2025년 분당의 아파트 가격 상승률이 20%에 달했다는 기사가 나왔다. 분당은 2025년 한 해 동안 19.1% 상승했는데 이는 송파, 과천, 성동구에 이은 전국 4위 상승률이었다.
이렇게 부동산 가격이 단기간에 오르면 급지나 단지간 위계에서 변화가 오기도 한다. 이번 글에서는 분당처럼 1년에 20%가 오르는 지역의 아파트들이 어떻게 위계와 급지가 변하는지 확인해 본다.
분당 아파트 가격 변화
우선 분당 내에서 급지를 확인해보도록 한다. 야탑, 서현, 정자, 미금, 오리역 주변에 있는 아파트들 중 22~25평대가 있는 아파트들로 골라왔다. 분당이라고 묶이지만 분당 내부에서도 확실히 가격 차이가 있다는 것을 확인할 수 있다.
정자와 서현역이 역시 ‘서수정’이라는 이름값답게 가장 비싼 지역이었고 뒤이어 미금과 야탑이 순위를 차지했고 가장 낮은 지역은 오리였다. 분당 중심부가 가장 비싸고 분당 외곽으로 갈수록 싸지는 모습이다(야탑은 대장급 아파트이고 미금은 조금 입지가 처지기 때문에 미금이 야탑보다 급지가 높은 지역이다).
그래프를 보면 폭등 전과 폭등 후의 위계가 비슷하다는 것을 알 수 있다. 2025년 분당 아파트 폭등은 분당 전 지역에서 다같이 올랐다고 볼 수 있는 대목이다.
위 그래프에서 중간 정도 위치에 있는, 분당 전체로 보면 중하급지 정도 입지인 미금역 까치마을2단지의 가격이 2025년 폭등 전과 폭등 후 어떻게 변했는지 다른 지역 아파트들과 비교해보자.
분당과 다른 지역 비교
이제부터 분당과 가격이 비슷했던 서울과 수도권의 여러 지역들의 아파트 가격을 비교해보면서 2025년 1년간 분당에서 생긴 일을 확인해 본다.
1. 평촌과 비교 – 목련2단지(1992년, 994세대)
먼저 분당과 같은 1기 신도시인 인근의 평촌과 비교해보자. 평촌은 분당보다 급지가 낮지만, 평촌 상급지는 분당 하급지와 비벼지고는 했다.
범계역 역세권 아파트인 목련2단지와 분당 중하급지인 까치마을2단지의 가격을 비교해 본다.
분당과 평촌의 가격 비교는 드라마틱하다. 코로나가 오기 전까지는 분당 중하급지보다 평촌 상급지의 가격이 더 높았다. 점점 격차가 줄어들더니 코로나 이후 상승장에서 분당 중하급지가 더 많이 올랐다. 이후 평촌은 가격 회복을 하지 못했고 분당은 가격 회복을 넘어서 신고가 행진이 나오고 있다.
1년에 20%가 오르면 10억 아파트가 12억이 되면서 위와 같이 기울기가 수직에 가까운 가격 그래프가 생기게 된다.
2. 서울 서대문구 비교 – DMC래미안클라시스(2000년, 1,114세대)
분당 미금역 까치마을2단지와 가격이 비슷했던 서울 24평 아파트들과 가격을 비교해본다.
먼저 서울 서대문구 가재울뉴타운에 있는 DMC래미안클라시스 아파트이다.
두 아파트의 가격은 엇비슷했지만 분당 까치마을2단지가 소폭 앞서는 모습이었다. 최근에 DMC래미안클라시스는 전고점에 간신히 다다른 반면, 까치마을2단지는 확실하게 치고 올라가버린 모습을 확인할 수 있다. 서울이어도 분당의 상승세를 따라가기 벅찼음을 확인할 수 있는 대목이다.
3. 서울 노원구 비교 – 미미삼(1986년, 3,930세대)
분당 미금역 까치마을2단지와 가격이 비슷했던 서울 24평 아파트들과 가격을 비교해본다.
다음으로는 서울 노원구 월계동에 있는 속칭 미미삼이라고 불리는 미륭,미성,삼호3차 아파트이다.
금융위기 직전 미미삼이 까치마을2단지보다 비쌌던 시절도 있지만 대부분 까치마을 2단지가 더 비쌌다.
코로나 직전 상승장에서 두 아파트는 키맞추기를 하며 비슷한 가격을 형성했지만, 이후에는 분당의 까치마을2단지가 2억원 이상 비싼 추세를 유지하다가 2025년 폭등으로 3억원 이상 가격 차이가 나버린 상황이다. 미미삼 역시 과거 코로나 때 전고점을 회복하지 못한 모습이지만 최근 서울원 아이파크 청약의 완판과 부동산 상승 흐름으로 전고점 회복에 대한 기대감이 커지고 있다. 그러나 아직 분당에 비하면 상승세가 초라한 모습이다.
4. 서울 은평구 비교 – 백련산SK뷰아이파크(2020년, 1,305세대)
다음은 서울 준신축 아파트들과도 비교해본다. 분당이 급지가 높은 편이다보니 서울 중하급지 신축들과도 비슷한 가격을 유지하곤 했다. 서울 은평구 응암동에 있는 백련산SK뷰아이파크 아파트와 분당 까치마을 2단지의 가격을 비교한 그래프이다.
입주 이후 신축빨을 바탕으로 백련산SK뷰아이파크가 분당 까치마을2단지보다 높은 고점을 기록했다. 그러나 미 연준의 금리 인상으로 부동산 상승 추세가 꺾인 이후 백련산SK뷰아이파크는 위의 여러 아파트들처럼 가격을 회복하지 못한 반면, 분당 까치마을2단지는 크게 상승했다. 이처럼 1년에 20%가 올라버리면 비슷한 레벨이었던 단지들과 비교했을 때 어나더 레벨이 되어 버린다.
5. 용인시 수지구 비교 – 신정주공1단(2000년, 1,044세대)
이제 분당보다 급지가 낮은 용인 수지와 가격을 비교해본다. 수지는 분당만큼은 아니지만 가격이 꽤 오른 수도권 지역이다. 수지구청역 역세권에 학원가를 끼고 있어서 구축이지만 가치가 높은 수지 구축 대장급인 신정주공1단지와 가격을 비교해본다.
확실히 분당보다 수지가 급지가 낮은 모습을 확인할 수 있다. 그러나 상승세로만 보면 용인 수지 신정주공1단지가 평촌이나 서울에 있는 아파트보다 더 높다는 것을 확인할 수 있다. 전고점을 뚫고 올라가는 모습이 분당과 유사하며 가격 차이를 유지하고 있는 모습이다.
용인 수지와 위에서 살펴본 서울 세 개의 아파트를 하나의 그래프로 묶어서 보면 아래와 같은 그래프가 나온다. 빨간색인 용인 수지가 가장 낮은 수준에서 가장 높은 수준으로 급지 상승을 이뤘음을 알 수 있다.
분당 급지 점프 모습
분당 중하급지였던 미금 까치마을2단지는 2025년 20%에 가까운 가격 상승으로 시종일관 가격이 낮았던 서울 몇몇 아파트와 어깨를 나란히 하게 되었다. 대표적으로 서울 영등포구의 영등포푸르지오, 서울 강서구의 우장산힐스테이트 동일 평수와 비슷한 가격을 형성 중이다. 지금은 까치마을2단지의 가격이 조금 낮지만, 분당의 가격이 조금 더 오른다면 역전도 가능한 상황이다.
재건축이 이렇게 무섭습니다
분당의 파멸적인 가격 상승은 부동산 시장에서 괜찮은 입지에 있는 아파트가 부동산 상승장을 맞아 재건축 가능성이 생기면 얼마나 큰 파급효과를 일으키는지를 보여준다. 반신반의했던 분당 재건축이 선도지구 지정과 몇몇 리모델링 아파트들이 고분양가 논란 속에서도 100대 1의 경쟁률을 보이며 완판되는 것을 보며 현실성이 생겼고 이에 구축 아파트에서 신축 아파트 모습이 어른거리기 시작하면서 가격이 크게 올랐다고 볼 수 있다.
규제 한파 뚫은 분당 리모델링…’더샵 분당센트로’ 최고 105.5대 1로 1순위 마감[부동산AtoZ] – 아시아경제
분당의 아파트들이 이대로 사업성이 유지되면서 재건축 완공까지 가면 참 아름다운 시나리오다. 그러나 향후 재건축 사업이 착공에 들어가기 전에 부동산 시장 상승 흐름이 꺾여버리면 지금 붙은 프리미엄은 하락할 수 있다. 지금 형성된 아파트 가격은 30년 넘은 구축 아파트 가격이 아니고 앞으로 신축이 될 ‘예정’인 아파트의 가격이기 때문이다. 신축이 되어야만 합리화되는 가격인데 신축이 되지 못하면 가격이 유지될 수 없다.
지금 분당 아파트들은 정비사업 진행에 최대한 속도를 내어서 사업을 진행시켜야 할 것으로 보인다. 부동산 시장에 항상 물이 차 있는 것은 아니다. 물은 들어오기도 빠지기도 한다. 물이 들어왔을 때 최대한 노를 저어놔야 나중에 물이 빠졌을 때를 대비할 수 있다. 지금 제자리 재건축이니 독립정산제니 같은 약간의 이익에 집착하다가는 시간이라는 정말 중요한 기회를 놓칠 수 있다.