화성 비봉 A3블록 선착순 분양 - 전망과 분양가, 투자가치 분석

LH청약센터에서 화성 비봉 A3블록의 입주자를 10월 4일부터 선착순으로 추가 모집한다고 공고했다(LH청약플러스). 화성 비봉 A3블록은 1년 전인 2022년 10월에 분양을 시작했고 대부분 분양이 완료되었으나 아직 37세대가 주인을 찾지 못했다. 이번 글에서는 화성 비봉 A3블록의 전망과 분양가, 투자가치에 대해 분석해봤다.

화성 비봉 A3블록 – 개요

비봉지구는 경기도 화성시 비봉면 삼화리와 구포리 일대에 조성되는 택지지구로, 26만평의 부지에 6,600여 세대의 아파트와 단독주택이 들어서는 택지지구이다. 화성 비봉지구 A3블록은 비봉지구 북쪽에 자리한다.

A3블록은 비봉지구에 들어서는 유일한 공공분양 아파트이며(다른 아파트 단지는 모두 민간분양이나 공공임대다) 총 988세대로 전용 59A가 757세대, 59B가 231세대로 구성된다. 이번에 분양하는 물량은 전용 59A가 9세대, 전용 59B가 28세대이다. 입주 예정 시기는 2025년 6월이다.

이번 선착순 분양이 매력적인건 국민주택임에도 주택소유여부, 소득 및 자산요건, 거주지역, 입주자저축 가입여부, 과거당첨사실여부를 불문하고 계약할 수 있기 때문이다. 입주자모집공고일(23.9.25.) 기준 국내에 거주하는 성년자이기만하면, 1인 2주택 이상도 계약이 가능하다. 선착순 계약은 10월 4일 오전 10시 이전에 LH 수원 주택전시관 도착자가 현장에서 순번추첨을 실시하여 추첨 후에 순번에 따라 계약을 체결하는 방식으로 진행된다. 선착순 계약에 대한 내용은 글 마지막 부분에서 자세히 다뤄보고, 우선 화성 비봉 A3블록이 선착순 분양을 할만한 곳인지 분석해본다.

화성 비봉 A3블록 분석

교통 환경

먼저 교통 환경을 살펴보면, 철도 교통보다는 도로(자차)가 중심이 되는 지역임을 확인할 수 있다. 서해안고속도로 비봉IC, 비봉-매송간 도시고속도로가 동서남북을 이어주고 있어 이동이 편리하다.

가장 가까운 지하철역은 수인분당선 야목역과 어천역인데 두 역 모두 도보로 접근하기는 불가능한 거리에 있어 역세권 아파트는 아니다. 역까지는 버스로 배차간격 등을 포함하면 15~20분 정도 소요될 것으로 보인다. 수인분당선 야목역과 어천역의 배차간격이 최소 12분, 최대 30분에 이르기 때문에 버스를 이용하게 되면 지하철 시간을 맞추기가 굉장히 어려워진다는 문제가 있다.

사당역으로 가는 1008번 광역버스가 비봉지구를 지나지만, 정체가 없다고해도 50분 ~ 1시간이 소요된다. 강남역으로 가는 광역버스 노선은 현재로서는 없으나, 비봉지구의 입주가 마무리되는 시점에서는 생길 가능성이 높다.

전반적으로 봤을 때 비봉 A3블록의 현재 교통 환경은 좋지 않다.

생활 및 교육 환경

단도직입적으로 말해서 생활 및 교육 환경도 나쁘다. 특히 생활 편의성이 매우 떨어진다. 화성 비봉 A3블록 주변에서 네이버지도로 음식점을 검색한 모습이다. 택지 지구 개발이 완료되면 기본적인 음식점이나 프랜차이즈는 당연히 추가로 입점하겠지만, 보다 다양한 메뉴를 즐기거나 대형마트, 백화점, 영화관 등의 시설을 이용하기에는 무리가 있는 입지이다. 택지 지구를 벗어나면 도보로 접근할 수 있는 곳이 아무 곳도 없다는 게 큰 약점이다. 주변에서 가장 규모 있는 상권은 수원역 주변으로 롯데백화점 수원점까지 자차로 20분 정도 소요된다.

교육 환경은 택지 지구내에 조성되는 초등학교, 중학교를 이용할 수 있어 나쁘지는 않다. 초등학교까지는 약 600m(도보 10분), 중학교까지는 약 1.2km(도보 20분) 떨어져 있다. 비봉지구 내에 새로 생기는 고등학교는 없어서 남쪽에 있는 비봉고등학교(약 1.7km)가 가장 가깝다.

평면 구조

평면 구조는 좋은 편이다. 가장 많은 세대를 차지하는 전용 59A는 4베이 판상형으로 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개의 기본 구성에 안방 드레스룸과 현관 창고까지 갖췄다.

전용 59B는 타워형 구조로 전용 59A와 기본 구성은 동일하나 현관 창고가 없다.

이번 선착순 분양의 아쉬운 점은 유상 옵션 선택에서 제한이 많다는 점이다. 이미 공사가 상당히 진행된 상황이기 때문에 현관 팬트리 확대, 주방 엔지니어드스톤 시공, 침실3 붙박이장, 시스템에어컨 옵션을 선택할 수 없다. 다른건 다 그렇다쳐도 시스템 에어컨을 선택할 수 없다는 건 치명적이다.

분양가

화성 비봉 A3블록의 가장 큰 장점은 바로 분양가이다. 저층의 경우 2억 5,000만원, 고층이라고 해도 2억 8,000만원이 채 되지 않는다. 입지와 생활 환경의 불리함을 가격이 모두 상쇄하고 있다. 발코니 확장에 유상 옵션 등을 선택해도 3억원이 안 되는 가격에 전용 59 신축 아파트를 마련할 수 있다는건 요즘과 같은 분양가 인플레이션 시대에 대단한 장점이다. 심지어 중도금과 잔금을 먼저 내면 먼저 낸 기간만큼 연 5% 할인까지 해준다.

주변 시세는 어떤지도 확인해본다. 화성 비봉 A3블록이 있는 화성시 비봉면 일대에는 비교할만한 아파트가 전혀 없다. 직선거리로 약 6km 떨어진 봉담내리지구에서 분양한 봉담자이프라이드시티의 분양권 시세와 비교해봤다. 봉담내리지구는 비역세권이라는 점과 기존의 봉담지구와 동떨어져 있는 입지라는 점에서 화성 비봉지구와 공통점이 있다.

봉담자이프라이드시티 전용 59의 현재 분양권 호가는 3억원 중후반대에 형성되어 있다. 프리미엄이 최소 2,000만원부터 4,000만원까지 붙어있는 모습이다. 화성 비봉 A3 블록의 분양가와 비교해보면 약 8,000만원 정도 비싸다. 교통이나 입지에서 큰 차이가 없음에도 분양가 차이가 상당한 것으로 보아 화성 비봉 A3블록에 약간의 안전마진은 있을 것으로 보인다. 다시 한 번 봐도 분양가가 정말 싸도 너무 싸다.

투자 시 유의사항

분양가가 저렴하게 나오기도 했고, 주변 시세에 비해 저렴해 안전마진도 약간 있지만 그럼에도 투자에 있어 주의해야 할 점이 많다. 하나씩 살펴본다.

전매제한기간 3년이 적용된다. 그러나 최초 입주자선정일(22년 10월)로부터 3년이니, 실제로는 2년이라고 볼 수 있다. 그럼에도 민간분양보다 전매제한기간이 길기 때문에 투자에 신중해야 할 필요가 있다.
실거주의무기간은 없다.
발코니 확장은 필수이며, 마이너스 옵션은 선택할 수 없다. 일부 유상 옵션(시스템 에어컨)도 선택이 제한된다.
아파트 이름으로 시공업체 브랜드 사용이 불가능하다. 참고로 화성 비봉 A3블록의 시공업체는 ‘팬테리움’ 브랜드를 사용하는 금강주택이다.
중도금과 잔금을 납부기한 이전에 선납할 경우 선납일수만큼 연 5%에 해당하는 금액을 할인해준다.
중도금 및 잔금의 연체 금리로는 연 8.5%가 적용된다.
전체 분양가 중 5,500만원은 주택도시기금에서 융자 받은 금액으로 내야한다.
계약 체결 후 해약하는 경우 위약금 10%를 공제한다.

선착순 분양 일정

계약 체결 기간 : 2023.10.4.(수) ~ 별도 공지시 까지, 10:00 ~ 15:00 (주말 및 공휴일 제외)

계약 장소 : LH 수원주택전시관(10월 13일 금요일까지) 및 LH 경기남부지역본부 주택판매1부(10월 16일 월요일부터)

현장에서 순번을 추첨하여 계약을 진행한다. 당일 15:00까지 계약금 납부, 구비서류 제출, 계약서 작성을 모두 완료해야 정당 계약으로 인정된다.

순번을 부여받은 신청 접수자 명의로만 계약이 가능하기 때문에 줄피 같은 건 없다.

정리

화성 비봉 A3블록은 국민주택이기 때문에 주택도시기금에서 운영하는 저금리의 정책 대출 상품까지 적용 가능하다. 화성이나 안산, 수원 일대가 생활권인 실수요자라면 이번 선착순 분양을 마다할 이유가 없다.

단, 투자 목적의 접근이라면 한번 더 신중할 필요가 있다. 전매제한이 풀리는 2년 뒤 부동산 상황을 지켜봐야하기 때문이다. 지금과 같은 가격이 유지된다면 안전마진이 있어 수익을 낼 수 있을 것으로 보이지만, 다시 약세장으로 진입한다면 수도권 하급지부터 가격 하락이 다시 시작될 것이기 때문이다. 부동산 침체기에 하급지 물건을 제가격으로 파는 건 정말 어려운 일이라는 것을 잊으면 안된다.