파트가 차이가 없기 때문에 9억원 이상의 가격은 시장에서 부담스럽게 느낄 가능성이 높다.
안전마진
금정역 푸르지오 그랑블의 분양가를 평당 2,900만원으로 가정한다면, 금정역 푸르지오 그랑블의 안전마진은 없다고 볼 수 있다.
금정역 일대 대장 아파트라 할 수 있는 힐스테이트 금정역의 전용 84 호가가 10억원부터 시작하고 있다. 중층 기준으로 10억 5,000만원에 시세가 형성 중인데, 금정역 푸르지오 그랑블의 분양가가 9억 후반이라면 두 아파트의 입지 차이를 고려했을 때 가격 메리트가 없다고 봐야 한다.
정리
금정역 푸르지오 그랑블의 입지, 분양가, 안전마진, 미래 호재 등에 대해서 정리해봤다.
GTX-C 노선의 수혜를 받을 수 있는 신축 아파트임은 분명하지만, 분양가가 예상보다 비싸고 금정역 접근성과 초등학교 및 중학교 접근성이 예상보다 좋지 않은 아파트였다. 신축이라는 메리트를 제외하면 생활편의성이나 주거 환경면에서 금정역 주변 래미안 하이어스나 e편한세상 금정역 에코센트럴 아파트에 비해 경쟁력이 크게 부족해보인다.
부동산의 근본은 신축 여부보다는 입지라고 봤을 때, 미래에도 가치를 유지할 수 있을 지에 대해서는 의문이 드는 아파트였다.