올해 안으로 평촌 아크로베스티뉴가 분양에 나설 것으로 보인다. 내년 입주를 앞둔 상황에서 더 이상 분양을 미룰 수는 없기 때문이다. 아크로베스티뉴는 훌륭한 입지로 안양과 인근 지역 거주민들의 관심을 받고 있는 아파트이다. 최근 분양가가 하늘을 모르고 오르고 있는데, 과연 아크로베스티뉴의 분양가가 얼마 정도로 책정될지 평촌의 시세와 비슷한 시세를 보이는 다른 지역 아파트 가격을 통해 평촌 아크로베스티뉴의 합리적인 분양가를 예상해본다.
평촌 아크로베스티뉴 – 개요
아크로베스티뉴는 경기도 안양시 호계동에 들어서는 아파트이다. 후분양 아파트여서 거의 다 지어진 상황이다.
- 위치 – 경기도 안양시 동안구 호계동 915
- 규모 – 최고 36층, 10개동
- 사업명 – 호계온천주변지구재개발
- 세대수 – 1,011세대
- 평형 – 39(164세대), 59A(381세대), 59B(35세대), 74A(58세대), 74B(55세대), 84(318세대)
- 시공사 – DL이앤씨
- 입주예정시기 – 2025년 1월
- 세대당 주차공간 – 약 1.5대
아크로베스티뉴아파트(예정) – 네이버 지도 (naver.com)
범계역 초역세권에 들어서는 DL그룹의 프리미엄 브랜드인 ‘아크로’가 붙는 아파트이기 때문에 시장의 기대가 높다. 입지와 브랜드, 규모를 감안했을 때 향후 안양과 평촌의 대장 아파트 자리를 차지하게 될 것으로 보인다. 범계역 초역세권이긴 하나, 경수대로를 경계로 평촌신도시에 포함되지는 않는 곳이며 이 때문에 초등학교 학군은 다소 좋지 않다는 단점도 있으나, 역세권 입지와 풍부한 생활편의시설, 고급화된 커뮤니티에 무엇보다도 평촌신도시에는 없는 고급화 브랜드가 적용된 신축 대단지 아파트라는 강력한 장점 덕분에 단점이 가려지는 아파트이다.
평촌 아크로베스티뉴 – 분양가 예상
평촌 아크로베스티뉴의 합리적인 분양가를 예상해보기로 한다. 기준은 전용 84이다.
두 가지 관점으로 합리적인 분양가를 계산해본다. 하나는 평촌 내부와의 비교, 다른 하나는 평촌 외부와의 비교이다.
1. 평촌 내부와의 비교
평촌에 있는 기존 아파트들의 가격을 통해 아크로베스티뉴의 적정 분양가를 산출해본다.
먼저 현재 평촌의 대장격 아파트인 평촌더샵센트럴시티 아파트의 시세와 실거래가를 살펴본다. 평촌더샵센트럴시티는 2016년 준공된지 8년 차인 1,459세대 준신축 아파트로 평촌신도시 내에서는 현재 가장 신축인 아파트이다. 평촌신도시 인근에는 평촌래미안푸르지오, 평촌더샵아이파크, 평촌어바인퍼스트, 평촌센텀퍼스트 등의 신축 아파트가 입주했으나, 이들 아파트는 평촌신도시 부지에 해당하지는 않는다. 위의 아파트들이 평촌더샵센트럴시티보다 신축임에도 불구하고, 시세에서 밀리는 이유이다.
평촌더샵센트럴시티 전용 84의 시세는 중층 기준 12억 5,000만원 전후이다. 실거래가는 12억 2,500만원에 거래되었다. 아크로베스티뉴의 입지가 평촌더샵센트럴시티보다 전반적으로 우월하며, 최근 분양하는 아파트들의 분양가가 해당 지역 대장 아파트와 차이가 없거나 오히려 더 비싸게 분양하는 걸 감안하면 아크로베스티뉴의 분양가는 최소 12억 원 중반 이상이 될 것임을 짐작할 수 있다.
2. 평촌 외부와의 비교
이번에는 평촌 외부 지역에서 분양한 아파트들의 가격과 시세를 통해 아크로베스티뉴의 적정 분양가를 산출해본다. 먼저 아실에서 평촌과 비슷한 급지가 어디인지 조사해본다.
평촌이 포함된 안양 동안구를 용인 수지구, 수원 영통구, 성남 분당구, 광명시와 비교해본 결과다.
분당은 확실히 어나더 레벨임을 알 수 있고, 나머지 4개 지역이 서로 붙어있는 모습이다. 그나마 용인 수지와 광명이 조금 더 높고, 안양 동안구는 수원 영통과 비슷한 모습이었다.
그러나 “안양 동안구 = 평촌”이 아니기 때문에, 평촌 지역만 따로 놓고 본다면 이보다 그래프가 높게 형성되었을 것으로 보인다. 동안구 인구의 약 2분의 1은 평촌신도시 지역이 아닌 비산동과 관양동, 호계동 일대에 거주하고 있다. 동안구에 속하지만 평촌신도시는 아닌 지역들의 부동산 시세는 평촌신도시에 비해 낮기 때문에 평촌의 부동산 시세는 위의 그래프처럼 용인 수지나 광명에 비해 시세가 떨어지는 지역은 아니라는 의미다.
용인 수지와 광명을 평촌신도시와 비슷한 급지로 볼 수 있다면, 두 곳을 통해서 평촌 아크로베스티뉴의 적정 분양가를 확인해볼 수 있을 것이다. 먼저 용인 수지를 살펴본다.
용인 수지에서 비교적 신축이면서 시세를 끌고가는 아파트로 아래 3개 단지를 선정했다. 3개 단지의 시세 흐름은 다음 그래프와 같다.
- 성복역롯데캐슬 – 2019년 / 2,356세대
- e편한세상수지 – 2017년 / 1,237세대
- 수지파크푸르지오 – 2019년 / 430세대
수지 지역 준신축 아파트들은 전용 84 기준 12억 내외로 시세가 형성되어 있다. 위 아파트들은 6년에서 8년차가 되는 아파트들로 엄밀히 말하는 신축 아파트는 아니어서 최근 신축 분양가와 차이가 있을 수 있다.
다음은 광명이다. 광명에서 2021년 준공된 철산센트럴푸르지오 아파트의 전용 84 시세는 중층 기준 13억 원부터 형성되어 있다. 실거래가는 12억 원 초반대에 머물러 있다.
최근 광명뉴타운에서 분양한 신축 아파트들의 분양가는 전용 84 기준 11억 원에서 12억 원대였다. 발코니 확장과 옵션 비용을 포함하면 최대 13억 원에 가까워진다고 볼 수 있다. 시장에서는 철산역 일대가 광명사거리 일대보다 입지적으로 조금 더 낫다고 평가 받는다. 두 아파트 가격을 보면 신축 아파트의 실분양가가 조금 더 상급지인 신축 아파트 실거래가보다 더 비싸다는 것을 알 수 있다. 금액으로 따지면 약 7,000만원, 비율로는 약 6% 정도 더 높게 책정되었다. 아마 지금 철산역 인근에서 신축 아파트를 분양했다면, 이보다 더 비싼 분양가가 책정되었을 것이고, 비율로 보면 10% 이상 높은 가격이 책정됐을 것으로 예상해본다.
단, 두 아파트의 규모가 다르고, 광명사거리와 철산의 입지가 다소 다르기 때문에 정확한 계산이 아닐 수 있다.
평촌 내부와 평촌 외부의 아파트 시세를 이용해 아크로베스티뉴의 합리적인 분양가를 예상해봤다. 이를 종합해보면, 평촌 아크로베스티뉴의 적정 분양가는 13억원에서 14억원 사이라는 것을 알 수 있다.
인근의 신축 아파트와 최근 분양하는 아파트의 가격 차이를 10%라고 가정하면, 평촌신도시에 있는 그나마 최신축인 평촌더샵센트럴시티 전용 84의 시세인 12억 5,000만원보다 10% 높은 가격은 13억 7,500만원이 된다.
평촌 아크로베스티뉴가 후분양 아파트라 분양가가 다소 높다는 걸 감안하면, 분양가가 14억원 이상으로 나와도 현재 분양가 흐름과 비교 시 그리 높지 않다는 결론을 낼 수 있다.
정리
평촌 아크로베스티뉴 분양가가 어떻게 책정될지는 모르겠지만, 다음과 같은 기준으로 판별할 수 있을 것 같다.
- 12억원 이하 – 혜자다. 당장 청약하자
- 12억원 ~ 13억원 – 싸게 나왔네
- 13억원 ~ 14억원 – 적정 가격이네
- 14억원 ~ 15억원 – 조금 비싸긴 한데 터무니 없진 않네
- 15억원 이상 – 도망가
평촌 아크로베스티뉴는 안양역푸르지오더샵이 가지고 있는 안양 지역 최고 분양가를 곧 갱신할 것으로 보인다. 안양종합운동장 인근 모델하우스 부지에 모델하우스가 거의 다 지어진 것을 보니 조만간 분양을 시작할 듯 싶다. 개인적으로 아크로베스티뉴의 분양가는 최근 시장 상황을 고려했을 때 13억원 후반에서 14억원 초반대로 나오지 않을까하고 예상해본다. 비싼 가격이지만 청약 시장에서는 인기가 좋을 것 같다. 요즘 부동산 시장은 되는 놈들은 확실히 밀어주는 시장이기 때문이다. 아크로베스티뉴는 입지로 봤을 때 안양 최고 수준이기 때문에 분명히 수요가 있을 것이고, 이들을 대상으로 팔릴 수 있다고 본다.