2025년 5월 고양시 덕양구 주교동에 자리한 원당1구역에서 고양 더샵 포레나 분양이 시작된다. 이번 글에서는 고양 더샵 포레나의 분양가가 적절한지 주변 시세를 고려해서 분석해 본다.
개요
고양 더샵 포레나에 대한 기본적인 정보부터 살펴본다.
- 위치: 경기도 고양시 주교동(원당1구역)
- 규모: 지하 3층 ~ 최대 35층, 17개 동
- 세대수: 2,601세대(636세대 일반 분양)
- 분양 평형: 39(52세대), 46(108세대), 59A(389세대), 59B(86세대), 74B(1세대)
- 시공사: 포스코이앤씨
- 입주 예정 시기: 2028년 2월
정비사업장이라 일반 분양 물량으로 로열층을 받기 어렵다. 74는 1세대밖에 나오지 않았고, 84는 전부 조합원 몫으로 돌아가서 분양하는 물량이 아예 없다. 북쪽으로 밀양박씨 문중 묘역이 존재하기 때문에 101, 102, 107동 일부 세대에서는 북동향 정면이나, 북서향 측면으로 묘지뷰가 나올 수도 있다(최대한 묘지뷰를 안 만들기 위해 단지 배치를 짠 흔적이 보인다). 단지 중앙의 통행로는 공공통행로라 다소간 소음이 발생할 수 있다. 그러나 주교동 외곽에 자리해서 단지 주민 외에 외부인이 사용할 일은 많이 않을 것 같다.
입지
고양 더샵 포레나는 원당이나 주교라는 지명을 쓰지 않고 고양이라는 이름을 사용했다. 원당을 쓰기에는 3호선 원당역과 너무 멀고, 주교라는 이름을 쓰기에는 주교동이 유명하지 않아서 고양이라는 지명을 사용한게 아닐까 싶다.
고양 더샵 포레나는 역세권 아파트가 아니다. 역까지 거리가 1.5km, 도보로 20분이 넘게 소요될 정도로 멀리 있다. 이 정도 거리면 걸어가라면 갈 수는 있지만 역세권으로 볼 수는 없다. 수도권에서 비역세권 아파트는 아무리 신축이어도 높은 가격을 받기 힘들다. 고양은평선 호재가 있다고는 하나, 고양시청역 예상 위치까지 거리도 1km가 넘는다. 여기에다가 주교동에서도 외진 위치라(주변이 산임) 생활편의시설이 부족한 점도 아쉬운 점이다.
고양은평선 – 노선도, 개통 시기, 역 위치,.. : 네이버블로그
참고로 원릉역은 서울교외선이 운영되고 있기는 하지만, 수도권통합환승제가 적용되지 않는 무궁화호 열차가 운행 중이며, 배차 간격도 길기 때문에 의정부가 목적지가 아닌 이상 실질적으로 도움이 되는 노선은 아니다.
역세권은 아니지만 학교는 가깝다. 원당초가 바로 옆에 있어서 초품아 아파트이다. 성사중학교와 성사고등학교가 근처에 있지만 교외선 철길로 막혀서 바로 가는 길이 없다. 돌아가야해서 1km는 가야 통학이 가능하다. 아쉬운 점이다.
주변 환경은 나쁘지 않다. 원당e편한세상, 래미안휴레스트 두 개의 대단지 브랜드 아파트가 중심을 잡아주고 있고 인근 지역도 재정비촉진지구로 지정되어 정비사업이 추진 중이다. 원당2구역이 조합원 분양 신청에 들어갔고, 가로정비사업도 조합이 설립되는 등 진도가 잘 나가고 있다.
고양 더샵 포레나의 입지를 정리해보면 비역세권에 주변 편의시설 인프라가 부족하다는 치명적인 약점이 있지만, 그 외 학교나 주변 생활 환경 등은 나쁘지 않다고 할 수 있다.
고양 더샵 포레나 – 분양가 분석
고양 더샵 포레나의 분양가는 전용 59 최고가를 기준으로 6.47억으로 책정되었다. 여기에 발코니 확장 1,200만원, 시스템 에어컨 600만원, 기타 옵션들을 더하면 실질적인 가격은 7억원 내외라고 봐야한다.
고양 더샵 포레나 전용 59의 7억원이라는 가격이 메리트가 있는지 주변 아파트와 비교해서 살펴본다.
1. 원당역 롯데캐슬 스카이엘
원당역 롯데캐슬 스카이엘은 원당역이 있는 성사동이나 인근 주교동에서 대장 아파트 역할을 하는 아파트이다. 원당역 역세권에 자리한 브랜드, 대단지 신축 아파트이다. 지하철역도 가깝고 원당역 인근에 조성된 생활편의시설도 가까워서 입지적으로 고양 더샵 포레나보다 훨씬 나은 아파트라고 할 수 있다.
원당역 롯데캐슬 스카이엘 전용 59의 호가는 7억원 초반이다. 고층도 7억 2,000만원에 올라와 있다. 즉시 입주가 가능한 물건의 가격이다. 고양 더샵 포레나 분양가에 옵션을 추가한 금액과 큰 차이가 없다. 입지를 감안하면 고양 더샵 포레나가 더 저렴해야 맞다.
2. 원당e편한세상, 래미안 휴레스트
인근 대단지 아파트인 원당e편한세상, 래미안 휴레스트와도 비교해본다. 원당e편한세상과 래미안 휴레스트 전용 59의 시세는 5억원 정도이다. 고양 더샵 포레나의 분양가와 2억원 차이가 난다. 연식 차이는 20년이고 가격은 70% 수준이다. 감가가 연당 1.5%씩 적용된 셈인데 수도권에서 이 정도면 평균 수준이다.
정리
만약 고양 더샵 포레나가 완판에 성공한다면, 성사동 일대 아파트의 가격이 꽤나 오를 것 같다. 주변 대비 확실히 비싸게 나왔기 때문이다. 토허제 일시 해제로 강남이 뜨거웠고, 조금씩 온기가 확산 중이다. 김포 분양권에도 프리미엄이 붙고 있다는데 고양시까지 온기가 미칠지 주목된다.
신축에 브랜드 대단지라는 점은 장점이지만, 교통이나 생활편의시설 여건이 부족한 것이 확실히 아쉽다.
개인적으로 한 번에 완판은 힘들어보이고, 무순위 줍줍을 통해 어찌저찌 완판을 시킬 것 같기는 하다. 여기도 분양가를 요즘 대세인 간신히 완판 될 정도의 분양가로 절묘하게 책정한 것 같다.