최근 서울에서 착공에 들어간 아파트 물량은 급감하고 있지만, 이미 착공한 아파트들의 분양은 줄을 잇고 있다. 분양가가 높을 때 분양을 해서 더 큰 수익을 남기기 위함이다. 서울 관악구에서도 분양 소식이 들려왔다. 힐스테이트 관악센트씨엘 아파트의 입지, 평면, 분양가, 안전마진, 청약 유의사항 등을 정리해본다.
힐스테이트 관악센트씨엘 – 개요
힐스테이트 관악센트씨엘은 서울특별시 관악구 봉천동 산101번지 일대에 자리하며, 지하 3층 ~ 최대 지상 28층 규모의 9개동으로 구성되어 있는 계단식 아파트 단지이다. 봉천제4-1-2구역 주택재개발정비로 들어서는 힐스테이트 관악센트씨엘은 총 997세대로 이중 101세대를 일반분양한다(특별공급 50세대). 힐스테이트 관악센트씨엘은 용적률 285%, 건폐율 20%가 적용되었다. 입주예정 시기는 2025년 2월이다.
힐스테이트 관악센트씨엘 | 라이프스타일 리더, 현대 힐스테이트 (hillstate.co.kr)
입지
힐스테이트 관악센트씨엘의 입지를 분석해본다.
힐스테이트 관악센트씨엘에서 가장 가까운 지하철역은 2호선 봉천역으로 약 1.2km, 도보로 18분 정도 떨어진 곳에 있다. 7호선 상도역도 이용 가능하지만 거리 약 1.5km, 도보 23분으로 걸어다닐만한 거리는 아니다. 역세권과는 다소 거리가 있는 입지임을 확인할 수 있다.
평지가 아닌 경사지에 있는 아파트이다. 바로 옆에 있는 관악구 최대 규모 아파트 단지인 관악드림타운도 경사지에 자리하고 있다.
학교를 살펴보면 주 출입구 바로 앞에 구암초등학교, 단지 부출입구 뒤쪽으로 구암중학교와 구암고등학교가 있어 초, 중, 고가 모두 가까운 학세권 아파트이다.
부출입구 뒤쪽 산으로 상도근린공원, 성현드림숲공원, 상도근린공원 등 산을 낀 공원과 녹지가 많다는 건 장점이나, 평지 공원이 없다는 건 단점이다.
주변이 주거 중심의 아파트 단지여서 소음이 적고 주거 환경이 쾌적하다는 장점이 있다. 그러나 단지 내 상가를 제외하고는 상권 지역이 없고 서울대입구나 신림역까지는 나가야 영화관이나 쇼핑몰 등의 대형 상업시설을 이용할 수 있다는 점은 아쉬운 점이다.
전반적으로 보면 어린 자녀를 키우기에는 괜찮은 곳이라 할만하지만, 출퇴근이 중요한 신혼부부라든가, 중고등학생을 키우는 중년층 입장에서는 학군이 좋지 않고 지형이 험해 단점이 많은 곳이라 할 수 있다.
공급 물량 및 평면도
총 101세대 일반 분양 물량 모두 중소형 평형인 전용 58~59으로 공급된다. 전용 58A가 2세대(특별공급 0세대), 전용 58B가 17세대(특별공급 10세대), 전용 59A가 1세대(특별공급 0세대), 59B가 43세대(특별공급 21세대), 전용 59C가 38세대(특별공급 19세대) 공급된다. 전용 59B와 59C가 대부분의 물량을 차지하고 있다.
힐스테이트 관악센트씨엘의 평면도는 아래와 같다.
전용 58과 전용 59타입 모두 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개를 가지고 있다. 안방에는 화장실만 있을 뿐, 드레스룸이나 화장 공간은 제공되지 않는다. 기본적으로 거실 아트월, 주방벽과 상판, 주방 수납 강화 옵션이 제공되며 전용 59의 경우 현관 중문 옵션과 침실3 붙박이장 선택 옵션이 추가로 제공된다.
58A에는 58B에는 없는 펜트리 공간이 있다는 게 장점이다. 58B와 다르게 3베이 형태란 것도 장점이다.
58B는 58A와 다르게 펜트리 공간도 없고 2베이 구조이다.
59A와 59B는 판상형 3베이 평면이다. 현관과 욕실 위치가 다를 뿐 거의 비슷하다.
59C는 판상형이 아닌 타워형 평면이다.
동호수 배치 및 단지 배치도, 커뮤니티
전체 세대는 997세대이지만, 공급 물량은 101세대밖에 되지 않는다. 이를 통해 조합원이 상당히 많은 재개발 구역이었다는 걸 확인할 수 있다. 재개발 아파트라 로열층, 로열동 당첨이 어렵다는 단점이 있다. 힐스테이트 관악센트씨엘의 전용 84 타입은 모두 조합원 물량으로 돌아가는 바람에 일반 분양으로 한 세대도 나오지 못했다. 층수도 대부분 저층에서 중층까지밖에 배정되지 않았다.
동배치를 봐도 일반 분양 물량은 105동, 106동, 107동, 108동에 집중되어 있는데 모두 대로변에서 떨어진 단지들이라는 걸 확인할 수 있다. 집의 방향도 남동향보다는 거의 동향에 가까운 배치여서 101 ~ 103동 라인에 비해 가치가 떨어진다는 걸 확인할 수 있다.
커뮤니티 시설은 1,000세대 아파트에 걸맞는 커뮤니티 시설들인 골프 연습장, 헬스장, 사우나, 독서실, 도서관, 라운지 등이 들어와 있다.
분양가 및 안전마진
힐스테이트 관악센트씨엘의 분양가를 확인해본다.
대략 8억 7,000만 원에서 9억 원 사이이다. 발코니 확장(약 2,000만 원)과 시스템 에어컨(약 600만 원), 기타 옵션 비용(약 3,000 ~ 4,000만 원)을 감안하면 9억 원 중반대의 가격이 나온다.
주변 아파트의 실거래와 비교해본다.
먼저 힐스테이트 관악센트씨엘 바로 옆에 있는 관악드림타운 아파트를 살펴본다. 관악드림타운은 2003년에 준공된 3,544세대의 관악구에서 가장 큰 아파트 단지이다. 전용 60제곱미터의 실거래가는 2023년 9월 기준 7억 원 초반대이며, 호가는 이보다 높은 7억 원 중반대로 형성되어 있다. 힐스테이트 관악센트씨엘의 분양가보다 2억 원 이상 저렴한 가격이다. 비슷한 입지에 20년 이상 차이나는 구축 아파트임을 감안하면 2억 원 차이는 합리적으로 보인다.
이번에는 최근에 분양한 동작구 상도동의 상도푸르지오클라베뉴 아파트의 분양가와 비교해본다. 전용 59의 분양가가 10억 초반, 옵션을 더하면 11억 원 정도의 가격이다. 힐스테이트 관악센트씨엘과 약 1억 원 ~ 1억 5,000만 원 정도의 차이가 난다. 동작구와 관악구라는 행정구역의 차이, 지하철역까지의 거리가 상도푸르지오클라베뉴가 다소 낫다는 점을 생각하면 이정도 가격 차이가 납득이 안될 정도는 아니다.
상도 푸르지오 클라베뉴 – 입지·평면·분양가·모델하우스 정리 (landstockbiz.com)
마지막으로 관악구의 대장 아파트인 e편한세상 서울대입구아파트의 가격과 비교해본다. e편한세상 서울대입구는 2019년 준공된 아파트로 1,531세대 규모이며 2호선 봉천역 역세권 아파트이다. 현재 실거래가는 2023년 7월 기준 9억 원 후반대이며 호가도 이와 비슷하게 형성되어 있다. 힐스테이트 관악센트씨엘의 분양가와 거의 차이가 없는 수준이다. 지하철역 접근성이나 전반적인 입지가 e편한세상 서울대입구가 조금 낫지만, 6년 정도 차이가 나는 아파트이기 때문에 가격이 비슷하게 형성될 수 있어보인다.
종합해보면 힐스테이트 관악센트씨엘의 분양가는 주변 시세와 비슷하게 형성되었음을 알 수 있다. 따라서 주변 시세 대비 안전마진은 없다고 볼 수 있다.
분양 일정
- 특별 공급 : 9월 25일 (월)
- 1순위 공급 : 9월 26일 (화)
- 2순위 공급 : 9월 27일 (수)
- 당첨자 발표일 : 10월 10일 (화)
- 계약일 : 10월 21일 (토) ~ 10월 23일 (월)
청약 유의사항
- 당첨자 발표일 1년 이후부터 분양권 전매 가능
- 실거주 의무기간 없음
- 유주택자 청약 가능(특별공급은 불가)
- 일반 공급의 경우 가족끼리 중복 청약가능(특별공급은 중복청약 불가), 세대주 아닌 세대원도 청약 가능
- 서울특별시에 거주하는 신청자가 인천광역시, 경기도 시군에 거주하는 신청자보다 우선 당첨됨
- 85㎡ 이하 일반분양 가점제 40% / 추첨제 60% 적용(무주택세대구성원에게 75%, 무주택세대구성원 낙첨자와 1주택자에게 25%)
- 재당첨 제한 없음
- 중도금 대출은 최대 60%까지, 이자후불제로 제공
- 청약은 청약홈에서 진행
- 당첨될 경우 향후 5년간 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 공급하는 주택의 1순위 청약접수가 제한됨
- 같은 날 청약이 시작되는 보문 센트럴 아이파크와 동시 청약 불가(발표일이 동일함)
모델하우스 위치 및 관람시간
모델하우스 주소 : 서울특별시 강남구 영동대로 430 I’Park gallery
모델하우스는 현장이 아닌 HDC 현대산업개발 본사가 있는 삼성동에 있다.