오산세교2 호반써밋 라프리미어(A13블록)

호반건설에서 오산세교2지구에 850세대의 아파트를 공급한다. 경기도 오산시 오산세교2지구 A13블록(벌음동262)에 들어설 오산세교2 호반써밋 라프리미어는 2022년 3월에 민간사전청약으로 공급됐던 아파트이다. 당시 927세대의 민간사전청약이 진행되었고 분양가상한제가 적용되었다. 오산세교2 호반써밋 라프리미어의 입지와 사전청약 당시와 현재 분양가를 비교해보고 안전마진과 투자가치를 확인해본다.

오산세교2 호반써밋 라프리미어 – 개요

1년 6개월 전인 2022년 3월에 사전청약을 진행했었는데, 당시 청약 경쟁이 치열했었다. 꽤나 높은 가점으로 분양이 마감됐었는데, 927세대 중에 850세대가 본 청약으로 나온 것으로 보아 90%에 가까운 당첨자들이 사전청약 당첨자의 지위를 포기하거나 계약하지 않은 것으로 추측된다. 절대 다수의 사전청약 당첨자들이 사전청약을 포기한 이유를 생각해보면 부동산 규제 완화로 전매제한 기간이 1년으로 줄었으나 해당 아파트는 3년이나 적용된다는 점이 크게 작용했을 가능성이 있다.

오산세교2 호반써밋의 용적률은 169%, 건폐율은 13%가 적용되었다. 입주예정일은 2026년 6월이다.

입지

오산세교2 호반써밋 라프리미어가 들어서는 오산세교2지구는 대중교통 접근성 측면에서는 높은 점수를 주기 어려운 입지이다. 세교2지구에서 오산역과 가장 가까운 아파트에서도 오산역까지 1km 이상 걸어가야하기 때문이다. 호반써밋 라프리미어에서 오산역까지는 거리가 2.5km 이상이라 도보로는 접근이 불가능하다. 추후 오산역까지 버스 노선이 편성되겠지만, 현재는 오산역까지 버스로도 30분 이상 소요된다. 자차 교통으로 보면 서부우회도로가 개통되어서 화성, 수원 접근성이 높아졌다. 서부우회도로를 통해 서울까지 가는 길도 열려있다.

길 건너에 초등학교와 고등학교가 조성될 계획이라 초품아 아파트의 지위를 가지게 된다. 약 500m 거리에 초평도서관도 있어서 교육환경은 잘 조성되어 있는 편이다.

가장천과 오산천이 가깝다. 수변공원이 조성될 예정이라 수변공원이 완성되면 단지 주변의 자연환경이 좋아질 것으로 기대된다. 다만 단지 주변의 작은 공원을 제외하면 주변 야산을 제외할 시 별다른 녹지 공간은 없는 편이다.

아파트 내부의 상가 시설을 제외하면 도보로 접근 가능한 상업시설이나 생활 편의시설은 전무하다. 대형마트, 영화관 등을 누리려면 오산역 주변에 있는 오산 시내까지 나가야 한다. 오산 시내까지는 자차로 10분 정도 소요된다.

공급 물량 및 평면도

927세대의 큰 단지로 공급 물량이 850세대로 꽤나 많은 편이다. 대규모 택지지구에 공급되는 아파트이기 때문에 로열층, 로열동을 추첨으로 당첨될 수 있다는 장점이 있다.

전용 59A가 22세대(특별공급 12세대), 전용 59B가 221세대(특별공급 134세대), 전용 59P가 314세대(특별공급 189세대), 84가 237세대(특별공급 138세대), 84P가 56세대(특별공급 35세대) 공급된다. 전용 59가 3분의 2가 넘는 비율로 제일 많은 단지이다.

각 타입별 평면도는 아래와 같다. 모든 평면에 4베이 판상형 설계가 적용되었다.

전용 59는 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개의 기본 평면에 안방 드레스룸과 파우더장을 넣을 수 있는 공간이 포함되어 있다. 이외에도 현관 중문, 침실3 붙박이장, 주방 상판 및 벽세라믹타일과 수납장 등을 옵션으로 선택할 수 있다. 가변형 벽체가 있어 선호에 따라 거실이나 방을 넓힐 수 있다. 전용 59에서 안방 드레스룸을 넣기 쉽지 않은데 드레스룸까지 있는 것으로 보아 평면은 매우 잘 나왔다.

전용 84는 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개라는 점에서 전용 59와 같으나, 주방 대형팬트리와 아일랜드장이 설치가 가능하다는 점에서 조금 더 넓은 수납 공간을 마련할 수 있다. 전용 84에도 가변형 벽체가 있어 선호에 따라 거실이나 방을 넓힐 수 있다.

동배치도 및 동호수 배치도

오산세교2 호반써밋 라프리미어의 세대비치는 남동향과 남서향, 남향으로 이루어져 있다. 1901동에서 1905동까지 84타입은 남향이라 인기가 좋을 것으로 보인다. 1911동, 1912동이 출입구 쪽이고 학교와 버스 정류장이 가까워 생활하기에는 가장 좋은 입지다.

동호수 배치도는 아래와 같다. 1907동, 1908동, 1910동 4호라인은 59A와 59P가 섞여있다라는 점, 입구 쪽 동인 1911동 1,2호라인과 2912동 1호라인에 1층 세대가 없다는 점을 빼면 별다른 특이사항은 없다.

약 1,000세대 아파트 단지가 가질만한 커뮤니티 시설은 대부분 가지고 있다.

분양가

호반써밋 라프리미어의 사전청약 당시 분양가와 본청약 분양가는 아래와 같다.

사전청약 당시보다 분양가가 6~8% 정도 인상되었다. 분양가상한제가 걸려있는 단지라 분양가 인상폭이 적은 편이다. 수도권에서 분양하는 아파트임에도 전용 84의 분양가가 5억 원 이하라는 점이 눈에 띈다.

주변 아파트의 시세와 비교해본다. 호반써밋 라프리미어 주변에는 비교할만한 신축아파트가 마땅하지 않다. 주변의 구축 아파트와 오산세교지구의 아파트와 비교해본다.

먼저 가수동늘푸른오스카빌아파트이다. 2006년에 준공된 898세대 규모의 아파트이다. 모든 세대가 전용 84로 구성되어 있다. 이 아파트의 호가와 실거래가는 2억 8,000만원 전후이다. 호반써밋 라프리미어의 분양가와 비교하면 2억원 정도 차이가 나고 있다. 20년 차이의 신축과 구축이기 때문에 2억원 차이는 합당한 가격차라고 판단된다.

다음은 오산세교지구에 있는 2017년 준공된 855세대 규모의 오산대역 호반써밋 아파트이다. 이 아파트는 1호선 오산대역까지 약 800m(도보 12분) 떨어져 있는 아파트로 호반써밋 라프리미어보다는 입지 조건이 나은 아파트이다(1호선이 지나는 세교지구가 세교2지구보다 전반적으로 교통 인프라가 좋다). 현재 오산대역 호반써밋의 호가와 실거래가는 전용 84기준 5억원 전후이다. 오산세교2 호반써밋과 비교하면 연식은 10년 차이이고 가격은 차이가 없다. 신축이 구축보다 비싸야하지만, 입지 차이가 심해서 가격 차이가 없는 모습이다.

교통이 좋지 않은 세교지구의 아파트와도 비교해본다. 세교센트럴파크는 2009년 준공된 849세대 아파트이다. 전용 84의 호가와 실거래가가 3억원 후반대에 형성되어 있다. 호반써밋 라프리미어보다 약 1억원 저렴하다. 연식 15년 차이에 1억원 차이이다. 신축의 메리트를 감안하면 이정도 차이는 적절하다고 판단된다.

종합적으로 정리해보면, 세교2지구 호반써밋 라프리미어의 분양가는 분양가상한제가 적용된 단지답게 분양가가 높게 책정되지는 않았음을 확인할 수 있다. 그러나 분양가가 비싸지 않다는 말이지 저렴하다는 의미는 아니다. 주변 시세와 비슷하게 책정되었기 때문에 안전마진은 크지 않아 보인다. 무엇보다 전매제한이 1년이 아닌 3년이라는 점이 투자의 불확실성을 높이는 요인이다. 실거주 목적이라면 매수할만 하지만, 투자 목적이라면 한번 더 고민해볼 필요가 있다.

청약 일정

특별 공급 : 10월 4일 (수)
1순위 공급 : 10월 5일 (목)
2순위 공급 : 10월 6일 (금)
당첨자 발표일 : 10월 13일 (금)
계약일 : 10월 24일 (화) ~ 10월 26일 (목)

청약 유의사항

당첨자 발표일 기준 3년 후 분양권 전매 가능
유주택자 청약 가능
가족끼리 중복 청약가능(세대원 청약 가능)
23년 9월 22일 기준, 경기도 오산시에 1년 이상 거주한 자에게 30%, 경기도에 6개월 이상 거주한자에게 20%, 수도권 거주자에게 50%를 공급한다. 오산세교2지구가 대규모 택지개발 지구에 해당하기 때문에 오산시 외 수도권 거주자에게도 기회를 주는 것이다.
85㎡ 이하 일반분양 가점제 40% / 추첨제 60% 적용(무주택세대구성원에게 75%, 무주택세대구성원 낙첨자와 1주택자에게 25%)
청약은 청약홈에서 진행
별도의 실거주 의무는 없다